敷地20坪、防火地域の建て替え

防火地域に、敷地20坪(間口3.5m奥行20ｍ弱)、3階建て鉄骨ビル(総床面積99平米)を所有しております。
老朽化、２階３階の空室に伴い、建て替えを検討しております。
現在、１階は美容院が入居しております。
建て替えは、コストを抑えたいため、準耐火の木造２階建てを検討しております。
１階は路面店(美容室等)、２階は事務所orオフィス、で考えております。
過疎地域の駅前物件のため、3階までテナントで埋まるものか、不安を関しております。
地元の不動産会社の担当者からは、リフォームを進められております。
専門家のご意見をお聞かせいただきたく、投稿させていただきました。
ご回答、何卒よろしくお願いいたします。