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岐阜市内で新築3階建アパート(狭小土地)

岐阜県岐阜市内(岐阜駅、西岐阜駅近く)で、新築3階建アパートを土地購入から考えています。
土地は約30坪
木造3階建
1K✖️6部屋
利回り9%以上
土地価格が1000万円(建ぺい率60%,容積率200%,道幅は問題なし,準防火地域)
の想定です。
建築費用(土地除き)トータルで3000万円以内(坪単価は可能でしょうか?
収入5万円/月✖️6部屋=360万円/年
で、表面利回り9%(360/4000)となります。

土地探しからの企画となりますが、総予算6000万円以内、表面利回り9%以上を前提としております。
特に岐阜駅はマンション再開発で市街地の活性化に力を入れており、活性化に伴い賃貸需要も増えてくると思っております。

専門家の回答

2件

2022年 3月26日
1戸当たり300万で建つかは地元工務店で調査すべきです。準耐火1時間は無理があると思います。
矢印
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ユーザーの返答

2022年03月27日

ゆずるのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
3000万円/6戸なので、500万円/戸ですが、準防火地域、ウッドショックウクライナショック踏まえるといずれにせよ厳しそうですね。戦略再構築が必要と理解しました。

星マーク
相談者が役に立った
2022年 3月26日
はじめまして。名古屋の吉村真基建築計画事務所と申します。
ご相談の内容ですが、かなり厳しいと考えます。
土地から仕込んで表面利回り9%はある程度規模の大きい計画なら(数値的には)可能ですが、小規模では坪単価を押さえ込めないのでほぼ無理です。
6〜7%が現実的なラインです。
加えて今は建設費が高騰しており、一年前の2割増となっています。
1年前に坪60万だったものが80万円弱に、80万円のものがほぼ100万円に近づいています。
準防火地域で木3になると準耐火構造にする必要がありますので、坪単価は一年前でも坪80万、現在は坪100万円に近いとお考え頂くと良いです。

ただ、小規模物件の場合、表面利回りを追求して個性のない安普請の物件にするより、安定した収入源になることの方が事業主さんにとっては実は価値が高いという考え方もあります。
人気のエリアであれば相応の付加価値をつけて、満室状態が長く続くような物件にした方が、結果的には良いかもしれません。

何かのご参考になれば幸いです。
矢印
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ユーザーの返答

2022年03月27日

ゆずるのプロフィール写真

ご丁寧にご回答ご解説ありがとうございます。
やはり厳しそうですね。建売アパートで5-7000万円、木3,利回り7%の物件はあるので、その上を目指したいと思っているのですが昨今の状況を踏まえるとより厳しいことが分かりました。おっしゃる通り単なる利回りではなく本当に価値のある物件に仕上げるということも重要ですよね。
戦略の再構築をいたします。

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