岐阜市内で新築3階建アパート(狭小土地)

1戸当たり300万で建つかは地元工務店で調査すべきです。準耐火1時間は無理があると思います。

はじめまして。名古屋の吉村真基建築計画事務所と申します。
ご相談の内容ですが、かなり厳しいと考えます。
土地から仕込んで表面利回り９％はある程度規模の大きい計画なら（数値的には）可能ですが、小規模では坪単価を押さえ込めないのでほぼ無理です。
６〜７％が現実的なラインです。
加えて今は建設費が高騰しており、一年前の2割増となっています。
1年前に坪60万だったものが80万円弱に、80万円のものがほぼ100万円に近づいています。
準防火地域で木３になると準耐火構造にする必要がありますので、坪単価は一年前でも坪80万、現在は坪100万円に近いとお考え頂くと良いです。

ただ、小規模物件の場合、表面利回りを追求して個性のない安普請の物件にするより、安定した収入源になることの方が事業主さんにとっては実は価値が高いという考え方もあります。
人気のエリアであれば相応の付加価値をつけて、満室状態が長く続くような物件にした方が、結果的には良いかもしれません。

何かのご参考になれば幸いです。