東京大田区RC 5階建ての建設費用について

hideoさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
頂いた情報の範囲内でしかお答えできませんが、RC造5階建てとして、必要以上に天井高さを望まなければご要望の条件は可能かと思います。
1.恐らく杭工事が必要となります。杭工事、設計監理費、諸費用が別途ならば、建築工事費のみで1億円は必要かと思います。
2.現在どのようなプランかは分かりませんが、1階を店舗と想定しスケルトンとする程度ですかね。利回りを上げるには戸数を稼ぐことですが、既にワンルーム14戸で最大かもしれません。
テナントビルも集合住宅も他類似案件と競合しないような差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
微力ながら夢の実現のご協力ができればと思います。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

勿論、プランニングしないと正直な所は言えないのですが、正直厳しいかなと思います。間口が5.5ｍしかないので、採光及び、安全条例をクリアするためのプランとなると、制限が出てきます。そうすると、正面の道路斜線及び、高度斜線をクリアするための余力が無くなります。
コストも、坪単価105万位で最低で計算してください。そうすると、20㎡の部屋が14+廊下、階段を含めた面積で計算すると、オーバーすると思います。

この頃、よく知人から、これに近い相談を複数受けて、デベロッパーの提案した書類を見るのですが、正直、くらくらします。部屋を小さくして、思いっきり詰め込んで、これ人が借りてくれるの？という案を見かけます。採算計算もめちゃくちゃで、空室率100％で、利回り5％以上とか書いてあります。こちらが、真面目な不動産と組んで、空室率を現実に沿わせて、修繕費も積み立てて、ちゃんとやると、利回り1.5％とかになるので、さようならになります。

利回り設定をどれくらいにしているのかがわかりませんが、まず、借りてくれる案を作る、そして、赤字にならないけど、現実的な設定にして、なるべく空き室を作らなければ、自然と収益が上がると思います。現に、私が設計した建物は、想定以上の利回りを出しております。
中古マンション購入の相談も乗っているのですが、登記を見ると、やはり、住めないなと思う投資物件は、複数の所有者がいますね。数字上の計算にごまかされないことが必要だと思います。

間口5.5mではむりでしょう。地形載せない限り理解と判断は通常相談レベルに至りません。

間口が5.5mしか無いので、賃貸マンションは各階1〜2戸のマンション以外は無理かと思いますが理由は東京都安全条例です。住戸の窓先に空地が求められます。
各階1戸ですとエレベーター設置してホールを玄関扱い出来ます。
差別化を計り特徴を持った建物が出来るかと思います。
家賃は高くなるでしょうが、比較的広い賃貸住戸が望まれるニーズはリモートワークが主流になった今は多いと思います。
もしくは、シェアハウスでしょうか。
大きな一戸建て、個室以外は共有になります。

はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
間口が狭いと窓先空地を内側で取る事になりますので、プランニングは結構厳しいですね。
容積率を満額消化しますと、延べ床面積が約９０坪になりますので、鉄骨造でも工事費１億円はちょっと厳しいと思います。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断しますよ。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
（株）青海建築研究所　せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai

3種高度ですから、１階を６０センチ程沈めれば５階は立つと思います。
５、５mほどの間口で５階立てはしょっちゅうやっております。
プランの方は１４戸なんとかやってみたいという感じです。
問題はご予算ですが、RC１４戸全てで1億ですと1戸あたり６５０万税別になり
なかなかハードルの高い数字だと思います。
よく、1戸あたり７００万とされており、１４戸で９８００万が税別
税込で１０７８０万が限界と考えます。
これに設計料がプラスされます。
hideoさんの場合、よく話に聞くCM会社（コントラストマネージメント）の設計施工
がふさわしいかと思います。
でも、工期がやたら長引いたり、断熱材をコストカットしたりで皆さん苦労していると聞きます。金融機関にもあまり歓迎はされないみたいです。
投資家として、あくまでもコストを取るか、上記のようなリスクを回避するか
それの選択だと考えます。
建築家は、無理でしょう。