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家づくり相談

東京大田区RC 5階建ての建設費用について

東京大田区で以下の投資用RCマンションを建設予定です。

■京浜東北線沿線
■面積: 約100㎡(整形地)
■建ぺい/容積:80/300
■区域区分:市街化区域
■用途地域:近隣商業地域
■法令上の制限:第3種高度地区
■間口:5.5m
■接道状況:南東 幅7.6m 公道 位置指定無

エレベーター無し、バルコニー無しのRC5階建てで、ワンルーム×14部屋を建築したいと考えております。
1階は半地下でも良いのでなんとか5F 14部屋を作れないかなと考えております。
この場合の総事業費について、可能であれば1億円で納められると目標となる収益が達成できます。

質問事項としては下記二点をご教示頂けると幸いです。
①この程度の予算で可能かどうか、そもそも上記のプランが入るのかどうか
②さらに良いプランがありそうかどうか

どうぞよろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

2021年 1月29日
hideoさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
頂いた情報の範囲内でしかお答えできませんが、RC造5階建てとして、必要以上に天井高さを望まなければご要望の条件は可能かと思います。
1.恐らく杭工事が必要となります。杭工事、設計監理費、諸費用が別途ならば、建築工事費のみで1億円は必要かと思います。
2.現在どのようなプランかは分かりませんが、1階を店舗と想定しスケルトンとする程度ですかね。利回りを上げるには戸数を稼ぐことですが、既にワンルーム14戸で最大かもしれません。
テナントビルも集合住宅も他類似案件と競合しないような差別化が非常に重要です。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
微力ながら夢の実現のご協力ができればと思います。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2021年01月29日

hideoのプロフィール写真

ありがとうございます。厳しいのは重々承知の上で杭工事など全てを含めて1億円で収まるプランを作れないかと希望しております。現状、1K×14戸(1部屋あたり20㎡強)を考えておりました。

2021年 1月30日
勿論、プランニングしないと正直な所は言えないのですが、正直厳しいかなと思います。間口が5.5mしかないので、採光及び、安全条例をクリアするためのプランとなると、制限が出てきます。そうすると、正面の道路斜線及び、高度斜線をクリアするための余力が無くなります。
コストも、坪単価105万位で最低で計算してください。そうすると、20㎡の部屋が14+廊下、階段を含めた面積で計算すると、オーバーすると思います。

この頃、よく知人から、これに近い相談を複数受けて、デベロッパーの提案した書類を見るのですが、正直、くらくらします。部屋を小さくして、思いっきり詰め込んで、これ人が借りてくれるの?という案を見かけます。採算計算もめちゃくちゃで、空室率100%で、利回り5%以上とか書いてあります。こちらが、真面目な不動産と組んで、空室率を現実に沿わせて、修繕費も積み立てて、ちゃんとやると、利回り1.5%とかになるので、さようならになります。

利回り設定をどれくらいにしているのかがわかりませんが、まず、借りてくれる案を作る、そして、赤字にならないけど、現実的な設定にして、なるべく空き室を作らなければ、自然と収益が上がると思います。現に、私が設計した建物は、想定以上の利回りを出しております。
中古マンション購入の相談も乗っているのですが、登記を見ると、やはり、住めないなと思う投資物件は、複数の所有者がいますね。数字上の計算にごまかされないことが必要だと思います。
矢印
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2021年 1月30日
間口5.5mではむりでしょう。地形載せない限り理解と判断は通常相談レベルに至りません。
矢印
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2021年 1月30日
間口が5.5mしか無いので、賃貸マンションは各階1〜2戸のマンション以外は無理かと思いますが理由は東京都安全条例です。住戸の窓先に空地が求められます。
各階1戸ですとエレベーター設置してホールを玄関扱い出来ます。
差別化を計り特徴を持った建物が出来るかと思います。
家賃は高くなるでしょうが、比較的広い賃貸住戸が望まれるニーズはリモートワークが主流になった今は多いと思います。
もしくは、シェアハウスでしょうか。
大きな一戸建て、個室以外は共有になります。
矢印
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2021年 1月30日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
間口が狭いと窓先空地を内側で取る事になりますので、プランニングは結構厳しいですね。
容積率を満額消化しますと、延べ床面積が約90坪になりますので、鉄骨造でも工事費1億円はちょっと厳しいと思います。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断しますよ。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
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2021年 1月30日
3種高度ですから、1階を60センチ程沈めれば5階は立つと思います。
5、5mほどの間口で5階立てはしょっちゅうやっております。
プランの方は14戸なんとかやってみたいという感じです。
問題はご予算ですが、RC14戸全てで1億ですと1戸あたり650万税別になり
なかなかハードルの高い数字だと思います。
よく、1戸あたり700万とされており、14戸で9800万が税別
税込で10780万が限界と考えます。
これに設計料がプラスされます。
hideoさんの場合、よく話に聞くCM会社(コントラストマネージメント)の設計施工
がふさわしいかと思います。
でも、工期がやたら長引いたり、断熱材をコストカットしたりで皆さん苦労していると聞きます。金融機関にもあまり歓迎はされないみたいです。
投資家として、あくまでもコストを取るか、上記のようなリスクを回避するか
それの選択だと考えます。
建築家は、無理でしょう。
矢印
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