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建て替えの検討:間口2mの土地

はじめまして。両親から受け継いだ50坪の土地(23区西部:23年前新築した木造一戸建に現在在住)についてご相談させていただきます。住宅ローンの支払いもあと少しで終わり、これから5年位で家屋の老朽化も顕著になるのではないか、という想いもあり建て替えを考え始めました。基本情報として:4Mの私道に2Mの接道、敷地延長タイプの土地ではなく、私道の突き当たりにあり、門扉を入れば開けた土地。両側にコンクリート塀有。
1988年後半に新築出来た事、最近行われた隣人による測量での筆界確認書には接道部分の2mは明記されています。
ここに新築する場合、1:建築不可となる可能性はあるのでしょうか。23年前と法律は同じなのでしょうか。古い土地で地積測量図は法務局にありませんでした。2:この土地に駐車場(5ナンバー)1台分とることは可能でしょうか。3:将来売却する場合、
私道の突き当たりはかなり値下げされるのでしょうか。余談になりますが、場所は私鉄駅(新宿まで急行10分)駅から8分
近くの小学校は区の人気校と聞いています。
この土地に建坪20くらいの小さ目な家を建て、庭を広げ、隣家から少し離す、、、のが希望です。現在は建坪37くらいです。
長々お読み頂きありがとうございました。助言頂けたら幸いです。

この土地に

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2012年 1月21日
househouse様

はじめまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。


基本的にいかなる土地であっても、2メートル以上道路に接していれば

家は建ちます。1988年に新築してあれば、区役所または市役所の建築

課に建築概要書がのこっているはずです。その概要書の配置図に接道路の

長さが記入されているはずです。勿論、2メートルと書いてあれば、それが

証明となりますので次の建築確認はとれます。


2メートルあれば、2トントラックがはいっていけますので、5ナンバーの車も

入るはずです。敷地までの曲がり角など通過できれば、車は入れます。


確かに、道路突き当たりの2メートル接道では、土地の価値は低いですが

長年使っていることを考えると、もとは取っていると考える方が良いと思います。


2メートル接道であっても50坪もあれば、家だけではなく賃貸併用もかなり

建ちます。うまく計画すれば、賃貸収入でローンの返済が全額可能のことも考

えられます。現在2.4メートルの道路ですが賃貸8戸の住宅を建設中です。

とちは、30坪です。


接道のことがご心配であれば、区役所の建築概要書をお調べできますので、

ハウスコのプライベートメールにて場所をおしらせください。勿論

匿名でかまいません。

直接ご連絡の場合は下記にどうぞ、、、、

照井信三
〒171-0033
豊島区高田 1-36-13 日商岩井目白台308
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com

















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ユーザーの返答

2012年01月21日

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照井様
早速の回答ありがとうございました。「ローンが家賃収入で完済出来る」との案、、、
実は両親が建てた家は二世帯(母屋と貸家一棟を縦割り)仕様で、今まで賃貸物件にしていました。しかし、、、昨今の賃貸事情は大家には有利でなく、借り手の方が法に手厚く守られているというか、例え出て行ってもらいたいヒドイ借り手(騒音など)がいても、退去してもらうに多大なお金がかかるとも聞いています。1年前に最後の賃借人が退去した後は、
自分たちだけで、ノビノビ暮らしたいと思い、ローンもゴールが見えてきたので賃貸はやめました。私たちはたった2年ほどの隣の棟のテナントとの暮らしでしたが、天国にいる両親は、今までどれだけ、、騒音をまき散らす、、テナントに我慢してきたのだろうと、、、思います(泣)。ローン返済(賃貸して)VS自由自適な生活(自力で建築費用をまかなう)
今回は小さくとも庭があり、隣家ともスペースがある家を建てたいと思います。
照井様のご意見頂戴し、今後「夢」を描いてゆこうとおもいます。これも何かのご縁。
近い将来事務所へご相談差し上げるかもしれません。その時はよろしくお願いいたします。

2012年 1月21日
househouseさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルをしている
片瀬と申します。

隣地との境界確認書で2mが明記されていれば、間違いなく
建築確認は取れますので、ご安心ください。

今回の様な突き当たりの敷地も、大きく分けて、敷地延長と
同じ土地になります。価格も、近隣相場の70%程度とお考
えください。

但し、高く売る方法はありますので、ご安心ください。

また、賃貸併用住宅ですが、大家に有利な賃貸契約をすること
は、最近、特に多くなってきておりますので、その点もご安心
ください。

現在弊社では、杉並の同じような条件の土地で、同規模の住宅
の設計をしておりますので、お悩みの時は、直接、ご連絡くだ
さい。 katase@maxnet-g.co.jp

不動産や建築のことについて、ワンストップでサービスして
頂けるところが少ないのが、日本の社会の現状です。
弊社は、その数少ない事務所の一つです。
資金計画から土地探し・土地有効活用・テナント紹介・各種
コンサルタントから建築設計監理と、幅広く活動しており
皆様のサポートをしておりますので、宜しくお願いいたします。

http://www.maxnet-g.co.jp


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2012年 2月10日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均です。
 建築の条件は、接道している道路の幅が4m以上、接道している長さが2m以上ですが、いずれも実際の寸法が必要です。書類上でなく、実地にてこの寸法が確保出来ていれば、再建築は可能です。
 また、20坪の小さな家をご検討の事ですが、現在、杉並区でちょうど延べ20坪の小さな家を設計中です。来月には着工予定で、見学も可能です。もし興味がおありでしたら、ご案内出来ますので、気兼ねなくご連絡ください。
添付した写真の家は23坪です。
アーキネットデザイン 市川均
TEL:049-237-7670
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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