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地盤調査について

東京都渋谷区に土地を購入して、1階RC住宅、2〜3階を木造の3階建て住宅を新築予定です。
土地を購入する際、不動産業者が「載荷試験」で地盤を調査したところ、「問題ない」とのことだったので、土地を購入したのですが、施工を依頼した工務店さんに、「スウェーデンサウンディング方式」で、地盤調査をやってもらったところ、3Mくらいの深さに、1Mにわたって、非常にやわらかい層があるので、柱状改良という地盤改良が必要だといわれました。
地盤改良は、なるべくやりたくないので、どちらの結果でもいいのであれば、不動産屋さんの結果を信用したいのですが・・・・。
ちなみにこの土地は、昔は、水田だったそうです。
また、この土地の隣では、この不動産屋さんが、地盤改良なしで、1階RC住宅、2〜3階を木造の3階建て住宅を建売住宅として、建築して、販売しています。「だから、大丈夫」というのが、不動産屋さんの言い分なんですが・・・・。

どちらの検査結果を信用するといいのでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2007年 4月24日
はじめまして。

ニュアンスから察するに、設計施工で工務店に依頼されたようですね?
本来であれば、地盤改良の要不要は、施主が判断するのではなく、
設計をする建築士が責任を持って判断すべきものです。
また、今回の場合、構造計算が必要な建物なので、建築確認申請にも
地盤のデータと、軟弱であるならその対処法が求められると思います。

地盤改良はなるべくやりたくないというお気持ちはわかりますが、
どちらを信用するかという問題ではなく、地盤の状況と建物によって
地盤改良が必要なら必要だということです。

地盤改良にも様々な方法がありますので、工務店になるべく安価な方法
を検討してもらうように依頼されてはいかがでしょうか?
矢印
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矢印
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2007年 4月24日
気になりますね。
内容を読ませて頂いて、気になるのが、施工する工務店の意見とのことですが、設計者の意見はないのでしょうか。
地盤調査は設計者の義務とされておりますので、設計者つまりは構造設計担当者の意見を尊重すべきであると思います。
法的には、地盤調査を怠って、あるいは地盤調査の結果、その基礎・杭・地盤改良などの設計が不十分であれば瑕疵になります。

もし竣工後、建物が傾いてしまった場合、不動産屋が大丈夫と言ったことに対して責任を負えるかということを考えると、無理な話だと思います。
なぜなら、RCの上に木造2層と言ったところで、不動産屋がその建物の荷重をはじめとする構造的な設計内容までは知り得ない立場にいるからです。

いずれにしましても、混構造である限り構造設計が不可避ですので、実際に構造を担当された人に相談されるのが一番であると思います。
矢印
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ユーザーの返答

2007年04月24日

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皆様、ご意見いただき、ありがとうございます。
ただ、結局のところ、測定方法よりも「誰を信用するか。」のレベルの問題のようですね。
ただ、施工者の方も不動産屋さんも、今回の件で、初めてのお付き合いの方なので、どちらを信用するのか?といわれると難しいです。
「SS工法と、載荷試験、正確なのは、こっち。」ということならば、納得できるのですが・・・・。
また、まだ、土地を購入したばかりの段階で、設計もなにもしていないので、「構造を担当された人」、も、まだいませんので、相談できない状態です。

また、「構造を担当する人」が、また別の調査結果をだしたら、さらに混乱しそうです。

また、「設計の方にご相談」というご意見もありますが、施工をする会社は、「住宅保証機構」の完成保証等に入っているし、品確法のような法律もあるのですが、設計者の方には、そういった保証や、責任を明記した、法律や、保証はあるのでしょうか?
施工の方が、設計図通りにやって、その設計や、判断が間違いで、欠陥になった・・・。なんて場合の責任の所在は、どこになるのでしょうか?

今回の事例では、設計者の方の意見に従って地盤に処置をして、その結果、問題があった場合、補修にかかる費用等の責任を、設計者の方は、どのように取るのが、一般的なんでしょうか・・・・。

SS方式の調査をしてもらった工務店さんは、地盤調査会社の保険をつけると言っているのですが・・・・。

2007年 4月27日
おそらく水田の黒土を残したまま土を盛った造成工事だと思います。
柔らかい土の部分で圧密沈下が起こると思いますので地盤改良は必要ですよ。
1階RCならなおさらです。
矢印
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2007年 4月28日
不動産業者の問題ないという返事は不確定要素が多く、彼らは建築の専門家ではないので、鵜呑みにはしてはいけません。そもそも、「載荷試験」をする地盤面は支持する基礎のレベルでするものです。ですので、設計もしないで基礎のレベルは確定できないことになりますので、地面表層近くでしたものと思われます。鉄筋コンクリート造になるのであれば、基礎レベルは深くなりますので、不動産業者の話は参考程度にしかならないので、安心できるものではありません。また、「載荷試験」はそれだけで判断するのは危険です。荷重も短期的にかけるので、深層の地質での土壌によっては圧密沈下による不同沈下の可能性もあります。今回の敷地はもと水田であるとのことだと、不同沈下の可能性が濃厚です。載荷試験、SS試験、近隣地質調査データー全てを参考にして基礎や杭、地盤改良の検討をする必要があります。

全てのデーターを検討しないと即答できませんが、地盤改良か杭が必要な地盤と思われます。

不動産業者は建築は素人と考えても結構です。信頼できる建築士の判断を仰ぐことが、安心した家に住むことでもあり、素人判断は危険です。
矢印
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ユーザーの返答

2007年05月02日

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皆さん、ご回答いただき、ありがとうございます。
ただ、統括すると、

? 地盤改良は必要

? 信頼できる建築士をさがして、いままでのデータを見ていただ
いて、総合的な判断をしてもらい、設計を進める。

ということのようですね。

ただ、「信頼できる設計士」と言っても、知っている人は、いませんし、どんな方が、今回のケースに適合しているか、わかりませんので、難しいですね。
PLANを決めてもらうために、コンペをする。というような簡単な話しではないだけに難しいです。

2008年 4月28日
私は本来の業務と比重を同じくして多くのトラブルの相談を行っております。
又裁判所の調停委員として訴訟がらみの物件も多く目にしております。
その中で大変多くの問題のある住宅が提供されているにも拘らず、殆どのその持ち主は実態を把握出来ていません。
社会全体から見れば「姉歯問題」以降、建物の安全性について関心が大いに高まり、法律も大幅に改正され、近直「住宅の保険制度」もスタートいたします。
然しながら本当の信頼性は保証や保険制度以前にあるものです。
建築物の「安心と安全」は多くの知識と経験くる、地に付いた設計から現場に携わる多くの職人さん達とのコミュニケーションまで、疎かにしない一つ一つの行動の積み重ねなのです。
建築主となられる方は建築関係者(設計者・工務店・ハウスメーカー・不動産業者・職人等々)の内、どの立場の方に、どの様な部分で、何処まで信頼性を期待していらっしゃいますか。
又何かその建物に問題が生じたとき、メーカーが又保証機関が貴方の意を汲んで全て問題を解決してくれると考えですか。
もしそのそのようなイメージを持っていらっしゃるのでしたら、トラブルの実態を一度見にいらっしゃいませんか。
想像を超える悲劇が点在しておりますし、その根本的要因は何処にあるか、一定の結論が出るまで、どの位の期間と、出費が掛かるのか、身に染みて体験できると思います。
建築のトラブルは、特に完成建物についてはその原因を特定する事が困難を極めます。 保証の実行がなされないのは此処に問題があるのです。

ともかく問題を起こさない仕組みの(関係)の中で、家造りはスタートすべきなのです。
それには、建築主と利害を共有できる設計監理者が、一つ一つの課程で充分に能力を発揮できる環境の確立しかありません。 其れを可能にするのは全て建築主(施主)なのです。
いわゆる建築主と設計監理者の信頼性の高さなのです。
問題が起きてから解決は困難を極めますし。100%解決はありません。
地盤調査の件ですが
住宅においてもボーリング調査はすべきです。SS式といわれるものは簡便な方法ではありますが、あくまで予備調査とお考えください。確かに費用は嵩みますが、全体から見れば許容範囲ですし、住宅の質を確実にするためには躊躇する事に疑問を抱きます。
経験上この事は声を「大」にしてお勧めいたします。
又地盤改良杭の施工方法や信頼性についても、大いに問題があります。
実際に欠陥工事の事例のデーターも保持しておりますが、信頼できる工事会社自体多くはありません。
また「載加試験」の信頼性については、その試験の報告書を手にしているのですか、その結果が、建物の設計に対して満足していれば宜しいのですが、微妙な値であれば建物の計画・設計次第で再調査となります。
どちらにしても、保証住宅にするには「試験の報告書」は必要になります。
最後に不動産会社の説明に対する裏づけはありますか、客観的に納得できる正式な「「載加試験報告書」等ですが、その土地の地層は全て同じですか、3M下に昔の田んぼの土があるという事は、その上表土までは全部「盛土」や「埋め土」等と考えられますがゴミや汚染土は心配ありませんか。
又貴方の建物に対して充分余力ありますか」などなど
チェックすべきことは沢山あるのですが。
矢印
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