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家づくり相談

土地

回答 

5件

どちらの土地がよいのか迷っています。

AとBの土地で悩んでいます。

小さな駅ですが、駅の近くで40年ほど前に区画整理をした住宅街です。
どちらも、第一種低層住居専用地域で建蔽率容積率は40/80です。
家は、玄関のみ共有で水周り別の二世帯(義母のみ)を考えており、建坪は2階建て48~50坪+ロフトくらいを希望しています。
どちらも正方形に近い四角い土地です。また、価格も同じで売りに出されています。

A)
駅徒歩6分 65坪 南西6M公道 に接道。道路と同じ高さ。古家あり。

B)
駅徒歩4分 70坪 北5M公道 に接道。道路より1Mほど高い。現在空き地でおそらく一度も家が建ってない感じ。

Aの気になる点は建蔽率から1Fと2Fをほぼ同じ面積にする必要があり、間取りに制限がでるのか?ということと、北側斜線にかかりロフトが作るのが難しいのか?ということ。
Bはやはり1Fの日当たりが気になるのと、外の階段ができてしまい、義母が年をとったときに大変なのか・・。などです。

Aで希望が通ればAのほうが日当たりもよく、よいような気がします。

私の気になるところは解決できるのか、また別の観点からでもよいのでどちらがよいかアドバイスいただけたらありがたいです。

宜しくお願いします。

補足入れます。
画像がありましたので画像つけます。
  • どちらの土地がよいのか迷っています。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2012年11月 7日
 ゆめちゃんさん、はじめまして。

 文面から察するに、Aのほうがよいと考えます。

道路と段差がなく、日当たりもよいとのこと。ゆめちゃんさんも、「よいような

気がします。」と、感じられているのですから。直感は七割正しいと将棋の

羽生善治さんも言っています。

 第一種低層ということで、ロフトは天井高さ1.4m以下の小屋裏扱いに

する必要があります。そうしないと、3階建てになって、建てられないこと

になります。間取りに制限が出るような設計者では、そもそもいい住まい

づくりはむずかしいでしょうから、ハウスコに登録されている方ならご安心

ください。北側斜線がかかっても、図のような、小屋裏高さは十分とれます

から、その点も設計者に任せれば、大丈夫だと思います。

 では、よい家づくりを。
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ユーザーの返答

2012年11月07日

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ありがとうございます。
建物の日当たりだけでなく、植木の日当たりを考えるとやはりAですよね。
ロフトに問題がないというアドバイス参考になりました。

2012年11月 7日
ゆめちゃんさん

直感的な判断でAでも良いと思いますが、以下3点も比較の対象に加えてみてはいかがでしょうか。

①Aは古家がありますが、更地での引渡が条件になっていなければ、解体費用が発生します。
 30坪の家であれば解体費用は100万円以上掛かります。
②上水、下水道、ガス等のインフラは敷地内に引き込まれていますか?あるいは、接道する道路 に接続可能な本管はありますか。新たに引き込むとなると別途工事費が掛かります。
③近隣で地盤改良をした家がありますか。ちょっと立ち話でも聞いてみるといいでしょう。

住環境やボリュウーム計画だけでなく、トータルコストも検討してみることをお勧めします。
できれば、建築家と一緒に現地を見て、建てられるボリュームを考慮の上で判断されるのベストです。建築家であれば多少の計画上のデメリットを補った上で素敵なプランを提案してくれることでしょう。

なお、Bの接道との高低差1mですが、70坪整形地であれば、スロープでの対応が可能だと思います。始めから作る必要はないですが、いざという時のためにその計画を見込んでおけば、後でも対応可能になります。

ご参考になれば幸いです。

アトリエ24 飯沼
http://www.atelier24.jp/
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ユーザーの返答

2012年11月07日

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ありがとうございます。

建てる家のイメージだけではダメなんですね。

不動産屋さんに聞いてみます。

とても参考になりました。

2012年11月 7日
ご相談内容拝見しました。
A)は建坪52坪くらい可能ですね。ご希望の2世帯住宅を建てるには十分ですね。でも建坪48〜50坪を少しコンパクトにする事で、1階は建蔽率目一杯建てると2階に余裕が出来、大きなテラス等を造る事は可能です。また、決まり事(建築基準法等)を守れば建蔽率にカウントされない部分も造る事は可能です。間取りを含めてそのような事を考えるのが我々建築家の真骨頂です。現状渡しか、古屋解体後の更地渡しか確認してください。現状渡しですと解体費が発生します。
B)はA)に較べ少し敷地面積が大きいですから建坪的には問題ありませんね。問題は道路との段差ですね。段差を解消する方法として考えられますのが、1階レベルを掘り下げる事ですが、工事費がアップします。駐車場の問題もあるでしょう。バリアフリーを考えますと難がありますね。
総括としまして私の思う処は日当りやバリアフリーを考えますとA)なのかなと思います。実際に現地を見ていませんし敷地資料もありませんので、これが限界かと思います。もしご希望でしたら、敷地資料をいただけましたら検討を加えさせていただきます。その時はご連絡ください。
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2012年11月 7日
ゆめちゃん

高田馬場で設計事務所と不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

プロの目で判断した場合、迷わずBです。
(現地を確認してみないと、最終結論は難しいと思いますが・・・)

Bのメリットは、以下になります。
1)坪単価が安い。
2)一度も家がたった経緯がないので、徹底的に価格交渉できる。
3)土地の瑕疵が極めて低い。
4)更地であり、解体費用が掛からない。
5)北側道路なので、斜線規制が低い。
6)1m道路より高いので、ゲリラ豪雨でも安心。
7)北側の安定した採光計画ができる。
8)プラン次第では、日当り良好、夏涼しく冬暖かい住まいができる。
9)上記、腕の見せ所、アイデア次第!!

如何でしょうか?

お得で納得できる住みやすい住まいを創るには、それなりの努力と
アイデアが必要ですね。


1)
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ユーザーの返答

2012年11月08日

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ありがとうございます。
なるほど、そういう見方もあるんですね。

別の観点からのアドバイス、参考にさせていただきます。

2012年11月 7日
他の方は、それぞれの視点で回答されて、A、Bに分かれています。

私の意見としては、現場を見たわけでないので、頭の中で完成イメージを造りつつ、コストも大雑把に考えつつ、思うところでは、Aなのかと思います。

次の前提で考えました。

Aの敷地は
既存のインフラ接続あり ±0万
段差なし           ±0万
解体あり           +100万

Bの敷地は
既存の公共接続インフラ無し +100万
1m段差はケンチも擁壁もない+100万
 物差しの目盛り0を設定して考えるとBの方が100万アップで、日当たりはAの方がよいとのこと。

高度斜線に関しては多分5m+0.6Aでしょうから、敷地も広く、40/80の 壁面後退を考えれば2階建て+ロフトならばさして影響ないでしょう。


とはいえ、現場を見てからでなければ何とも言えませんが。

関東ならば、現場を見て、より詳しい考察をしますよ。
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ユーザーの返答

2012年11月08日

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ありがとうございます。
ざっくりですが費用まで出してくださいましてとても参考になりました。

解体は木造の家ですが、植木が多いので、100万では収まりそうにないので悩んでしまいます・・。
しかし、近隣の家よりも安いのでこれ以上の交渉は無理かなと思っています。

駐車場は確かに掘るので100万はかかるでしょうね。インフラ接続までは考え付きませんでした。ロフトが問題ないならばやはりAかなあと思います・・。

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