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購入した土地の瑕疵への対応について

いつも参考にさせていただいています.
購入した土地の瑕疵への対応についての相談です.

2ヶ月ほどまえに引渡しを終えて登記も済んだ土地(更地)がありますが,先日,土地の表層をちょっと掘ってみたら,地中埋設物が大量にでてきました.
今回発見されたのは以下のとおりです.
(1)ガラスや瓦などといった地中埋設物が表層から20cmくらいのところから大量に発見された
(2)埋設浄化槽が発見された

こちらの土地の売買契約書には「瑕疵担保責任」に関する項目がありまして,引渡しから3ヶ月以内に瑕疵が発見された場合は売主の責任でその瑕疵について修復をすることになっています.
さらに,契約締結時にも(1)のような場合は瑕疵に当たるというような説明を売主/買主双方とも受けておりますので,対応したいと考えています.

具体的にはどのような対応をとるのが良いでしょうか?以下について(部分的でも良いので)アドバイスをいただけると嬉しく思います.
(A)買主から売主への具体的な通知方法(電話?書面?,いきなり内容証明はどうなのかなと思っていたりします....が,なにか残したほうが良いかと思っています.)
(B)現地での売主/買主双方の立会い確認方法(特に,買主側が注意すべき点があればぜひお願いします)
(C)立ち会いした結果,土地の現況(瑕疵)に関する双方の確認書類(何か書面が必要かと思うのです...)
(D)瑕疵の修復に関する覚書の雛形のポインタなどがあればぜひお知らせ下さい(書面に残す必要がありますよね?)
(E)他にもあるかもしれない地中埋設物等の探索範囲の合理的な決定方法について
(F)現況の修復作業中に瑕疵担保責任の期間が過ぎてしまうことが考えられるので,瑕疵担保責任の期間変更に関する変更覚書の必要性
(G)地中埋設物を撤去したあとに地盤が弱くなった場合の地盤改良の責任の所在

ほかにも「このあたりも注意したほうが良い」というものがありましたらお教え下さい.
よろしくお願いします.

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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星マーク
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2013年 2月26日
URBAN GEAR建築都市設計室の本多と申します。

そうですか~聞いてしましましたか不動産のことを。
ついにHOUSECO相談室もよろずやですね。
やはりご存知の方も多くいるとは思いますが、不動産は
不動産関係のサイトなり人なりに聞くのが良いと思いますよ。

不動産がらみの紛争の窓口は都道府県にもありますし、
宅建の組合にもあります。
まるたさんは冷静な方なので、まずは売主(仲介業者?)に
訪ねたらどうでしょう。

もともとあった建物を解体して土地を売ったんですね。
ちょっとぐらいの破片なんかは出てきますが、大量とは穏やかでは
ないですね。浄化槽も出てきては、こりゃまずいでしょ~という
感じです。正直悪質な業者の匂いがプンプンしますね。
ってことは正攻法で掛け合っても煙に巻かれる恐れもありますから、
こんな法人を紹介しておきます。

上手く行くと良いですね。
良いご報告を期待しています!!

http://www.retio.or.jp/info/info02.html

結構頼りになる建築家のアトリエは、こちら↓

urbangeardesign@yahoo.co.jp
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ユーザーの返答

2013年02月26日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます.
はい,まずは売主(一般の方です)と仲介業者に連絡してみます.冷静に対処したいと思います.

「大量」というのは1メートル四方くらいを20cmほど掘ったら,畳半畳分いっぱいのガラス片等が出てきたという感じです.

星マーク
相談者が役に立った
2013年 2月26日
まるたさん

新宿で設計事務所と不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

ご安心ください。完全に瑕疵ですよ。

まずは、仲介業者に連絡を入れ、地中埋設物が大量に出てきた!と言い
写真を送ってください。
後は、仲介業者が全て処理してくれるはずです。

注意事項は、以下になります。
1)やり取りは、全て書面で行ってください。
2)売主及び買主は、同日同時刻に現地確認をしてください。
3)出来る限り多くの写真を撮ってください。
4)仲介業者に、覚書を作成してもらってください。
5)埋設物は、全て撤去し、工事業者に見積書及び請求書を売主宛て
 に作成してもらいましょう。
6)瑕疵発見を通達する方法は書面です。通達した日より効力が出ます。
7)勿論、地盤改良の費用も含めて請求してください。

問題は、何処まで瑕疵として売主が認めるかですね。
撤去費用は認めても、地盤改良までは・・・とか、後は、交渉です。

業者同士であれば、即解決する内容ですが、浄化槽まで出てくると、
かなりの費用になりますので、色々、ゴネルと思いますよ。
場合によっては、長期戦になる場合もありますので、注意してください。

訴訟になると、時間がかかり、儲かるのは弁護士だけです。
譲れるところは譲り、即時解決が得策ですね。頑張ってください。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/

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ユーザーの返答

2013年02月26日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます.
写真ですね.早速撮っておき,並行して仲介業者に一報を入れます.
これらについては書面のやりとりを基本に対応したいと思います.
揉めなかったとしても時間はかかりそうですね....

2013年 2月26日
お気持ちはわかりますが、冷静に対処する必要があります。
浄化槽に関しては売主が使用していたものなのか?それとも、売主も知らないのいであれば、その前の瑕疵で売主のある意味被害者ですね。ですので、冷静な判断が必要です。

先ずは、どの程度の範囲まであるのかを確認する必要がありますね。できれば建築士に立ち会って第三者のアドバイスをもらうべきです。実際は売主が知らなくて、解体業者が適当にやった場合が多いので、冷静に対応し、しかし、売主責任は善意の第三者には通用しないので、要求すべきことは要求することになります。

20cm程度だと木造建物の基礎レベルなので、解体後、そこに埋めてしまったもの推定できますので、既存の建物の配置を確認し、先ずは四隅を掘削し範囲を確認してください。一義的には売主に撤去を要請し、応じると思いますので、建築士に荒らされている地盤を確認してもらう。その後は保証の書面等が必要ですが、先ずは現況を確認し、合意しないと書面も交わせません。段階を踏んで進めましょう。
矢印
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2013年 2月26日
勿論、瑕疵に値します。
 不動産屋がどれくらいしっかりしているかですね。通常不動産屋も強制的に保険に入らされています。このような時熟練した宅地建物取引のライセンスを持っている方に相談すると良いと思います。
 裁判に持ち込まない前の段階から弁護士を挟んで交渉になりやすいケースですが、これに適した弁護士の向き不向きを探すのが難しい。みんな自分は大丈夫ですと言うからです。
 私はNPOの日本地主屋主協会の顧問をしています。不動産トラブルについてたけていますのでここを拠点としていくと心強いと思います。理事長は岡田さんと言います。
〒160-0023 東京都新宿区西新宿4丁目32−4
03-3320-6281
http://www.jinushi.gr.jp/
心配でしたらここで相談すると問題解決は早いかなと思います。
私の名前を出してもかまいません。岡田さんは気さくな人で35年もつづいた歴史ある協会ですのでいかがわしい所ではありません。
東京都と組んで緊急輸送道路の耐震化セミナーをやっています。僕はその耐震相談窓口を担当し都庁大会議室で年2回行っています。
矢印
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2013年 3月 3日
適値コムよりお知らせ致します。

当社は建築コストと品質を研究しております。
また建築裁判的な相談や対応も行っています。

その中で多くあるのが、地中埋設物の問題です。
基本的には契約書に書かれている場合、その対応によるものです。

では、質問にお答え致します。
Aについて
・書面に残した方が問題が起きた時に有利となります。

Bについて
・現地立会というのは、埋設物の撤去後ということでしょうか。
もしその場合、専門知識がないと判断できないので、専門家を
捜された方が有利です。

Cについて
・本来は瑕疵側の対応になると思いますが、書面での対応を
行うかどうかによります。
よって書面化するのは買主側だと思います。
専門的な知識と現場などの諸条件によって違います。

Dについて
・覚書というものが雛型として存在していないと思います。
各現場ごとに条件が違う為です。

Eについて
・住宅建設の場合とマンションなどの状況と違います。
基礎形状や地耐力の仕様が違う為です。
よって、まずは地盤調査が必要と考えます。
その条件次第によって、設計仕様により条件を導き出します。

Fについて
・既に購入された契約書の中に書かれていなければ協議となります。
よって、現実的な作業と対応を煮詰める必要があります。

Gについて
・地盤調査の結果次第となります。
しかし、地盤調査費用並びにその後の工事費用などの問題が
あり、現実としては揉めるCaseが多く、どこまでやるかという
結論を求めた場合、裁判などに発展するCaseが多くあります。

しかし、建設予定の工期や引越しなどの対応などを考慮すると
相手側の対応如何によって大きく変わります。

よって、このような問題を対応出来る専門家が必要となります。

詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。

info@tekine.com
適値事業部
コンシェルジュ担当:

矢印
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