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目黒区内約85坪の賃貸併用住宅の建築計画

表記の土地は「1種住居/60%・200%/準防火/2種高度17m/南西角地/道路約3.5m×約3.0m/間口約17m×約17m=ほぼ正方形」で、現在木造密集地域の整備事業区画に指定されており、建築法上の別途規制は確認していません。ご近所の様子から3階建ては立つと思いますし、補助金制度の条文などを読んでも、賃貸併用の建替え促進で、地域に人口を呼び込みたいという行政意図があるようです。(東急目黒線、駅徒歩6分、環7以内)

現在この土地の相続並びに建替え計画の端緒についたばかりですが、いかんせん土地がでかすぎて、売却や建替えの全方向で検討しています。

ついては、居宅3LDK(6畳×3+20畳LDK)として、残りを45㎡前後の1LDK(2DKに随意可変出来ればなお可)貸室とすると、何室できるでしょうか?

希望としては
・がっちりしたRCよりセキスイやへーベルのちょっと緩い、石調の四角い感じが好印象です。
・資金調達は100%を考えているので出来だけ安く。
・50年は使えるしっかりした基本構造でお願いします。
・遮音性だけは特に気になります。
・賃貸部分も居宅同程度の内部仕様で。(豪華というよりチープシック、ファッションというよりベーシックという感じですかね)
・何が何でもローコストでなくても、メリハリの付いた資金配分でお願いします。(へーベルの営業さんは100/坪から話が始まり、!で?な感じでした)
・家賃設定は130,000円前後、若いファミリー層か余裕のある単身者を想定しています。

以上ざくっりとした感じで申し訳ありませんが、ざくっりとした感じで「推奨の基本構造」「総建築面積」「貸室が何室取れるか」「総コストか坪単価(解体や外構その他諸経費は抜きの、設計料込みの本体価格)」を教えていただけないでしょうか。

また、設計よりも施工管理にとても気が行くのですが、設計家の方のオレを信じろ以外に、何かいい方法ってあるのでしょうか? インスペクターなどというのを見つけたんですが、設計士に設計士を当てるというのも変ですかね。

よろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

2件

2014年 1月14日
海辺のカラスさん

高田馬場で高品質でローコストの賃貸併用住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社では、不動産仲介・活用・相続相談・資金計画・設計監理まで
ワンストップで業務を行なっておりますので、お任せください。

詳細は、資料がないとわかりませんが
道路セットバック後の敷地面積:278㎡
建蔽率60% 容積率160% ですので、約445㎡建築可能です。

上記に、自宅100㎡と想定すると、共用部分を除いて
賃貸45㎡は、7戸 建築可能です。

軽量鉄骨希望のようですので、上記の場合の工事費は
約445㎡(134.6坪)×65万=87,490千円
設計監理料:7,000千円
全て消費税別です。

また、第三者チェックですが、多分、二度手間になり、費用を捨てる
ようなものです。
設計+施工の場合は、十分考慮した方が良いでしょう!
しかし、設計監理が建築家の場合、中立的な見方をします。
建築家そのものが、第三者です。

弊社でも、第三者チェックを考えている・・・と言われるかたが、たまに
いますが、建築業界の仕組み、流れ、建築家の職能、法的チェック、瑕疵
担保検査等を説明すると、直に理解して頂けるものです。

昨年、洗足で女性向けコンパクトマンションが完成しましたので、現在の
賃貸マンション業界の動向を熟知しておりますので、何時でも相談に
無料で乗りますよ!
敷地測量図や住居表示、住まいの詳細ご希望条件等、下記まで直接
メールして頂ければ、ラフプランや工事費概算を無料で作成いたします。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願いいつぃます。

土地探しからの注文住宅、賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/

写真は、女性向けコンパクトマンションの共用部にある炭と竹のオブジェ
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ユーザーの返答

2014年01月16日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

早速にご返信ありがとうございます。

ご近所なので、洗足の物件を見てきました。販売好調なようで、最終1戸の募集告知とパンフがありましたので、パンフもいただいてきました。その中にも書いてありましたが、賃貸と分譲の内部仕様のグレード差が現状ではありますね。施主としては、それをどういうコストでどう埋めていくのかが課題であり、また、設計士さんとお話しする楽しみでもあります。

貸室7戸、65万/坪のスタートラインを提示いただけたので、自分としとは資金計画全体のイメージが取れました。仮に設備アップや諸経費で総額12,000~13,000万円に膨らしても、30年の減価償却・見合いの返済で、キャッシュフローは余裕をもって回りそうです。

土地の権利関係の整理や、金融機関の感触を探りながら、また連絡させていただきたいと思います。

2014年 1月15日
具体的な貸室の規模や戸数の計画については、敷地や関連法規を調査した上で実質的な設計を行うことにより明確になります。
遮音性能を最大限に考慮しますとRC造をお勧めします。鉄骨造や木造では最近では不動産評価が下がっています。建築の印象はそれ以外の要素でもいくらでも変えることができます。
その上で坪単価に関しては、100万/坪は一つの目安です。もう少し抑えることができるかもしれませんが、最近は東日本大震災の復興の影響もあり物価が高騰しているためです。
賃貸住宅では差異化が求められます。普通の賃貸マンションは供給過剰にあるため、同じようなものを建てても家賃破壊が目に見えています。家賃が立地条件に比べて安い、と言う事以外に差異化を図ることができないからです。従って、もとから差異化を意識して賃貸住宅を設計することが大事です。それを好む人びとが都内には多く、その方々はそうした賃貸住宅を特化して扱う不動産屋さんがいるので、そこにアクセスします。つまり差異化された賃貸住宅のマーケットがあるのです。家賃を維持し収益を維持するには個性的な集合住宅を設計することが良いです。また、個性的なものをつくるのは建築家の腕次第です。お金を掛けなくても実現することは可能です。
施工管理に別の建築家の方をつけるのは、双方とも皆嫌がります。それぞれ思想やポリシーが異なることが理由の一つです。信頼できる施工者を建築家が選び抜いた上で、クライアント・設計者・施工者の互いの信頼のもとに進めていくのが最も現実的で確実です。優れた施工者の方はアフターケアに余念がありません。またアフターケアを念頭に入れて性能を確保し、設計者と議論して良質な建築を建ててくれます。
また、私は設計事務所の傍らで、現在は大学にて都内木造密集地域に関する研究も行っています。ぜひ一度ご相談下さい。
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ユーザーの返答

2014年01月16日

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早速にご返信ありがとうございます。

RC構造や貸室の差異化というのは重要な一方向性だと感じています。ただ自分が住んでもらいたい店子さんは、子どもが小学校低学年までの若年共稼ぎのファミリーか、旦那さんが法人借り上げ社宅制度などの恩恵を受けられる程度の方々を想定していますので、どうしても家賃設定が10~13万程度になります。

そんなこともあるので、「募集掲示に(貸マンション)と謳えるギリギリのライン」「シックな外観」「充実した内部仕様」「子どもが小さいうちはなんとかやりくりできる2DKへの可変性」あたりを、建築の中心テーマに考えています。

ご指摘のような家賃崩壊も確かだと思いますから、施主としては、10年後20年後、仮に9万まで家賃設定を下げてもキャッシュフローが破綻しない安全性が、一番の関心事です。

また木造密集地域の指定は、都内には個別の事情があるのかもしれませんが、うちの場合再開発計画があがるような土地柄ではなく、東隣りは200坪の旧家、西隣りは80坪の賃貸併用で、字面の木密イメージとはちょっと異なります。わたしも一度会合に出ましたが、要するに、全面の2項道路を消防車の通れる車幅に拡幅して、準防火仕様に建替えてもらいたいという事のようです。

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