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教えてください2

先に33坪での賃貸マンション建設でご相談させていただきました。今回は別件をご相談させてください。
東京都23区内、最寄駅から2分の土地です。190平米(約57坪)、南側4m道路、南北11m,東西17mほどの長方形の土地です。北は擁壁、東西隣は人家です。線路からは離れています。建蔽率60%、容積率160%。購入後、数年間まったくの空き地でほってあったのですが、そろそろ収益の上がる建物を建てるか、土地を売却するか、あるいは駐車場か、と迷いご相談させていただきます。
#1 賃貸アパートを建てる場合。RCで1LDK,2LDK中心の間取りにすると、何戸作れますでしょう?建設費用はいくらくらいになりますでしょうか?
#2 独立した3階建ての戸建を2軒ないしは3軒作り賃貸にするプランはどうでしょうか?共同住宅ではなく、戸建を希望する方々も一定割合でいるように思います。この場合も鉄骨かRCを考えています。
ご教示のほどよろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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2014年 6月 7日
ポワロさん

前回も回答させて頂きましたマックスネット・コンサルタントの
片瀬です。

弊社は、設計事務所でありながら、不動産コンサルも業としており
ます。
本件、土地は、間口が広いので、色々計画できますね。
一番利回りが高いのは、シェアハウス(寄宿舎)です。
現在、弊社では、寄宿舎を10件以上設計監理しておりますが、
土地から購入しても、12%以上の利回りはあります。

土地売却も視野に入れているのであれば、シェアハウス完成後
収益物件として、売却することをおすすめします。
木造であっても、9%の利回りで、飛ぶように売れますよ!
現実、売れています!

以下ご質問の回答に移ります。
1)平均専有面積を40㎡と家庭すると、約7戸です。
  アパートと記載しておりますので、木造又は軽量鉄骨の場合
  木造:約5500万
  軽量鉄骨:約6500万
  マンションであれば
  重量鉄骨:7000万
  RC:8000万
  上記すべて、地盤改良または杭は別途です。
2)戸建の場合、利回りは下がります。
  駅近なので、共同住宅またはシェアハウスがいいでしょうね。
  仮に、シェアハウスの場合
  木造2Fで、22戸程度設けることが可能です。
  賃料は、サブリース付で近隣ワンルームマンションの
  戸当たり70%程度になります。
  40㎡クラスと比較すると、戸当り50%程度です。
  単純計算すると、1)回答に比べ、1.6倍の収入です。

具体的には、住居表示・敷地測量図を下記まで直接メールして
頂けないでしょうか?
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算・事業収支を無料で作成いたしますので、
ご検討、宜しくお願いいたします。

写真は、中野区のシェアハウス(寄宿舎)
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ユーザーの返答

2014年06月08日

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片瀬先生。早速のご回答ありがとうございます。33坪の件に続き明快なご説明とシェアハウスのご提案をいただきありがとうございます。
スペースの制約のため、後付けになってしまいましたが、当方の事情を少しご説明をさせていただきたく存じます。私の自宅が57坪の道路を挟んだ南側にあり、そもそもこの57坪が5年前に売りに出た際は、自宅前にワンルームマンションなど建てられると嫌だなという気持ちがあって、具体的な使用計画もないまま購入した経緯があります。従って5年間、不特定多数な方が出入りする駐車場にもせず、空き地のままにしてありました。このような事情で、私としては利回りよりも、住まわれる方を重視したい気持ちが強いので、戸建の案も捨てがたく思っています。ご相談スペースの関係で、曖昧なご相談内容になっていました。申し訳ありません。先生のご提案も検討させていただきます。ありがとうございます。

2014年 6月 8日
ポワロさん

土地が190m2ありますが、
建蔽率60%容積率160%

そして、斜線規制があると想定されるので、
30~40m2の1LDKが8戸になりそうです。

建設費用が8000万程度かと思います。

独立した戸建や三軒作り賃貸は家賃収入が減ります。
家賃設定に限界があります。

3軒作りの賃貸として、戸数が1/3になってしまい、
家賃を3倍として入居者が集まるかどうか、、、

利回りを抑えた設定としても、
かなり難しいでしょう。

戸数を減らしてメゾネットタイプを組み込んだ
個性のある賃貸を建ててはどうでしょうか。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2014年06月08日

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寺澤先生。今回も的確なアドバイスありがとうございます。
ご指摘の通り北側斜線規制のため、3階部分は屋根北側に傾斜が必要なようです。
ご提案いただいた「戸数を減らしたメゾネット」もよいプランかと存じます。
将来、個別に売る可能性を考慮して、戸建3軒も捨てがたいと考えています。19坪の狭小地に壁式構造RC(ガレージなし)3軒。9,000万くらいで建ちますでしょうか?やはり遮音性、耐振動性などではRCと鉄骨造りに大きな差があるように感じています。

2014年 6月 9日
ポワロさん

確かに構造の違いは大きいです。

3軒同時に工事を進めて、
合理的にコストを抑えれば、
9000万でも出来そうに思います。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2014年06月10日

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寺澤先生。ご回答ありがとうございます。
19坪。延床100平米。実際には階段、踊り場があり、3階は北側斜線。実際に使用できる有効面積は70平米もないでしょうか?こうやって考えてみるとと戸建は有効面積がずいぶん小さくなるのですね。
2LDKの間取りが採れますでしょうか?階段があるので老人は不可。夫婦+子供2人だとスペース的に苦しいでしょうか。対象は子供一人か、子供のいない若夫婦、あるいは優雅な独身者でしょうか。家賃設定が難しそうですね・・・。

2014年 6月10日
ポワロさん

集合住宅は共用階段・共用廊下・エントランス
に自転車置き場など共用で使う部分があり、
賃貸の占有の面積がその分小さくなります。

戸建住宅は建物の階段も占有面積ですので、
述べ床100m2であれば、占有面積も100m2です。

階段で取られるとはいえ
100m2あれば3LDKになります。

100m2の賃貸であれば、相応の家賃となりますが。
立地がニーズあっていないと借りる方が居ない結果になります。

3LDKでファミリーなら入居者が見つかるというような
簡単な話ではないと思います。

その家賃を払ってでも住みたいと思わせる
プランでの工夫が必要でしょう。

家賃設定も難しいですが、
どういう工夫をするかが重要です。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2014年06月13日

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寺澤先生。いつも適切なアドバイスをありがとうございます。よくよく考えてから改めてご相談させていただきます。

2014年 6月13日
ポワロさん

情報が限られるので回答も一般的なものになります。
より具体的なアドバイスは、遠慮なくご相談下さい。

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ユーザーの返答

2014年06月15日

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寺澤先生。重ねてありがとうございます。

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