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築35年の木造一戸建のリフォーム

はじめまして。
都内(渋谷区)の築35年の木造一戸建て(2階建て、床面積延べ70平米くらい)のちょっとしたリフォームを検討しています。
親の持ち物件ですが、図面が存在しないらしく下で書く広さなどはすべてイメージです。

1) キッチン(6畳)とリビング(8畳)の間の壁を取っ払って、広いLDKにしたい
2) 道路に面した外壁を一部はがして、自転車やスキー板を格納できる倉庫にしたい(現在、寝室の押入れとして利用しているのですが、押入れをつぶして、外から使えるようにしたい:伝わりますでしょうか。。)
3) 洗濯機を室内に設置したい(洗面所への設置は今のレイアウトでは不可能です。設置場所はLDKになるのか、あるいは2階のお手洗いをつぶすか、、、)
4) 扉と、扉の木枠を1階だけ一通り塗りなおすか、交換したい
5) 玄関扉を新しいものに替えたい
6) 2階の和室(6畳)

優先順位は1→5の順です。
・1,2を実施した場合の予算はどのくらいかかりますでしょうか。
・3〜6を追加するとどのくらいかかりますでしょうか。

1に関する懸念点として、
家のつくりが結構弱い可能性があって、壁を取っ払うだけでなく
おそらく一部を残すとか、柱を立てるとかということをしないと
2階が落ちてくる可能性がある、と親が言っています。。
(前回のリフォームの際に、天井横に走っている柱が少し落ちてきたそうです)

あわせて、全体にかかる懸念点として、
こちらの家は線路沿いで、頻繁に電車が通り、騒音もあるうえに
電車が通るときに揺れるので、そういった面からの補強も必要なのではないかとも思ったりしています。

参考までに、キッチンの水周りリフォーム、リビングの床暖房は1年ほど前に、
お風呂の水周りリフォームは5年ほど前に実施しています。

できれば、デザインから施工まで、下請けに出すことなく
一環して同じ社内で実施していただける会社さんに依頼したいと考えているのですが。。。。
そういった会社の方からのアドバイスなどもいただければ幸いです。

具体的なお見積もりは、見ていただかないとわからないとは思いますが、
100万円なのか、500万円なのか、1000万円なのか
というざっくりした内容でかまいません。

どうぞよろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2008年11月11日
WA様

基本的な建築の流れから説明させていただきます。
『できれば、デザインから施工まで、下請けに出すことなく
一環して同じ社内で実施していただける会社さんに依頼したいと考えているのですが。。。。』

このHPは設計事務所が多いのでそれを主体として話を進めます。

設計事務所は基本的に施工をしません。
設計のみを行い、施工は工務店に見積りを出し見積り内容を検討して決めます。
違いは設計事務所と施工会社それぞれ契約をしていただく事となり、その場合は「下請け」では無く、業務の分離となります。
設計事務所が「元請け」となり、各下請け業者へ発注する事はあります。
この場合、設計料、工事費用全て設計事務所と契約いたします。
工務店で設計する所もあります。
中には「自社設計」としてうたいながら設計を下請けに出している所もあります。

下請けについて
基本的に施工会社には現場を統括する監督さんしかいなく、大工さんくらいは託っている処もありますが、他の仕事は全て「下請け」に頼っています。
何故かと言うと、施工の仕事は細分化されていて、大工さんは木の加工を扱う部分をします。壁のクロス貼りはクロス業者、扉は建具屋さん、水道は水道設備業者、電気は電気設備業者、ガラスはガラス業者、それぞれ独立した業者が入ります。
正確に言いますと全て「下請け」です。

「下請け」という言葉に「良くない感じ」があるのだと思われますが、そうではありません。
「下請け」がない施工会社はありません。

多分、良くないのは「下請けへの丸投げ」です。
工務店では設計も施工もせずに小さな会社へ全て任せ、窓口だけ残すというようなことでしょうか?

設計、施工を別にする利点はそれぞれ第3者の視点からチェック出来る事です。見積りを検討する事により、コストダウンを量ったり、施工をチェックしたりしています。

1),2)共構造的な強度の検討が必要です。
古い家の場合、そのままでも強度が足らないと思われます。その壁や柱を取るのですから出来れば構造設計に確認していただいた方が良いと思われます。
1)はお父さんが言っているように、何らかの補強が必要です。
2)も外壁を開口にし、扉を付ける(多分外から開ける事の出来る収納だと思っています)のですから、そのような壁内には筋交い等の補強があると思われます。

改装ですので、何も考えずに柱を取って扉を付ける業者もいるかもしれませんが、そういう業者は要注意です。

3)は大工の他上下水の設備業者が入りますので、少しコストアップとなります。

そんなに高額にはならないと思いますが、この時点で金額を想定するのは難しいです。
以前は感覚的におおよその金額を言った事もありますが、あとから「あのとき○○円くらいで出来るとおっしゃっていました。」と良く言われました。
「あくまでも感覚的な概算です」と念を押しても後から金額だけが頭に残ってしまうのかもしれません。

壁の仕上げ、床の仕上げ等々ピンからキリまであります。
照明を変更、コンセントの位置を変えるだけでも電気業者が入り、それだけで人件費が数日分必要となります。
設計の仕方で安くなる事もあり、高くなる事もあります。

先にも書きましたが、建築は色々な業者が入ります。
色々な業者が入れば入るほど金額がUPします。

例えば
壁の仕上げが「クロス貼り」の部屋に少しだけ「タイル貼り」があると、その為だけにタイル業者が必要です。1時間で終わる内容でも1日として計算します。
業者側からすると丸1日働いても1時間でもその日は他の仕事ができないので拘束料金が必要なのです。

金額がご不安かと思われますが、一度数社に見積りを出す事を進めます。
契約は見積り後という事で色々と検討するのが良いでしょう。

ちゃんと図面を書き、見積りも「項目のみの一括どんぶり」ではなく明細がそれぞれあり、構造に対しても対応している所がよいです。

多分ざっくりした金額では当てにならないです。
特にリフォームは壁や床を剥がしてみると大変な事になっている事も多く難しいです。

ご期待の内容でなくてすいません。

林泰介
矢印
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ユーザーの返答

2008年11月11日

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林さま

はじめまして、waと申します。
このたびは私の素人な質問に対し、ご丁寧な回答をいただきありがとうございます。

設計事務所さんと施工会社さんの関係、理解しました。

下請け云々というくだりについては、私の思い込みが一部ありまして、

大手住宅メーカーの新築そっくり系などのあまりよくない評判を見たり
(ネットの評判のなかで、画一価格で単に数字をはじいて成約をとり、
あとは契約先の工務店に「丸投げ」、などの林さまのおっしゃっているパターンですね)。。

私が今従事している仕事(住宅とはまったく違う業界)の中で、いわゆる「マージンをとるけど役立たない代理店」というのに辟易しているのがありまして、

できれば同じ方にずっと相談しながら、一緒に家を作り上げる
そういった「パートナー」を探したいなぁ、という感覚があります。
(実際には、最初にある程度じっくり相談して、後は信頼 になると思いますが)

今まで住宅を買ったこともなく、リフォームを自分で頼むということもないので
業界のことに知識が疎く、コメントいただき非常に参考になりました。

+++

さて、私の具体的な要望に対するコメントも、ありがとうございます。
やはり、家が古いのでどうやっても強度の補強が必要そうですね。
そこまでを想定した見積もりを、複数業者さんに取ったよさそうですね。

金額は確かに最初に300万と思っていて、あとで500万になったら
正直、当初より「高くなった」という感覚を持ってしまうと思います。
(実際には、それだけのことをしていただいているはずなのですが)

人件費の考え方も、非常に参考になりました。


>特にリフォームは壁や床を剥がしてみると大変な事になっている事も多く難しいです。
まさにここですね・・・うちの家族も壁をはがすとどうなるのか誰も知らないで暮らしてましたし。
実際に見ていただいたうえでお見積もりをいただこうと思います。

本当にどうもありがとうございました。

もし引き続き、アドバイスいただける方がいらっしゃいましたら、
どうぞよろしくお願いいたします!!

2008年11月11日
はじめまして。

数年前、渋谷区で同じような築年数の木造2階建てのリフォームの相談を受けたことがあります。
事情があり新築ができないため、全面リフォームということでしたが、沙汰止みになってしまいました。
今でもそのまま朽ちるに任せて建っている状態です。
多分、新築する以上のコストがかかるためだと思います。

ひとつアドバイスさせていただくと、リフォームするならば大きな工事にならない範囲で行うことです。
構造の補強などもお考えのようですが、そこまでやるとかなりコストがかかるでしょう。
新築した方が安いかもしれません。
そこまで行かなくても、あと少しプラスすれば新築できるくらいの金額になる可能性もあります。
やるとすると、1)、3)、6)でしょうか。

2)、4)、5)については、少し問題があります。
渋谷区ですとすべて準防火地域以上になると思います。
窓枠の塗替え程度ならば問題ありませんが、外壁や外部に面した建具をいじると防火上の規制に引っかかっる可能性があります。
その場合、確認申請が必要になり、建物全体の耐震性なども問題になってきます。
そうなると、否応無しに耐震補強しなければならなくなるでしょう。

1)の壁を取る件については、基本的に柱を取らなければ大丈夫でしょう。
柱を取る場合は補強が必要になると思います。
壁を取っても、柱は残すことをお勧めします。
壁の一部が耐震壁(筋交いの入っている壁)になっている場合は、筋交いごと残してください。

コストについては家の状態にもよりますので、はっきりとは申し上げられません。
500万円ですむか、1000万円以上かかるかなんとも言えません。

散漫な回答になってしまい申し訳ありません。
この家を永く残すことに価値があるならば別ですが、そうでないならば、リフォームにはできるだけお金をかけず、将来新築することを考えた方がいいと、私は思います。
矢印
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ユーザーの返答

2008年11月11日

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kokuzoさま

はじめまして、waと申します。
回答、ありがとうございます。

>事情があり新築ができないため
実は今回の物件も同じでして・・・新築は難しく、
とはいえ予算が潤沢にあるわけではないので、最小限のリフォームに抑えたいと考えています。

耐震構造補強については、
去年も親が一部リフォームで直していて(いくらかけたのか知りませんが)
今回さらに300-1000万円といった額をかけるのであれば、少なくても15年は住み続けたいので
それを実現する程度の補強が必要かなぁと考えており、必要最低限のもので考えています。

1)の壁をはがす件は、先ほどのお礼でも記載したとおり柱はないので、実現は可能そうということですね!
根拠はないのですが、壁をなくすと2階が落ちてきそうな気がしています・・・

準防火地域/防火地域 についてはちょっとネットで調べることができなかったので引き続き調査してみたいと思いますが、駅からかなり近いのでおそらくどちらかにはひっかかるかと思います。

2)の実現が難しいというのは想定外でした!
現実を教えていただきありがとうございます・・・

ちなみに4)は屋外ではなく、お手洗いや洗面所などの室内の扉を想定しています。
これは場合によっては自分でハンズでペンキ買ってきて塗ろうかと思っています。
(でも上手にできない場合のダメージを考えて、できれば一緒にやっていただくほうがいいかなあと)

しかも6)は書きかけだったことに気づきました・・・
2階の和室(6畳)をフローリングにして、壁一面に収納をつけたい です。
ただこちらは優先順位は低く設定しています。

本当は新築できれば一番よいのですが・・・・・・・・・・

いろいろ教えていただき、感謝しております。
どうもありがとうございました!

2008年11月12日
お返事ありがとうございました。

新築できないケースなのですね。
それでは、少し慎重に事を進めた方がいいかもしれません。

壁を取る件ですが、、在来工法は柱と梁で支える構造方法で、2x4のように壁で支える構造方法ではないですので、壁を取っても基本的には問題ありません。

リフォームは手軽にできるように思われがちですが、新築するより厄介なこともたくさんあります。
部屋の内装を変える程度ならば問題ありませんが、それ以上のことをやろうとすると、建物についてきちんとした知識のある人に相談される方がいいと思います。

リフォームでも建築確認申請が必要になる場合があります。
そのような場合にリフォームが可能なのかどうかもきちんと判断しなければなりません。

とにかく、専門家にご相談されることをお勧めします。
矢印
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ユーザーの返答

2008年11月14日

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kokuzoさま

こんばんは。お返事遅くなりまして申し訳ありません。

壁を取ること自体はいけそうであること、一番着手したいポイントをあきらめなくてよさそうであること非常にうれしく思っています!

>建物についてきちんとした知識のある人に相談される方がいいと思います。
そうですね、やはりプロの方に一度見てもらっていろいろご相談できればと考えています。

どうもありがとうございました!

2008年11月14日
wa様
はじめまして。わたくし、斉木徹と申します。
木造築35年の住宅ですと、リフォームの計画が、結果的に耐震補強にもなっているように一石二鳥の計画をすることがよいと思います。
広いリビングはもっともなご要望ですが、地震時に安全であることは第一です。
1)のご要望は、壁内に柱はなしとのコメントですが、その壁が両脇の柱と柱を繋いで建物の揺れを抑えているなど、耐震の要素になっている可能性があり、扱いに工夫を要すると考えます。例えばキッチンからリビングが見える開口つきの耐震壁に置換えるなど、壁は耐震上重要な要素です。
2)は、耐震診断したうえでの判断になろうかと思います。
もし押入裏の部分が耐震上重要な壁であった場合に、別案として屋外に簡易な物置を作るのではいけませんか?(奥行き30センチ程度でスキー板を入れる程度の小さな物置であれば、確認申請も不要です。)
3)6)は床下地の取替えが発生するやもしれませんが、基本的に問題はないと考えます。
4)5)は塗装工事及び建具工事の範疇です。
1)から5)はいずれも基本的に延床面積を増やす事無く出来る計画と考えますので
建築確認申請は不要です。
ただしこれらの過程のなかで、1階のどこかに生活上の機能面でも邪魔にならずプラス
になるように耐震壁を若干追加したいと考えます。
それは、現況では(推定ですが、)耐震性能が若干不足しているように感じられるからです。
私事ですが、先頃昭和30年築の実家の耐震補強+リフォーム設計をいたしました。
既存の浴室を解体し、約25平方メートルを浴室と作業部屋に完全リフォームするものです。
この計画ではまず始めに精密診断法による耐震診断を行い、補強が必要な箇所を見極めたうえで、新規の浴室まわりに耐震壁を多く設け、耐震診断をクリアーするように計画いたしました。
今回のwa様邸においても、同様にまず耐震診断を行って現況の建物状態を正確に把握したうえで、必要最小限の耐震補強を行う。そしてそれが室内の間取りのご要望と上手くシンクロナイズするように計画することが肝であると感じます。
耐震のことばかり申し上げてかた苦しく思われましたら申し訳ありません。
なによりも、「こういうリビングが欲しい」「和室をリフォームしてこういう使い方をしたい」etc...これからの夢をどんどん膨らませていただくこと、それをご遠慮なく私達設計者に過剰に投げかけていただくことが第一です。その意味で先の方が書かれておられるように私達設計者を相談相手とされることをお勧めいたします。
設計者が工務店の見積を細かくcheckできること、オーナーの代理人として頻繁に現場に立ち会える事も大切な点であります。
ですので、数多くの色々な設計者(個人事務所、中堅設計事務所、ハウスメーカーetc)
と接触され、感触をみられることを強くお勧めいたします。
ついでながら当方もご近所の目黒区青葉台で仕事をしております。お気軽に一声御掛けください!
矢印
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2008年11月14日

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がちゃぴんさま(斉木さま)

はじめまして、waと申します。
やはり耐震を中心にすえて考えたほうがよいということですね。。

1)は壁がはがせなくても、別の方法で開放感というか部屋がつながっている感を出す、ということですね。なるほど、そういうことも考えられるかと思います。

2)は今回ご相談させていただきながら結構難しいのかなと考えているところなのですが、
実は道に外壁が面しており、スペースのゆとりはこれっぽっちもありません。
そのため、自転車を止めるスペースなどがまったくなく、帰ってくると自転車を持ち上げて、
玄関から家の奥まで持ち込まざるを得ない状況なので、それを解消したく
簡単に自転車を止められるスペースがほしい。ということなので、
物置の設置での対策というのは難しい状況です。

ほか、基本的に申請は不要ということで安心しました。

>耐震のことばかり申し上げてかた苦しく思われましたら申し訳ありません。
とんでもないです!
耐震壁による補強は、私としても手を入れるなら長く住みたいと考えているので
そのためにやるべきことは実施したいと思っています(費用にもよりますが)。

>なによりも、「こういうリビングが欲しい」「和室をリフォームしてこういう使い方をしたい」etc...これからの夢をどんどん膨らませていただくこと、それをご遠慮なく私達設計者に過剰に投げかけていただくことが第一です。その意味で先の方が書かれておられるように私達設計者を相談相手とされることをお勧めいたします。

はい、平日仕事をしながらなのでご相談までちょっと時間がかかりそうなのですが
設計者のかたにご相談していきたいと考えています。

お声がけもさせていただくかもしれません・・・その際にはどうぞよろしくお願いいたします!

2008年11月14日
WA 様
初めまして。北海道から小野寺と申します。
がちゃぴんさんの言う 耐震診断をお薦めしたい一人です。「誰にでもできる我が家の耐震診断」と言う物があります。監修は国交省住宅局。編集は日本防災協会で、ネット上でも簡単に診断できますので、お試しになってはいかがでしょう。
http://www.kenchiku-bosai.or.jp/seismic/wagaya.html
耐震の改修方法もさまざま有りますが、一つの方法として足元、中間部を固めると言う方法で素晴らしい実績を上げてる工法を、北海道立北方総合研究所が紹介しております。ここで出版している「住宅の性能向上 リフォームマニュアル」は一般のひとが読んでも分かり易く書かれてます。又、PDFでダウンロードできる「北の住まいづくりハンドブック」の中にも書かれております。一度覗いて見てはいかがでしょうか?
http://www.hri.pref.hokkaido.jp/

工事内容や金額似ついては、林さんの回答にもあるように、しっかりした図面を描き、細かい積算を行い、構造も理解し対応してくれる設計事務所がいいと思います。
矢印
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2008年11月14日

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かあやんさま(小野寺さま)

はじめまして、waと申します。

なるほど、やはり耐震ですね。
ご紹介いただいた診断、早速やってみました・・・7点
心配ですので、早めに専門家に診てもらいましょう・・・・・・・だそうです(^^;;;;)

北の住まいづくりハンドブックも、ただいまダウンロード中です。後ほど読ませていただきます!

>しっかりした図面を描き、細かい積算を行い、構造も理解し対応してくれる設計事務所がいいと思います。
そういった設計事務所のかたと出会いたいです。。
こちらのサイトで、ぜひそういった方を探していきたいなと思います。

どうもありがとうございました!!

2008年11月14日
WA様
お返事をいただきありがとうございます。
2)はなるほど事情がのみ込めました。
都心では同様な事情で置場が取れず私道上に自転車やバイクが並んでいるのを
とてもよく目にいたします。wa様は自転車を大切に保管されておられるのですね。
そうしますと、自転車置場用に一間を開口とすることができるよう、そのほかの1階外壁部分で耐震壁を確保していくというやりかたもあると思います。
工夫のしがいが多々ありそうですね。
矢印
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2008年12月 2日
初めまして、大田区の宮崎建築設計事務所と申します。
既に皆さんがアドバイスされているように私もwa様の今回のケースは耐震改修と
住みやすさの為のリフォームを併せて行うのが結果的には一番良いのではと思います。
そのへんに関しましては皆さん的確なアドバイスをされていますので、
私からは耐震改修に関する補足をお話させていただきます。

wa様のお宅が建築されたのが35年前(S47からS48)とのことですので、
1981年(S56年)に施行された、いわゆる新耐震基準「耐震壁のバランスや強さなどの基準」
やその後の阪神淡路大震災を受けて改正された「柱と梁をつなぐ部分の金物の規定」などを
満たしていない可能性が高いとおもわれますので、まずは耐震診断事務所
(設計事務所で東京都木造住宅耐震診断士のいる事務所=区役所で紹介してくれると
思います。もし紹介していない場合は弊社でも行えます)
に依頼して建物の耐震診断を受けていただいたほうが宜しいかと思います。

耐震診断にも以下の2種類あります。
1.一般診断
建物を壊さずに床下や天井裏のもぐれる部分からの診断や目視にて
簡易に耐震診断を行うもので時間も費用も抑えられるメリットがあります。
2.精密診断
より詳細な診断を行うために壁や床、天井の一部を撤去して行う診断で
一般診断を行った後に更に厳密に診断を行うために行います。
検査のために壁の撤去や復旧などが必要なため、お施主さんの負担が増えます。
(改修工事が始まってから、現況の壁などを解体しながら診断をして
耐震改修の計画内容を修正するケースも有ります)

まずは一般診断のみで耐震診断を行い、必要になる耐震改修のボリュームと併せて
リフォーム・改修の打合せを設計事務所(耐震診断事務所)とされるのが良いのではないでしょうか?
(一般耐震診断だけですと自治体から助成金が下りると思いますので、金額的にも
それほどかかりませんので試しにやってみるのも良いかもしれませんね)

その後の
「耐震改修」を行うか、「リフォームだけ」で済ませるか或いは耐震改修の落しどころを見つけて
「一部分耐震改修+リフォーム」(たとえばあまり工事費を増やせないが就寝中の地震が心配なので
寝室のみ耐震改修を行い、他はリフォームのみとするなど)にするかは全体の工事費やそのときの状況
に応じて判断し、まずは現状を確認することが結果的には早道のように思います。

また、耐震改修のメリットとしては自治体によって色々とあります(すでにお調べのようですが)
1.耐震診断費用の助成金(役所で確認できると思います)
2.耐震改修工事費の助成金(〃)
3.建物の固定資産税の減税処置(都税事務所で確認できると思います)
などがございます。
工事費と併せてご検討すると良いかも知れませんね。

現在、弊社ではS51年に建てられた住宅の耐震改修とリフォーム工事を小田原にて行っていますので
何かご質問等がございましたら実例も交えてご説明できますのでお気軽にご相談ください。
ご希望の回答にはなっていないかも知れませんが、ご検討の助けになれば幸いです。
それでは失礼いたします。
矢印
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矢印
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