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築50年の再建築不可の家リノベーション

世田谷区の築50年木造一軒家をリノベーションしたいと考えています。
現在は母が一人で暮らしていますが、綺麗にできれば私、夫、子も同居し4人で暮らしたいと思っています。
建物は道路に面しておらず、細い路地の奥にあります。
役所に問い合わせましたが再建築不可でした。
また建物はあまり良い状態ではありません。
屋根や外壁などの補修や耐震も必要かと思います。
木造二階建で床面積は一階が49.58平米、二階が16.52平米、合計66.1平米です。
費用と期間の目安が知りたいです。
よろしくお願いします。

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2015年 6月 7日
猫子様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。
リフォームの場足、やはり現地の調査及び詳細な条件等のヒヤリング等なしには
費用を割り出すのは難しいです。

一度現地を見させて頂くことを希望します。
期間としては、設計3〜4ヶ月(見積り調整含む)工事期間2〜4ヶ月、といったところでしょうか。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
090-6309-0940 / 03-6425-9083
info@atelier-spinoza.com

↓ 大東の家のビデオです。(中庭を中心とした二世帯住宅)
https://www.youtube.com/watch?v=4SVF5aiVcSc

↓ 樽町の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=VClsBXqCJks

↓ 中目黒の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=7OK1zQKI6U8

↓ 池上の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=ptq6bu5zwuE

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
↓ Facebookもどうぞ
http://www.facebook.com/profile.php?id=100001
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2015年 6月 7日
細い路地の奥、かつ耐震改修を伴う場合、
新築するよりも割高になります。
これだけの工事範囲ですと2000万円程度はかかると思います。
設計期間は最短4ヶ月、工務店見積+工事期間で最短4ヶ月、
合わせて最短8ヶ月はかかることご留意ください。
また、設計前段階の現地調査の時点で、
一部の仕上材を解体することができれば、
耐震補強の計画がスムーズに進みます。

また、都内でほぼ同じような条件の木造家屋のリノベーション
(このウェブサイトにもあるCasa Oという住宅)
を昨年完成させましたので、宜しければ下記までお問い合わせ下さい。

高橋一平建築事務所
office@takahashiippei.com
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2015年 6月 7日

屋根・外壁・室内・水回りのフルリノベーションですと
恐らく1000万円〜1500万円前後
構造躯体・基礎などの大掛かりな補強が必要になりますともう少しかかるかも
しれません。現地調査・お見積りは無料で対応出来ますのでお気軽にご相談下さい。
ご予算に合わせてご提案します。

弊社スタッフ/各種大工や職人も話し易いメンバーで対応しております。
是非ご興味頂けましたらご相談下さい。

株式会社PALMETTE 
〒231-0063 神奈川県横浜市中区花咲町3-84-24-1F
TEL 045-568-3750
FAX 045-568-6612
http://www.palmette.co.jp
メール info@palmette.co.jp


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2015年 6月 7日
以前知人建築家が同規模のリノベーションを行った事例では、
工期 7ヶ月
費用1700万円
でした。
その物件は木造で築40年程度の物件で、建て替えする場合は防火規制が厳しくなっており実現できないことが多く、リノベーションを採用したとのことです。
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2015年 6月 7日
初めまして、川崎市中原区の【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
世田谷区は多摩川の対岸という立地で近いということもありお返事いたします。

増築する場合も確認申請が必要なので、再建築不可という立地ということは増築もできません。現状の面積を変えずにリノベーションすることになります。リノベーションの方法はおおよそ3通りあります。1仕上げのみの改修、2外装も含めた改修、3耐震改修や断熱改修を同時並行して行う改修です。記入いただいている既存建物の状況と築年数から考えて3の全面改修になるものと思います。

次に耐震改修と断熱改修をを伴う全面改修のコストについて解説します。
この方法の場合は柱と梁を残しながら内外仕上げを全て撤去して、基礎と躯体補強(柱と梁は半数程度を交換することになると思います)を実施した後に断熱工事と内外仕上げ工事を行います。ある程度の間取り変更は可能です。
このようなリノベーションのコストは新築建築時とほぼ同額の費用が必要となります。過去の大規模リノベーション事例の経験から考えて最低でも1600万円は必要です。(工事費や設計監理、消費税など全て含んだ総費用です)
細い路地の奥にあるということですので、建築資材の搬入に小型車が必要とか手作業が必要という場合は運搬費などが加算されることとなります。
設計と見積期間で4か月、工事期間4カ月の計8か月が機関の目安になります。

最後に森建築設計の特色をお知らせいたします。森建築設計は快適性を計算で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整える設計手法で、快適で健康で省エネでデザインされた建築をご提案しています。快適性の定量的確認はリノベーションでも同じように行っています。
設計中に温熱環境や一次エネルギー消費量(光熱費)を試算し、竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お宅を調査させていただければ正確なコストの算出ができますのでお気軽にお問合せください。
それでは、どうぞよろしくお願いいたします。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2015年 6月 7日
はじめまして。
既にいろいろなコメントが出ておりますので、費用・期間についてのコメントは控えさせて頂きますね。

私からは、新築よりもリノベーションの方がいろいろな想いを重ねられるので楽しいですよ!ということと、木造だったら自由度が高いので、補強も比較的やりやすいです。ということくらいでしょうか。

あとは、相性の良い建築家を見つけ出すこと、その次に腕のよい工務店を見つけ出すこと、ですね。

では。

http://home.att.ne.jp/sigma/architoyoda/works40rittai1.html
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2015年 6月 8日
猫子さま
はじめまして。東京多摩地域を拠点に活動しております大沼建築・環境計画事務所の大沼と申します。お母さまからお子様までのご同居を目指すお考え、ぜひとも実現したいところですね。
 まず、築50年=昭和40年頃の新築なら世田谷区の耐震診断・設計・工事の助成対象となります。診断は無料、設計で上限30万、工事で上限100万助成金が出るようです。お子様までお住まいとなると耐震改修は必須かと存じます。ただ役所が絡む分、耐震診断だけは世田谷区指定の人材に限られ、書類のやり取りでリフォーム終了まで時間が余計にかかるなど、ご想定の範囲内か否かご確認いただければと思います。
 次に再建築不可について。本建物は建築基準法上四号建築物にあたりますので、法的に言う大規模な修繕や模様替えが可能です。敷地が防火/準防火地域で無ければ、昭和40年頃の新築時から見て10㎡までの増築も可能です。
 費用について。以下助成金を除いた話です。66.1㎡の耐震改修のみなら、上下階とも評点1.0を目指しても200万円以下で済む可能性が高いです。後はリフォームの程度次第。外装、屋根、水廻りとどこまで手を付けるか次第となりますが、フルリノベーションではない部分改修であれば、500万~1000万の範囲内が目標となるのではないでしょうか。
 期間について。同様にフルリノベーションや増築が含まれなければ、来春あたりが竣工の目安かと思います。そのうち工事期間は、耐震工事自体で1ヶ月程度+リフォーム工事は程度に応じて、となりましょう。
 以上、助成と部分改修に比重を置いて回答してみました。多少なりともご参考になれば幸いです。ご質問やご相談などございましたらお気軽にお声掛けください。
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2015年 6月10日
世田谷区下北沢で設計事務所があります弓良一雄と申します。
私どもは時々古い木造住宅の耐震診断やリフォームをおこなっています。ちく50年の建物の改修という事ですがその改修費用は状態や改造したい項目によってコストが変わりますので状態を拝見しなければ判断できませんが、建坪が20坪という事ですと新築ですと20坪x80万円/坪=1600万円としてこの半分の800万円でリフォームするのが目標でしょうか。私の事務所はHPにも掲載していますが、始めに40万円程度みていただければ耐震診断と補強検討の作業をいたします。(消費税別途)
http://www.yumira.com/SpaceFiles/062kannri/01kanr.html
その後の工事に対しての設計料は新築の建物に準じます。工事費が800万円の場合は約工事費x17〜16%です。max1000万円の範囲ですと銀行などのリフォームローンが利用できると思います。
5年程前ですがmax1000万円でおこなった例を紹介いたします。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/01juutaku/21enomoto/21record.html
この例は60年前に平屋で造った建物に2階が増築されていた例です。耐震補強と内部のリフォームを行いました。外観はいじっていません。私どもはこうしたリフォームの場合、いつも決まった方に施工を依頼しています。リフォームは工事を初めて見ると予想のつかない事が出てくる事が多いので工事金額をある程度始めに決めておいた工事金額でやってもらわなければ困ります。この方は小回りが利いて臨機応変に工事を進めてくれます。

私どものHPのリフォームの例をご覧ください。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/002reform.html
気軽に声をおかけください。
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2015年 6月15日
猫子様
はじめまして。谷口充良と申します。
接道条件にて再建築不可であるようですね。
再建築不可の物件で重要なのは、耐震性および防火性の向上です。
また、既存不適格なのか、接道以外にも違法性があるのか?という点も要確認です。
今後のことを考えると、接道条件以外に違法性が無いように進めるべきです。
私どもでは再建築不可の物件を手掛けた経験があります。
また、自宅が世田谷区ですので、実際の建物を拝見しながら改修方針などのお話をする機会は取りやすいと思いますので、よろしくお願いします。
なお、ご相談で費用を頂戴することは致しません。念のため。

株式会社ダイス設計
一級建築士事務所/技術士事務所(建設部門 都市計画)
谷口 充良
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