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湖畔に面した土地の購入について

琵琶湖畔に面した土地の購入を検討しております。

購入予定の土地は古い倉庫が既にたっており、
以下の規定地区に該当しております。

・市街化調整区域
・自然公園法(第2種特別地域)*国定公園認定前に建てた倉庫があり
・琵琶湖 内湖景観形成地域
・風致地区
・下水は7年先まで計画がないので浄化槽の埋没工事が必要

県や市には何度か問い合わせを行っており、説明を受けており、
上記規定の範囲内で住居用に増改築を行いたいと考えておりますが、
不動産会社からは住居利用ができる確約が取れないので、
土地の購入の前に建築プランを作成し、県、市、自治体の許可を得れるかどうかを確認したほうが良いとアドバイスをもらいました。

ケースバイケースだと思いますが、市街化調整区域内の倉庫をリノベーション(浄化槽設置)し住居として利用する場合はこのようなフローで問題ないでしょうか。

土地購入後、すぐに改築を行う予定はないので、建築プランの作成が不必要であれば労力もかからず助かるのですが。

専門家のご意見をご返答いただけますと幸いです。

p.s.
三人家族ですが、小さな小屋のような、最低限の暮らしの中で自然と循環できるような家が理想です。

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2015年 6月23日
cma2015さん

こんにちは

東京で設計事務所を運営しております前田敦計画工房の前田と申します。
以前、地方の市街化調整区域の中で住居の設計をしたことがあります。

市街化調整区域の中の倉庫という用途を、
住居に用途変更+増改築ということですが、
まず、市街化調整区域に居住できる資格(農家であるとか・・・)のでしょうか?
また、敷地が宅地に転用可能で、居住可能かどうかも確認する必要があります。

フローは県や市に詳しく聞いてみてください。
行政によって異なるので、ここで専門家に聞くよりもそちらが先かと思われます。

国、県、市と管轄が多様な場合は、たらい回しに合うことも多いので、スケジュールには余裕が必要です。

何度か行政に問い合わせていらっしゃるようですが、いろんな法規制がかかっているので、専門家に依頼して処条件を具体的に整理してもらうことをお勧めします。


■前田 敦/atsushi-maeda   
----------------------------------------------
一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒161-0034
東京都新宿区上落合1-27-6 KAFKA HAUS 305
TEL : 03-5937-5853
FAX : 03-6867-1303
URL : www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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2015年 6月23日
cma2015様

新宿で、高品質でローコストのセカンドハウス等の設計監理を行っている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

本件は、自然公園法にかかるエリアですね。
この場合は、許可申請が必要です。

許可の要件は、建築用と・規模・構造・景観等が、法的に規制値内のものか
どうかの審査になります。

問題は、用途変更です。
小さなものでも、倉庫を住宅に用途変更する必要があります。
その他は、既得権がありますので、問題ないと思いますが、用途変更は
協議しないと判断できませんが、非常に難しいと思いますね。

土地探しからの注文住宅・セカンドハウス:http://www.maxnet-g.co.jp/

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2015年 6月24日
自然公園法のご相談はされているのでしょうか?
普通、環境省自然保護官事務所に出向き、自然公園法施行規則により許可基準が設定されていますのでご相談されるのが最初ではないでしょうか。
みる限りはなかなか難しいと思います。その倉庫は、農林漁従事のための倉庫でしょうか?
市街化調整地域で、自然公園法、風致、緑地、水質汚濁法、瀬戸内法、六甲山砂防法の規制のかかる地域で、ホテルの改装、増築の申請をおこないましたが、
1年かかりました。
それほど難しい申請になると思いますよ。
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2015年 6月26日
cma2015さま

はじめまして。
京都・向日市で設計活動しておりますwa+一級建築士事務所 の山田と申します。滋賀県(湖西?湖北?湖東?)は、場所にもよりますが、隣の県ですのでご相談にのれればと思いましたので、回答させて頂きます。
湖畔倉庫のリノベーション、何だか楽しそうな雰囲気がありますね。うまく改修できいれば、自然をめいいっぱい感じることができるプランができそうですね。
ただその前には、いくつもの難問が待ち構えていますね。。。

他の建築家の皆様がご回答のとおり、届け出や許可申請などの役所手続きは、なかなかスムーズに進むものではありません。ひとつひとつがなかなかややこしいです。本来であれば、ある程度具体的にプラン設定した上で役所相談に行きたいところですが、土地購入前とのことですので、なかなか難しいところですね。

1)市街化調整区域について
基本、市街化を抑制する区域(畑などで残しなさいという区域)となっています。例外としては、農業、林業、漁業に必要と認められた建物や、これらの業を営む方々の居住用の建物は建築可能です(該当しないと思いますが・・・)。その他、調整区域で建築可能のものは、都市計画法第43条の条文の中の1つで「既存宅地エリア」と呼ばれている場所です。
これは、市街化や調整といった地域決定がされたり、変更された時に既に宅地であった土地で、その旨の確認を都道府県知事から受けている土地や地域の場合は調整区域でも建築できることになっております。※市町村の建築指導課か都市計画課で確認できます。
これに該当しないのであれば、合法的な建築は不可です。改修については、窓口で確認したいところですね。

2)自然公園法(第2種特別地域)※地域により異なります。
屋根の形状や、色彩、建物高さや階数の制限や建ぺい率10〜20%、容積率20〜40%など。
樹木の伐採ですら許可がいるような地域です。担当窓口とよくよく協議して判断になります。できれば現状の状態と今後の方向性やプランを仮にでも決めて協議をおこないたいところです。滋賀県との許可申請協議。

3)琵琶湖 内湖景観形成地域について
これについても、上記と同じように、建物の規模や高さ、形態、色彩や素材、緑化等の規制がかかります。門や擁壁、既存樹木にまで規制がかかってきます。
滋賀県との許可申請協議。

4)風致地区について
(2)(3)と同様の規制があり、市町村長に許可が必要です。

5)浄化槽について
設置するのも、そこそこ費用がかかります。状況にもよりますが市町村からの補助をもらえる場合もあります。浄化槽の性能を落とさないように年間4回、浄化槽管理者による管理が必要になります。管理業者とは、年間契約を結ばなくてはいけなくなり、清掃は、基本的には年に一度の清掃が決められております。

私でよろしければ、具体的に相談にのりますので
お気軽にご連絡下さいませ。

wa+一級建築士事務所
山田 和弘
E-mail:k.yamada@waplus-arch.com
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