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古家ありの土地。その古家がRC造なのですが

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ラパン
千葉県
以前、こちらで小さいおうちについての土地相談をしたものです。
その時はたくさんの方に回答頂いて本当にありがとうございました!

みなさんの回答を参考に、その後も土地探しをしたおりました。
建築条件無しの土地に良いのはほぼ皆無の中、そんな中に気になった土地がありました。が、その上物の古家が曲者です。
条件は以下です。

敷地面積:30坪強(第1種低層。建ぺい率/容積率:40%/80%)
古家:
 ・RC造(築30年弱)
 ・建ぺい率、容積率オーバー
 ・地下室と車庫あり(45㎡)→ゆるめの坂道の家なので半地下という感じ
 ・1F(50㎡)2F(42㎡)屋上付
 ・施工は大手ゼネコンK島建設でしっかりしてそう。
 ・外壁の工事はしたが中はリフォームはしていない(水回りは古そう。)

古家が壊すにはもったいない代物のような気がします。
当時はやや裕福な造りだったと思います。
まだ実際に中は見ていませんが、図面をみたところ、ガラスブロックがあったり、少しモダンな雰囲気があり、何というか、ポテンシャルを感じますw
私もまだ子供が小さいので、とりあえず中古に住み、落ち着いたら建て直すという
プランも考えていたので、古家が使えるならありかな?と気持ちは揺らいでおります。

既存不適格なので住宅ローンが組めないですが、安いので借り入れがとても少なく済むため資金的には悩みはありません。
ただ、住むにあたっての最低限のリフォーム代、後々に建替に生じる解体費や地盤にかかる諸費用を考えると結果的に高くなるでしょうか?
最低限のリフォームとは300万〜500万ぐらいに考えていますが、それで快適な生活ができますでしょうか?(5年〜10年位は住む予定)
RC造に一生は住みたくないけど、ちょっと住んでみたい自分もいますw

土地が気に入ったのなら、更地渡しでの交渉もいいと思うのですが、売り手に渋られています。
やっぱりこの土地・建物は無しでしょうか?
どんな問題が含まれていますでしょうか?
気持ちが上がってくる自分に冷水をかけてくれるような、冷静な専門家さんの意見がお聞きたいです。
よろしくお願いします。

専門家の回答

3件

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 6日
ラパンさま

築30年弱ですと新耐震基準施行後ですし、スーパーゼネコンが施工したものは施工管理がしっかりしておりコンクリートの質は比較的良いことが多いです。詳しくは調査しないとわかりませんが。中古物件ではまず設計図面がしっかりあることが重要です。

また、解体費用は400万くらいしそうです。リフォームの内容も、水回りを替え、クロスを替え、屋根防水を替え、給湯器を替え、照明をLEDに替えたりすると500万は掛かりそうですね。

内部の傷み具合、リフォーム内容にもよりますが、将来の解体費用も含めてトータル1000万くらいみておいたほうがよいかもしれません。
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ユーザーの返答

2016年03月07日

ラパンのプロフィール写真

菅原浩太建築設計事務所 様

ご返答、ありがとうござます。しかも日曜日に。
図面の存在は確認してみます。
リフォーム費と解体費で1000万円ですね。
この土地の値段にその1000万円をプラスした中古住宅とみなしても
予算の範囲内です。
相談ではかなり軽く流してしまいましたが、ネットで調べたところ、
既存不適格又は違反建築である方が気になりました。
周囲の建物に比べやや高さがあるかな?という感じがしますが特別違和感がありませんが、
違反建築ということで行政で撤去指示が出たり、近所からクレームを受けたり、リフォームができない場合がある等の可能性。
リフォームを建築家の方に頼むとしても、やはりこのような物件は関わりたくないのでしょうか?
また、500万ほどリフォームをかけても5年もしないうちに、行政指示やクレームにより取り壊しとなるとコスパも悪いですし、でもまだまだ使える躯体を取り壊すというのも環境に良くないなぁと。
やはりこのような曰く付き物件は素人の私は関わらない方がいいのかなと思ってきました。


星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 7日
ラパン様
初めまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
買うべきか止めるべきか、それはラパン様がその土地と建物を将来どうしたいかで決まります。
1、将来建て替え、または売却をお考えなら
  止めたほうがよいでしょう。  
2、一生その住宅に住み続けるなら
  購入してリフォームしてもよいでしょう。

まずはリフォーム費用ですが、仕上げだけなら300万円、水回りもリフォームすると700万円、断熱改修まで行うと1200万円程度必要です。
建物解体費は杭を施工しているか不明なので確定的なことは言えませんが500万円見ておいたほうがいいです。

建て替えや売却を前提とするなら上記のリフォーム費用と撤去費は二重投資や売却損となるため避けた方がいいという結論になります。

次にそのRC住宅に一生住む場合ですが、耐震的には問題ないと思いますが、リフォーム費用はラパン様が望む「快適な生活」によって変わります。仕上げだけ綺麗になればいいのか、水回りまで直すのか、一生住むのだから断熱性も高めて温熱的な快適性も上げるのかでリフォーム費用は変わります。
一般的には既存不適格住宅でもリフォームローンを使えば1000万円までの借り入れは可能です。

参考にしてみてください。

【快適健康環境+Design】森建築設計
■横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター2階
■川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年03月08日

ラパンのプロフィール写真

【快適健康環境+Design】森建築設計 様

なるほど。選択肢をビシッと整理して頂きありがとうございます。

2、一生住む
という覚悟は無いですね。
子供も小さいですし、とりあえず15年〜20年は最低住む予定です。
でも主人や私のライフスタイルに変化が無く、気に入って一生住む可能性もあるかもしれません。
このような考えは大方の人がそうですよね。
売却の損得はあまり考えていません。これから人口が減る中、売却利益はあまり当てにしていません。
ただ既存不適格のため値段がつかない、異常な安さで売られるのは勘弁という感じです。
建物が木造なら適格になるようにリフォームするのですがね。

ただ、リフォームで1200万程度で快適に住めるなら、新築するよりずっと安いですよね。
(リフォームローンは主人の会社の貸付で高く無い金利で借りれそうです)

とても悩みますが、もう少し土地と建物をよく見て熟考してみます。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月 7日

スーパーゼネコンが違法建築物を施工することはありませんので、
駐車場や地下室は緩和規定で建ぺい率・容積率をクリアしているのだと思われます。(確認済証&検査済証があれば、ほぼ違反建築物では有りません。←後施工で地下車庫等を造るのは難しいので)

また、他で仕事上での相当のお客様で無ければ、戸建て住宅の施工もすることはありませんので、お買い得物件か元請の名前だけの下請け施工物件の何れかです。何れの場合でもシッカリした施工管理が行なわれていると思われます。

既存不適格については、どのようなことでそうなっているのか該当項目にもよりますが、構造は新耐震建築物であり、リフォーム(改装)だけで増築等がなければ、通常の設計業務となりますので、法律的には対応可能と考えられます。

24時間換気、住宅用火災報知機の設置等が求められます。

全体のRC造解体費用は概算で5万円/坪(税別)を見込むとよいでしょう。

リフォームの際は、3万円/坪(税別)の内部解体費を、千葉県でのリフォーム標準坪単価37万円/坪に加算した40万円/坪を目安になされるといいと思います。
他に4万円/坪(税別・工事費の10%)程度の設計監理費が必要となります。

違反建築物でなければ、行政からの解体命令はありません。
既存不適格建築物はご存知の通り、完了検査合格建物がその後に制定された法律に適合していない建築物のことですが、建築行為(新築・増築・改築等)が行なわれない場合は使用することが可能です。

一戸建ての住宅は非事業物件ですので、上記の費用を支払っても5年~10年RC造に住んでいいと思われるなら住まれるといいでしょうし、現在新築した場合の価格よりも消費税やその他物価UP分の建設費等のコストを勿体無いと思われるなら直ちに新築すればいいと思います。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=






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ユーザーの返答

2016年03月09日

ラパンのプロフィール写真

加塩博之 様

ご回答ありがとうございます。

>スーパーゼネコンが違法建築物を施工することはありません

やっぱりそうですよね。隣が建設途中の戸建、もう反対側は築浅の中古アパートが建っています。
おそこらくどちらかに土地を分譲して、敷地面積が小さくなり結果建ぺい率オーバーになったのかな?と邪推しています

>他で仕事上での相当のお客様で無ければ、戸建て住宅の施工もすることはありません

オーナーさんは話に聞く所、裕福そうな方です。来週内見の時にオーナーに会えるのでとても楽しみです!色々聞いてみようと思います!

不動産屋さんと話したとき、今RC造は施工費が高沸していると言ってました。
鉄筋工も熟練工が不足している今後、状態の良いスーパーゼネコン施工の躯体は再利用すべきな気でしょうね。
もし購入を検討する場合は、事前にホームインスペクションを入れてよく調査してみようと思います。
RC造は色々お金がかかるようなので予算は余分に見込み、また解体費分の値下げ交渉(せめて折半)が成功したら購入を具体化しようと思います。

ありがとうございました。

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