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店舗兼住宅、どちらの土地が適しているか

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mami
京都府
現在、賃貸住宅に家族三人(私、夫、小学生の娘)で住んでいます。
住まいとは別で大通り沿いに小さな店舗を借りており、私が1階で店(雑貨店)を、夫が上階で会社の事務所として使用しております。
住居と店舗という2箇所の家賃が家計を圧迫しているので、出来れば店舗と住居をひとつにしたいと考えており、最近条件的に合いそうな建築条件無しの土地を3箇所見つけました。
店舗と夫の事務所を足して30平米以内と考えております。

1)第1種住居地域、土地106平米で角地。建ぺい率50%容積率80%。最寄駅から徒歩10分。近くに大学があるため、周辺は閑静な住宅街とはいえお教室をされている家や小さな個人店主の喫茶店など多い。

2)第1種住居地域、土地117平米。建ぺい率50%容積率80%。最寄駅から徒歩1分。やや裏路地に入るが隣は米屋なので、全く商店がない地域ではない。

3)第2種住居地域、土地50平米で大通りに面する。建ぺい率60%容積率300%。最寄駅から徒歩10分。観光地の神社仏閣が目の前にあり人の往来が多い。

実際の土地を見た雰囲気から、上記の挙げた1、2、3の順で気に入ったのですが、1は広さ的に居住空間がやや狭くなるのが引っかかっています。
2は広さとして丁度いい塩梅だし駅徒歩1分と好条件なのですが、街の活気としては断然1か3、3は商用としては最も適していそうですが建物が縦長になるのがあまり好みではありません。

居住空間はLDK、娘の部屋、夫婦の寝室兼書斎、小さくでもいいのでウォークインクローゼット、フリーの部屋(来客用もしくは物置)、バス、トイレが欲しいです。
また、店舗スペースにもトイレが欲しいです。
間取りの工夫等で1でも上記実現できるのか、やはり2か3の方が良いのか・・・。

専門家の方のご意見伺いたく存じます。



専門家の回答

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星マーク
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2016年 3月31日
mami様、初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
相談内容拝見しました。
1の土地でもmami様が希望されている諸室と大きさは十分確保できます。設計事務所が設計すればハウスメーカーの延床面積より1割縮小しても同等の大きさと広がり感を確保できます。建築家の力を信じて、最も気に入っている「1」の土地を購入するのが一番だと思います!!

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。遠方でも設計可能なのでお気軽にご連絡ください。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年03月31日

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【快適健康環境+Design】森建築設計 さま

早速のご回答ありがとうございます。
また、「建築家の力を信じて」という言葉にも励まされました。
おっしゃられていたように相性診断というのをしてみたのですが、
その中では残念ながら森建築設計さまのご意見には一致しないようでした。
こちらの勉強が足りない場合もありますので、また知識をつけて建築家さんたちに相談させていただこうと思います。
どうもありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月31日
まず、わかりやすい3から
敷地が狭く、建ぺい率からワンフロア30m2。容積率から、建てられる面積は150m2。よって5階建。木造では、難しく鉄骨造、RC造です。コスト高。ホームエレベータを設けないと使い勝手が悪く、階段と共にその容積を食ってしまいます。階段は6m2×5=30m2要ります。住宅だから、屋内階段でしょうし。なかなか、選択するのが、難しいですが、商売第一という考えもあります。
1は確保できる容積が少なく、住居エリアが、50m2しかありません。ただ、ロフトや面積の入らない天井高1.4m以下の収納を設ければ、組めないことはありません。
2は計画上、1と余りかわりません。
商売第一であれば、1かもしれませんね。あくまでアドバイスです。
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2016年03月31日

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エムデザイン一級建築士事務所 さま

早速のご回答ありがとうございました。
3の縦長の住居になる点、確かにコストがかかりそうですね。
書いて頂いて気がつきました。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月31日
mami様

大阪高槻市の建築設計事務所、吉永建築デザインスタジオの吉永です。

立地を優先すべきです。

狭さ云々は設計や暮らし方の工夫で何とかなりますが、立地の程度はどうしようもありませんので。“やや狭い”程度であるならばなおさらです。

以上簡単ながら参考になりましたら幸いです。

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2016年03月31日

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吉永建築デザインスタジオ 吉永さま

シンプルに背中を押してくださるようなご回答、大変明快でした。
ありがとうございました。

星マーク
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2016年 3月31日
この質問は、ちょっと危険だと思います。文字情報だけで判断するのはあまりにも危険が伴います。安易に答えられません。現状を把握せずに答えてしまったら、ちょっと無責任になってしまいます。
独身女性にお婿さんの候補が3人いて、会いもせず、写真も見ずに誰が良いか云々しているようなものです。そんな怖いこと、普通できませんよね?
やはり、地元の建築家に実際に見てもらうか、場所を特定できる情報を提供して、意見を求めるのが良いのではと思います。
矢印
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2016年03月31日

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有限会社テクトスタジオ さま

あまり細かいことを書いてしまうと個人が特定されてしまう、と注意書きにありましたので、
立地の詳細についてを書かずにご相談してしまいました。
ありがとうございました。

2016年 4月 4日
こんにちは。荻原設計の荻原と申します。よろしくお願いいたします。

1-3の土地について、他の方もおっしゃられるように
文面だけですと判断できない部分もありますが、
土地選定にあたっては、敷地の広さや建蔽率、容積率以外に
・土地形状(畑竿地や不定形な敷地、高低差のある敷地などでは有効に土地が使えない部分や建築に割高になってしまう場合もあります)
・道路付け(前面道路が狭いと工事車両の搬入が難しくなってしまったりし道路斜線制限などで建築形態に制限がでてしまう)
・お隣等の周囲の状況
・採光や通風などがどの方角から確保できるのか
といったことも重要な判断材料になります。
立地と同じで、ある程度の部分は敷地の特性を活かして設計でカバーできますが、条件は良いに越したことはないと思います。

また近隣の地盤の情報等も役所や地盤会社のサイト等で
閲覧することができますので、参考にされるのもよいかと思います。

当事務所では、敷地購入前に法規制や周囲の地盤状況等を含め
敷地診断(無料)もおこなわせていただいていますのでお気軽にお声掛けください。




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荻原雅史建築設計事務所
荻原 雅史
〒164-0012 東京都中野区本町6-44-3-101
TEL 03-6454-1427 / FAX 03-6454-1429
e-mail:info@masashiogihara.com
http://www.masashiogihara.com/
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