店舗兼住宅、どちらの土地が適しているか

現在、賃貸住宅に家族三人（私、夫、小学生の娘）で住んでいます。
住まいとは別で大通り沿いに小さな店舗を借りており、私が1階で店（雑貨店）を、夫が上階で会社の事務所として使用しております。
住居と店舗という２箇所の家賃が家計を圧迫しているので、出来れば店舗と住居をひとつにしたいと考えており、最近条件的に合いそうな建築条件無しの土地を3箇所見つけました。
店舗と夫の事務所を足して30平米以内と考えております。

１）第1種住居地域、土地106平米で角地。建ぺい率50％容積率80%。最寄駅から徒歩10分。近くに大学があるため、周辺は閑静な住宅街とはいえお教室をされている家や小さな個人店主の喫茶店など多い。

２）第1種住居地域、土地117平米。建ぺい率50％容積率80％。最寄駅から徒歩１分。やや裏路地に入るが隣は米屋なので、全く商店がない地域ではない。

３）第2種住居地域、土地50平米で大通りに面する。建ぺい率60％容積率300%。最寄駅から徒歩10分。観光地の神社仏閣が目の前にあり人の往来が多い。

実際の土地を見た雰囲気から、上記の挙げた1、2、3の順で気に入ったのですが、1は広さ的に居住空間がやや狭くなるのが引っかかっています。
2は広さとして丁度いい塩梅だし駅徒歩1分と好条件なのですが、街の活気としては断然1か3、3は商用としては最も適していそうですが建物が縦長になるのがあまり好みではありません。

居住空間はLDK、娘の部屋、夫婦の寝室兼書斎、小さくでもいいのでウォークインクローゼット、フリーの部屋（来客用もしくは物置）、バス、トイレが欲しいです。
また、店舗スペースにもトイレが欲しいです。
間取りの工夫等で1でも上記実現できるのか、やはり2か3の方が良いのか・・・。

専門家の方のご意見伺いたく存じます。