建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

土地

回答 

7件

地盤が予想以上に悪かった!

初めまして、2年程前から実家の古家を建て直す計画を進めています。場所が台東区の商業地域の為、防火地域です。敷地は19坪、1階を無柱のオープンスペースで天井高さを3.8mのスタジオに、2〜3階を居住スペースにしたかったので、重量鉄骨で作る事になりました。ところが、地盤調査の結果が予想よりかなり悪く、基礎工事の費用が当初予算より500万円程オーバーすると言われ、現在行き詰まっています。(1階のオープンスペースは、演劇の稽古場兼発表会用のスペースです。従って、内装は一切必要ありません。床もフローリング等では無く、厚ベニヤ仕上げ、照明設備等も一切必要ありません。照明は完成後自分で設置します。勿論、私は電気工事士の資格を持っています)。
建築面積45坪、総費用は4000万円以内でなんとか収めたいので、いったん白紙に戻して考えようと思っています。
1階の無柱オープンスペース、天井高3.8mがネックになっているとは思います。天井高は3m程度までは譲歩出来るのですが、1階の無柱オープンスペース(5m×8m)は確保したいのですが、耐火構造で、基礎に費用がかかってしまう重量鉄骨以外で予算内で収められる方法はないでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2009年 3月21日
お答えになるかどうかわかりませんが、一般に建物自体の軽いほうが基礎や杭にかかる負担が少なく、(私の理解ではありますが)より軽易なもので済むと考えられます。そういう観点からすると、耐火建築で一般的な構造つまり、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のうち最も建物自体の重量が軽くて済む鉄骨造を選択するのが順当だと思います。

では同じ鉄骨造でも重量鉄骨より軽易な軽量鉄骨を使用したら建物の加重が軽くなるかというと、確かに軽くなるのでしょうけれども、積載荷重は変わりませんから大きく影響があるか疑問です。また、天井高さを80センチ低くしたからといっても、やはり大きく異なるとも思えません。

ひとつ考えられるのは、構造計算をする上で劇場は住宅の約3倍前後の積載荷重をみるため、これが原因で杭や基礎梁にコストがかかってしまっているのではないかということです。そのほか不利な条件があるのかもしれません。構造担当の設計者によく説明をお聞きになったほうがよいのではないでしょうか。

蛇足ですが、「床面積45坪、総費用は4000万円以内」とありますが、本当に45坪必要なんでしょうか。上手に設計すれば40坪で済んでしまうということは往々にしてよくあることです。施主に言われたとおりやったほうが儲かるから無駄に面積を使った設計をする、ということもありえます(その方が設計上も営業上も楽です)。本当のローコストとは、施主の無駄な欲求を資料や説明でダイエットし、スッキリとした規模で最大限の満足を実現することにあると思います。

話しをもとに戻します。要するに建物の規模を5坪減らせば基礎工事の費用を捻出することが出来るし、杭や基礎のコストそのものを軽減することだって出来ると思います。自らの要望や平面に潜む無駄を探してみてはいかがでしょうか。

ともかく構造担当者のお話をよく聞いてみるべき事案かと思います。
よい家づくりを願っております。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2009年03月24日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

野村(聡)様 早速のご回答ありがとうございます。
はじめに、建築面積ですが、正しくは約41坪でした。1階部分(稽古場)が約15坪で2、3階が約13坪でした。それと母が高齢の為、予算には、エレベータ設置も含まれています。
前回の投稿では、詳しく触れませんでしたが、施工を決めた設計者とはすでに1年半にわたり予算と必要面積を含め詳細に打合せをしてきました。外壁部分のALCやサッシ関係の色も決めて、実はすでに地鎮祭も済ませて、地盤調査の結果を確認したら、施工という段階まで来ていました。という訳で、野村(聡)様のおっしゃる通り規模を減らせばという点も十分に検討した結果です。
お願いした設計者、工務店もこれほど近隣データと違う事はまれだと言われました。

2009年 3月21日
はじめまして、板垣と申します。ご要望の詳細を聞かないと、100%の回答は難しいのですが、構造的なところを限定して回答させて頂くと、一つの案として、スチールフレミング工法という軽量鉄骨造があります。木造の2×4工法の軽量鉄骨タイプのようなもので、過去に、タウンハウスで、3階建ての耐火構造の建物をやったことがあります。その時も、地盤はよくありませんでしたが、木造と同様のベタ基礎で可能でした。重量鉄骨の場合は、地中梁や、柱の基礎に伴い、地盤が悪い場合は、杭が発生してくるので、やはり基礎工事が建築費を圧迫することはよくあることです。その為、計画をスタートする際にはその敷地での地盤調査があればベストで、無い場合でも、近隣の調査資料などを参考にするのが望ましいです。
空間的にも、X方向、Y方向の耐力壁が確保出来ていれば、大空間(サイトによって書いている事が違いますが、100m2以上のものも可能なようです)が出来るので、メリットはあるかもしれません。参考までにあるHPを載せておきます。
http://www.e-netkansai.com/trusswall.html
又、コストも基礎工事が減る事や、素材自体が軽いので、割安に出来るはずです。
但し、全ての工務店が出来る工法ではなく、この工法をマスターしているところでないといけません。(構造設計も全員が出来る訳ではないはずです)
詳細をメールでも頂ければ検討できますが、今進めている設計者さんで進められる場合は、HPでこのような工法を見たということにして頂いて、検討してもらっては如何でしょうか? 良い建物が出来る事をお祈りしております。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2009年03月24日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

板垣貴之様 ご回答ありがとうございます。
板垣様のご提案スチールフレミング工法については、当初、各工法を検討した段階で、実際にアメリカンシルバーウッドと言う会社で仮設計、見積もりをしていただいた事があります。その時は、天井高と無柱で出来る大空間がこちらの希望通りには出来ないという事で、候補から外れました。一社だけでの見積もりなので、やり方によっては可能なのかも知れません。
今回、あらためて検討対象に入れてみようと思っています。

2009年 3月21日
emsendohさんはじめまして。

どのような与条件で設計されているのかわからないので文面だけで客観的に言うと
まずは設計をお願いしている方にご相談するべきです。

予算についてや絶対譲れないものや譲れるもの等、腹を割って話し合っていけば(規模の変更などで)、建設に向けて前進出来ると思います。

野村(聡)様がおっしゃる通りほんとに45坪もいるかなど家族で話し合ってみてるいいと思います。

(天井の高さと基礎構造はあまり関係ないです)

家族のより良い家が出来るといいですね。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2009年03月24日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

有限会社カーン設計事務所さま ご回答ありがとうございます。
住宅建築には、色々な要素が有るので、条件によって価格も大幅に変わってしまうことは、この2年程の各社との折衝で実感しました。
野村(聡)様のお礼にも、書いた通り、かなり詳細に設計の打合せはしました。地盤の結果が出る前の打合せでは、もう少し費用を削るにはどうすれば良いかを検討していた段階でした。

2009年 3月24日
emsendohさま はじめまして、片瀬と申します。

当社が設計監理を行い、昨年完成した台東区(浅草寺の裏)の13階建てマンションの場合の
ボーリングデーターでは表層でN値が18ぐらい出ており、その周辺ならば、ベタ基礎でも可能な
はずですが、投稿内容だけでは、判断しかねます。一般的に台東区は地盤が悪く、支持層は、
35mぐらいですが、建物が軽い場合、中間層で止めることもできます。

建物重量を軽くする方法として、外壁仕上げ・階高等の変更が考えられます。また、構造的には
軽量鉄骨造に変更するのがベストです。安価な工法として、ブレース工法や、パネル工法があり
ますが、プラン的制限がつきますので、注意してください。

また、コストダウンを計るには、地盤改良をしたり、水替え費を抑える杭工法の変更をしたり、選
択枝は、色々考えられますが、もう少し詳細情報が解からないと確かのことは言えませんので、
一度、連絡頂けましたら、対応致します。

「家づくり土地活用無料相談会開催中」 http://www.maxnet-g.co.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2009年03月24日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

片瀬様 ご回答ありがとうございます。
地盤については、表層5mまでの地質が予想外だったようです。
参考に地盤調査のデータの一部をhttp://em-studio.net/ziban.jpgにアップしましたので、ご参考にご覧下さい
現在、重量鉄骨がどうしても無理なら、軽量鉄骨、スチールフレミング工法、2×4工法等を検討しようと思っています。

2009年 3月27日
はじめまして福岡の大西と申します。
現在私の事務所では emsendohさんと同じ構造及びボリュームで3階建てのプロジェクトを行っております、狭小地、防火地域、軟弱地盤そっくりの状況です。
ただELVがないことぐらいではないでしょうか。


構造は重量鉄骨が最も最適では無いかと思います。予想外の地盤の悪さとはいえど500万増の基礎工事は規模から考えても経験上少々疑問です。

設計者が別におられるのであれば、建築業者数社に見積もりを依頼されてみては如何でしょうか?

回答になっていないかもしれませんが、現在工事中のプロジェクトの仕様は外壁は押し出し成形板とALCの約1.5倍くらいの単価です、合わせてPH階屋上テラスありです。確かにELVはありませんが、ホームELVはだいたい300万弱で設置できることから考えてもemsendohさんのご予算以内でおつりが来てしまいます。

設計の詳細がわかりませんのであまり具体的なことは言えませんが、4000万に対して約1割少々のオーバーであれば、仕様の見直しや若干設計変更する事で予算にほぼ近づくのではないかと思います。再度設計者と相談されて見ては如何でしょうか。
キット良い解決策が見つかるはずです!頑張ってください。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
2009年 3月27日
どのような形で確認申請をしたのでしょうか?

地鎮祭も終わって地盤調査の結果次第で着工というのはまともな流れではないです
?(確認申請も調査の結果をまって提出予定?)

重量鉄骨で構造設計をするのにボーリングデーター必ず必要でデーターなしに構造設計がフィックスしているなんて考えられないです。

近隣でデーターだけで設計をしているなんてまともな設計者なら考えられないしそのデーターを計画敷地のものとして申請したのでしょうか????

文面だけ見ると正直不誠実な設計者に見えてきてしまいます、不安だけ煽るような文面で申し訳ないですが、最後は笑顔で竣工を迎えられることお祈りします。

瑕疵担保保険にも掛かって来そうなのでその辺りも施主が確認しないとまずそうな雰囲気ですね。

ただここまで高くならず出来ると思ってしまうのですが・・・・・
矢印
この専門家のプロフィールを見る
2009年 3月27日
emsendohさん。はじめまして。


できれば、既存家屋を先に解体してでもボーリング調査すべきだったと思います。
近隣の地盤が良いからと言って、始めから直基礎で設計したと言うことは無いですよね。
そうだとすれば、設計者あるいは施工業者の判断ミスでしょうか…。


>地盤については、表層5mまでの地質が予想外だったようです。

参考のデータが見ることができないので何とも言えませんが、その表現だと5mまで液状化するということでしょうか。
それでもこの規模でS造であれば500万円UPは疑問ですが。
前面道路が狭くて、重機や資材の搬入がままならないのでしょうか…でもそれならば、S造の建て方にも支障がありますね。

いずれにしても、他の多くの回答者さんが書かれているように、私も上部構造はS造がベターだと思います。
ですから、基礎設計のやり直しをしてコストダウンを計る方が上策だと思います。

工事費の4,000万円は仮設やEVに掛かる費用などを考えるとおそらく高いとは言えないでしょうね。
ただ建設業界の窮状を考えれば、三社ほどの施工者で入札させれば、近い金額を出すところはあるように思います。ただし時期的に経営状況が危ないところもあるので、その三社の選定には注意が必要です。

適確な判断ができるように焦らずに頑張ってください。

アトリエ24・飯沼
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2009年03月28日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

takezo!様 、アーキプロデザイン様、まつや様、有限会社カーン設計事務所様
貴重なご意見をありがとうございます。
地盤に関しては液状化の地域に該当しています。
当初の基礎は、先端羽根付鋼管杭、径216.3、L=10m、6本です。
500万増というのは、BH工法の場合という事でした。
その後、設計の方から役所との交渉の結果、鋼管杭の仕様を変更すれば、ほぼ当初の計画通りの設計で建築可能になりそうだとの連絡があり、来週具体的に説明を受ける事になりました。

この家づくり相談「地盤が予想以上に悪かった!」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談