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家づくり相談

部分リフォーム

回答 

5件

建て替えを考えています。

初めて質問させて頂きます。

現在、東京都中野区に住んでいる家の建て替えを考えています。
しかし、区役所に確認したところ、私の家は行動から2m以上離れている為、通常ですと建て替えが出来ないと言われました。

救済法として、建築基準法第43条第一項の基準3の一
道の中心線から水平距離の2mの線を道の境界線とし、道の部分に関して所有権、地上権を有する物全員の承諾が得られたもの。

上の条件が可能なら建て替え出来ると言われたのですが、こういった手続きを含めて建築家の方に相談して対応してもらえるものなのでしょうか。

正直、建て替えについて何も分かっていません。
ご返答よろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2009年 3月29日
ganmo様
はじめまして、大田区の宮崎建築設計事務所と申します。
詳しいお話をお聞きしてからにはなるかとは思いますが、多くの設計事務所で
対応していただけるのではないでしょうか。
ganmo様の気になる建築家さんに気軽にお聞きしてみては如何でしょうか?

もし、断られた場合は弊社でもご相談に応じることが出来ますので
お気軽にお声かけください!!
http://www.ne.jp/asahi/miyaken/tokyo/ 無料相談会をチェックしてください。
では、良い建て替えが出来ますように。
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ユーザーの返答

2009年03月30日

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まだ、自分の家づくりのイメージもまとまっていないので、そこと併せて、遅くとも4月・5月中には決めたいと考えています。
もしかしたら、一度ご相談させて頂くかもしれません。
その時はよろしくお願いします。

早速のご回答ありがとうございました。

2009年 3月29日
ganmo様 はじめまして板垣と申します。公開されている文面から察するに、公道と、
敷地の間に、別の方の所有する民地が残っている状況だと思われます。ということは、計画の敷地が道路に接していないとなり、役所が言う様に原則は出来ないが、承諾を得る事で許可するということですね。資料が無いので、道路に面している間口がどのくらい
あるのでしょうか?それほど広くなければ、一人の所有者の様な気もしますが、公図や謄本を見てみる必要があります。少なければ少ない程交渉はしやすいわけです。土地を購入したわけではなく、建て替えということは、以前から、ganmo様の土地と同じ様に道路からの通路として使用していると推測致しますが、それであれば、話はしやすいと思います。但し、いっその事売買してしまおうという話しになったりするかもしれませんし、不明な点が多いので、みやけんさんがおっしゃるように、どなたか設計士に相談すべきと思います。その土地の所有者はお知り合いでしょうか?お知り合いであれば最初に設計者から話をするよりも、直接どんな感じかを聞いてみたほうが宜しいかもしれません。
どうしても承諾が得られずに、建て替えが無理で、ビフォーアフターの様に、前面改装するような家も世の中にはあります。築何年の建て替えなど、分かっておりませんので、なんとも言えませんが、困った時にはメールでも頂ければと思います。
解決するまで、大変な事もあると思いますが、どうか理想の家を建ててください。
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ユーザーの返答

2009年03月30日

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大変参考になりました。
自分の中の理想の家のイメージも出来上がっていないので、そこと併せてやっていきたいと思います。

近所の人にも聞いてみますが、まだまだ分からないことが出てくると思いますので、その時はまた質問させて頂きます。

早速のご回答ありがとうございました。

2009年 3月30日
ganmo様
はじめまして。小長谷亘建築設計事務所の小長谷と申します。

ご相談の内容は、おそらく建築基準法第43条第一項ただし書きの手続きというものになると思われますが、以前隣の杉並区で同様の物件を手がけたことがあります。
23区内はまだまだ接道条件が整っていない地域も多く、昔(といっても2,30年以上前ですが)は特に指摘も受けずに確認申請を受け付けてくれたりもしていたようですが、最近では役所も基本的に適法化させていく方針のようです。

手続きとしては、建物を建てるための一般的な建築確認申請の前に、役所との事前協議や敷地周囲の関係する方々との調整を行った上で、建築審査会(役所が窓口です)に提出・同意を求めることになります。地域によってはもう少し簡易的に手続きをしてくれるところもあるようですが、区市町村によって対応が異なるようです。

審査会に提出する場合、確認申請と同様の図面の提出を求められたりもしますので、家の設計を依頼される設計者と進めていくことになると思います。
まずは役所との協議と土地関係者との話を行い、着地点を見つけることになると思います。ともに一度で終わることは少ないので、何度か協議を重ねることになると思います。専門的な内容もでてきますので、その時点から設計士が参加していた方がいいかもしれません。

それと注意が必要なのは、
状況にもよりますが43条ただし書き申請の場合、おそらくなんらかの建築制限が付加されることになります。例えば階数や規模、用途(戸建て住宅のみなど)であったり、防火上の条件であったりと。基本的に建築基準法上の一般的な基準よりも厳しめです。それがご計画の内容に即するか、設計士とチェックしていく必要が出てくると思われます。(制限は全国一律の基準ではなく、各地によってばらばらです。)

非常にややこしそうですが、対応方法によっては審査会通さずあっさりと解決するケースもあります。一歩一歩進めば解決できない問題ではないですので、あまり心配なさらず設計者に相談してみてはいかがでしょうか。
具体的なことでご質問があれば、遠慮なくお問い合わせください。

よい家づくりができますよう、願っております。
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ユーザーの返答

2009年03月31日

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本当に色々参考になります。
ご回答ありがとうございました。

2009年 3月31日
ganmoさま 初めまして、マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

ご質問の43条一項の但し書き適用による建築ですが、役所との折衝力と近隣同意内容次第で
正負がきまります。ただ単に、建築できれば良いと言うものではありません。いかに自分に有利
に交渉を進め、将来に渡り、不安を解消できるかと言う点がポイントです。

役所との交渉では、建築制限をどこまで押さえることができるか。これは、相手担当次第ではあ
りますが、設計事務所等の専門家にお願いするしかありません。当然、折衝時には、設計図書
が必要になりますので、事前相談の2回目ぐらいまでには用意しましょう。

近隣同意では、通行・掘削の継承同意が、自己負担なしで可能か。これは、日常のご近所付合
いにも関わってきます。日ごろ、付合いが良くても、いざ印鑑となると、話は別になるケースが大
半ですから、注意してください。また、不動産屋さんによっては、賃貸契約しか経験していない業
者もいますので、注意が必要です。悔いの残らない覚書・承諾書を作成してもらいましょうね。

当社は、新宿で設計+不動産を本業として行っておりますので、疑問点等ございましたら、ご連
絡頂けましたら、対応いたしますので、ご検討宜しくお願いいたします。

家づくり土地活用無料相談会開催中 http://www.maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2009年03月31日

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最初どうしていいか全く分かりませんでしたが、すこし見えてきたような気がします。
ご回答ありがとうございました。

2009年 3月31日
こんにちは,同じ内容になりますので省略しますが,建築基準法第43条第一項ただし書きは2件担当した事があります.1件目は西東京市で過半数以上の地権者の実印や印鑑証明も提出しないといけない大変な作業でした.その時は過半数が10件程で...でも実現しました.2件目は埼玉県の某市で,地権者および建物所有者の全ての認め印が必要でしたがどうしても1件が合意してもらえませんでした,その時は反対する理由が感情的なだけで納得出来ず県の審査会に申請する段取りの準備までしましたが建築主が「あんな嫌な人の住むエリアに住む気がなくなった」との理由で断念しました.断念した痛い過去があります.
このように,他人の求めに応じて印鑑を押す.実印を押すという行為は感情がストレートに出るものです.強い精神力が必要ですがまず「出来る.可能である」と思う事が大事かと....米村でした.


「「「「「米村和夫 風のアトリエ/米村和夫建築アトリエ
http://www.yonemura.jp
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