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リフォームできる基礎の条件

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otetsu
神奈川県
ご質問させていただきます。
どうぞよろしくお願い致します。

横浜市内にある昭和20~30年くらいに建てられた祖父の家をリフォームしようと思っています。
母の話によると基礎とは名ばかりの石の上に柱が乗せてあるだけの基礎との事でした。
リフォームするにあたりこういった昔ながらの基礎ではリフォームはできないものなのでしょうか?
またリフォームできるできないの判断を客観的に判定してもらいたい場合はどうしたらよろしいものなのでしょうか。

お手数をおかけ致しますが返信いただけましたら幸いです。

専門家の回答

9件

星マーク
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2016年 7月 3日
その時期に建てられた家屋で同様の基礎形式を持つ例は多くあります。
それなりの費用をかければ改修は可能です。
床を剥がし、コンクリートで補強するなどの方法ありますが、
ケースバイケースです。
よろしければ具体的な情報をお知らせ下さい。
高橋一平建築事務所
office@takahashiippei.com
矢印
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2016年07月03日

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ご丁寧に返信いただきありがとうございました。
諸々確認しリフォーム、新築どちらにするかを選択したいと思います。

星マーク
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2016年 7月 3日
otetsuさま
 東京南多摩地域を拠点に活動しております大沼建築・環境計画事務所の大沼と申します。
 お祖父さまのお宅はいわゆる玉石基礎というタイプと思われます。ご質問は、基礎から上の木造軸組部分だけのリフォームはもちろん可能と分かった上で、昔ながらの基礎仕様からリフォームして耐震性能などどうなるのか、というご趣旨ではと理解しました。
 結論から申しますと、現行の最新耐震性能に合わせたリフォームは可能です。国が決めた耐震改修基準にも玉石基礎は触れられていますので、通常想定の無筋コンクリート布基礎の場合より改修費用は掛かりますが、耐震性能向上を含むリフォームへの道は準備されているとお考えください。まずは横浜市に問合せ、横浜市の耐震改修制度に従い、補助金を受けながら判定→設計→改修工事とお進みなるのが良いのではと思います。
 以上、多少なりともご参考になれば幸いです。追加のご質問やご相談などございましたら、お気軽にお声掛けください。
矢印
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2016年07月03日

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ご丁寧に返信いただきありがとうございました。
諸々確認しリフォーム、新築どちらにするかを選択したいと思います。

星マーク
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2016年 7月 3日
otetsu様
はじめまして。
一昨々年から、3年かけて築97年の家を減築を行いながらリフォームしましたので、その時の経験からになりますがご質問に回答させていただきたいと思います。
基礎は玉石に木の束を立てている石場建てというものだと思います。
転ばないように木に各石の形状にあわせた加工もされているかもしれませんね。
リフォームの範囲と上部の構造(木組み)がわからないと何とも言えませんが、可能かと思います。
耐震基準に合わせることも可能ですが、その場合は一部コンクリート基礎を回すか、伝統工法を行うときの計算で行うかですが、後者は費用がそれなりにかかります。
私と構造事務所と伝統建築を手がける職人と一緒に先ずは現場調査を行ってからリフォーム計画を立てていますが、先のお施主様のお宅はそのままの基礎の形で、足固という部材で固定して、上部構造は金物が無い伝統構造でしたので、同じ工法で間取りを変えながら補修しました。
先ずは、調査費などはかかると思いますがしっかりと見られる専門の方に見て頂いた方が良いと思います。
矢印
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星マーク
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2016年 7月 3日
こんにちは。
皆さんのご説明のとおり、耐震まで考慮した基礎の改修も可能です。
「住まい」を一度持ち上げ、基礎を新しくするなど方法もいろいろあります。
ただ、費用は相当かかるでしょう。
耐震補強もかねて全て構造の柱/梁を残し、内外装から屋根/水回りまで行うと、新築と同じ程のに費用は必要になってしまいます。
もちろん、古い物を活かすことは大切ですし、残す意味や想いもお持ちだと思います。また現在の基準法から同等規模の建築が出来ないなど、いろいろ理由もあるとは思いますが、一度我々のような建築家に見てもらい、僭越ですが「活かす価値」も含めて一度気楽に相談されることをお奨めします。






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2016年07月03日

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ご丁寧に返信いただきありがとうございました。
諸々確認しリフォーム、新築どちらにするかを選択したいと思います。

星マーク
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2016年 7月 3日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
昨年お引渡しした「築100年の古民家再生」も同じような束石基礎でした。束石基礎の住宅リフォームの注意点についてアドバイスさせてもらいます。

・現行基準では束石基礎は認められてないので確認申請が必要なリフォームはできません。具体的にはお住いの土地の防火地域で扱いが変わります。防火無指定の場合は10m2未満までの増築工事まで確認申請無しで工事できます。準防火地域などの防火指定地域のときは1m2の増築でも確認申請が必要なので面積増加のない工事しかできません。

・耐震性能について
束石基礎でも地震時の耐震性能を持たせることができます。実際には住宅を調査して耐震補強方針を策定していく必要があるので私のような専門家に相談が必要です。

・耐久性について
構造体や仕上げ材なんど耐久性がリフォームに耐えうる状態にあるのかどうか。束石基礎の住宅リフォームで最も専門的な知識が必要な部分です。既存の束や柱、梁、地廻りなどの構造体の腐食やシロアリ被害の有無を調査して耐震性を確保できる住宅にリフォームできるのかどうか、これも私のような専門家への相談が必要です。

ネットのご質問へのアドバイスとしては確定的なアドバイスは難しい内容ではありますが、リフォームできる可能性はあります。私は「一級古民家鑑定士」の資格も持っておりますので住宅調査をさせていただければより確実なアドバイスができます。どうぞお気軽にご相談ください。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
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2016年07月03日

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ご丁寧に返信いただきありがとうございました。
諸々確認しリフォーム、新築どちらにするかを選択したいと思います。

2016年 7月 3日
京都からアドバイスさせていただきます。京都では明治から大正にかけての(もちろんもっと古いものも数多くありますが)町家が数多く残っています。通常、基礎はひとつ石や棒状のかづら石の上に柱が載っている状態です。木構造は側柱が基礎から小屋組みまで1本で通っており、途中の横架材がありません。大黒や小黒柱の周囲には横架材がありますが、筋違などは、一切使用されていません。竹木舞の土壁の真壁であるだけです。全国の皆さんからすると、ほんとに頼りない構造なのですが、今、京都ではこの構造が見直されています。良く考えると、ひとつ石の上に柱がルーズに載ったいわゆる免震構造で、地震に対しても揺れながら持つという性能を持ちます。京都の町家が長い間、壊れずに残っているというのも、あながち京都に地震が少ないというだけではなさそうです。補強する場合は、筋違を入れることは絶対タブーで、柱と梁の接合部分に仕口ダンパーなどの金物補強を行います。筋違などを入れると、そこだけが剛になり、地震時に他の部分を壊す原因になります。基礎についても、ひとつ石の足回りを固めて柱を固定することは絶対しません。ひとつ石がずれないように、周辺に土間スラブ上のコンクリートを施工する程度です。
何が言いたいかと申しますと、今までのアドバイスを見ていますと、本気で耐震補強をするようなコメントが多くありましたが、昭和20年代の建築基準法ができる前の住宅で、ましてや戦後の材料がない時の構造ですから、現在普通に行っているような耐震補強を検討するのは間違いではないかと思いました。もう少し実情に合った補強の仕方が必要ではないかと思います。
矢印
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2016年 7月 3日
横浜市内でしたら横浜市の耐震基準に則り補強すれば耐震改修は可能です。昭和56年以前ならば補助金を受けることができます。詳しくは横浜市建築指導課にお尋ねください。

石場建てでも地盤が安定していれば継続使用可能だと考えます。逆に言えば長らくその場に存在していたので建物が不同沈下等起こしていなければ地盤は安定しているともいえます。
耐震基準では石場建ての場合は柱の引き抜き力に対する基礎の耐力は無いと考えますので、N値計算により引き抜き力が大きい場合は鉄筋コンクリート布基礎を新設するなどして補強します。

ただし耐震改修というのはあくまで建物の耐震化による人命救助を目的としており、既存家屋を現行の建築基準法に照らせば耐震だけでなくあらゆるところで既存不適格となる可能性が高いことをご承知おきください。
大規模修繕等による建築確認申請と耐震改修は両立するのかという問いは、実際に図面を持って横浜市の建築指導課に直接確認を取るというのがよろしいかと思います。
矢印
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2016年 7月 4日
otetsu 様

京都の方が言われている様に石の上に柱が立つ構造は基本的に本来の日本の建築方法なのです。地震・台風にも耐えてきた訳です。
日本の気候・風土では柔構造と言われている木造建築が本当は理想なのです。ですから建物を持ち上げて基礎工事をすると言う事はやっては駄目です。
多分、金をかけて基礎工事をすれば倒壊の恐れがあります。しかも、昭和20~30年頃と言えば建築資材が不足していた時代ですから恐らく細めの柱(3寸/9cm)かなと思われますので現状の石場建てが最適かと思われます。
現宅を拝見しませんと判断は難しいですが、それなりの補強(柱の一部を切り取り交換等)で済ませれ費用も節約出来ます。
先月解体しました、100年前の住宅は同様に「石場建て」のものでしたが柱は傷んでおりましたが梁材(松)はまだまだ大丈夫でしたので建て替えの住宅に再利用しました。
最後に伝統木構造の新しい潮流は基礎の上に建物を建てるのでは無く「石場建て」(ベタ基礎・鉄筋を配筋してコンクリートを流し込む。柱の下に30~40cm角/高さ10~20cmの石・コンクリートを設置。)
兵庫県に在る国の実物大実験施設「E-ディフェンス」で、「石場建て」で建てた伝統木構造の2階建の建物に、阪神・淡路大震災の地震力を加えた実験の結果が発表されていますが、10~15cm移動しましたが倒壊せず、安全が確認されています。
更に10数年前には築後約100年前後の京都の町屋を解体してE-ディフェンスに再築して実験していますが、壁土にひび割れは発生しましたが、建物に甚大な被害は発生せず、「柔構造」の強さが再認識されました。
結論は
①現状の建物の柱・梁等の構造部のチェック
②土壁の状態チェック。(土壁・下地の「通し貫」・「竹木舞」)柔構造の典型)
③柱下の石の状況チェック。
以上の3点のチェックをさせて頂きますのでご遠慮なさらずにお申し付け下さい。

NPO法人 日本伝統木構造の会 正会員 森林力の家
代表 松橋 健
展示場 〒515-2614 三重県津市白山町伊勢見150-195(見学/体験宿泊・要予約)
TEL 059-264-2223
事務所/津 健康クリニック 〒512-0062 三重県津市観音寺町799-7 3F
TEL 059-226-0456

追伸:日本伝統木構造の会は北海道から鹿児島まで全国に会員がいますので、実際の工事は地元の会員が協力して実施しますので安心です。尚。本年4月に大和市で
伝統木構造の住宅(約70坪)を完成させお引き渡しを完了しています。
矢印
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矢印
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2016年 7月11日

 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。ご自宅は 是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「ご自宅」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風等はホームページでご覧下さい。有難う御座いました。

確認申請に関して、市役所に行ってご相談してみて下さい。多分10中う8又は9この基礎では、建築確認は降りないでしょう。
耐震診断と言う方法もありますが。耐震性も十分ではないでしょう。

新築をお勧め致します。 
矢印
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