新築戸建の土地取得に際しての分筆交渉について

アース建築設計と申します。
限られた情報の範囲内で考えられる事を書きます。先ず陽当たりや眺望は断然西側が良さそうですね。googleで確認しました。
北側は間口は狭いですが、奥行きがあるので、間取りは十分成り立ちます。
居住人数や車の所有などで、条件は異なってきますし、どのような趣味嗜好かによっても異なります。
プライバシーを保ちやすいのは北側です。
北西面には窓が多いですが、北東面には窓が全く無く、採光通風などに活かせます。
ただ、北側のマンションからの視線は気になると思います。
南側の土地は防火地域に入り、建築費が相当上がりますので、100平米以下か二階建てまでなら通常の構造で良いですが、それを超えると資金計画をしっかり把握する必要ありです。
交通振動や、騒音、粉塵対策、プライバシー対策も慎重に考えた方が良いでしょう。
二階リビングなどにすると、古墳を借景に楽しい家になると思います。
良いが計画を！

アウトドア大好きさん
l字の北側は道路に見えますが、道路の北側の空き地のことですか？西側は、２棟建っているように見えます。が２棟のうちどちらの敷地ですか？
①音につきましては道路側に１軒建っているだけでずいぶん違います。（北側〇）
②振動が気になる場合は、地盤改良を施して下さい。（同じ）
③日当たりはについては（西側〇）
④排気ガスが気になるとすれば（北側〇）
⑤眺望（西側）
無理に２者択一とすれば、日当たりを選ぶことになります。北側は囲まれているので日当たりがいまいちかな？結果⇒西側。
その場合、季節を感じるための窓開けは無理になるかもしれません。あえて言うならば、車の少なくなる日曜日に期待かな？

鶴﨑より
k-tsur*****.com
http://www.tadcl.com/

アウトドア大好きさん
ジュウニミリ建築設計事務所と申します。
住宅と考えるとご予算もありますし、大通りの西側よりも北側のほうが良いのでは？と思います。
北側も微妙ですが西側は路線防火に入っていますし、夜間の交通量も多いと思いますので、音のこともあります。

本格的に購入をということであれば、専門の人に土地を見てもらい、２か所の土地購入検討用のラフなプランを作成してもらうと良いかと思います。

熱田神宮前の大きな通りですね。
道路幅が片側5車線＋歩道とかなり広く、車がスピードを出して往来する割に騒音振動が著しいというイメージが少ないところですね。
反対側が森となると尚更、ビルに反響する騒音もありませんので良いですね。
西側と北側それぞれの敷地について回答します。
西側道路の方がメリットは大きいですね、約40mの道路幅＋森になっている古墳公園ですから、プライバシーを確保しながら気持ちの良い眺望ある計画とできます。
北側道路の方は4m程度の道路に間口5m程度でしょうか、車２台を縦に並列駐車できる程度ですね。
奥行きは15m程度でしょうか？
一階を車庫にするピロティ構造にするのも良いですし、道路側に駐車スペースを確保する方法も取れます。
市内で良くある狭小間口の敷地ですので、建築に問題はありませんし、北側道路からの採光で明るい部屋を作ることも可能ですが、三面からの採光は見込めませんので、計画に応じトップライトや吹き抜け等で明るくする工夫は必要かと思います。
売る側として考えた場合、分筆でのデメリットよりもメリットの方が勝る気がいたしますが、両者を比較した場合の最大の違いは値段ではないでしょうか？
不動産価値としてに路線価で見ても約1.5倍弱程度の開きがあります。
分筆した場合の各々の坪単価はその程度以上違ってくるかと...
また、面積も分筆ラインを土地形状的に想定すると、西側道路の方が圧倒的に広いですね。
その辺りの要因が、ご検討頂く上にも大きいのかなと思いました...
建築資金のバランスに問題が無ければ、西側道路の土地の方が圧倒的に魅力を感じました...
専門家プロジェクトの立ち上げ、楽しみにお待ちしております。

初めまして　
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
私の自宅も大きな敷地を分筆してもらい購入しました。検討しているL型敷地は分筆しやすそうなのでさほど問題なく話が進む可能性が高いのではないでしょうか。
さて、西側土地か北側土地どちらがいいのかですが、西側道路の交通量が多いように思いますがいかがでしょうか、敷地地図を見た印象は北側土地のほうが良いように感じます。西側道路の交通量が少ないときは西側でもOKです。北側土地を選択した場合は２階屋根などから採光を得て室内に拡散する、この採光窓を利用して自然通気できるような高低差換気も考えるなどの工夫は必要です。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算（定量的な数値）で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、３～４つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
電話：*****
メール*****ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/

はじめまして。
安藤建吾設計事務所、安藤建吾と申します。
敷地環境を見させて頂く限りですと
西側が良いと思われます。

西側は防火地域ですが
建物規模次第ではコストを抑えられ
かつ日照と眺望を得られますが
北側では
間口を広げようとすれば作業コストがかかり
中庭形状の建物にしても
東西の建物に遮断され
期待するほどの日射を得られず
風も抜けにくい空間になってしまうと思われます。
また北側の場合、今後さらに高層の建物が
南側に建設され、光が入りづらくなる可能性がありますが
西側でしたら
19号に向かって開口を取れば
永続的に日射通風が確保できると思われます。

熱田区は比較的眺望が期待できる土地が多いので
もう少し範囲を広げて探されることもお勧め致します。

アウトドア大好き様

はじめまして。名古屋市瑞穂区で名古屋市瑞穂区で高気密高断熱の住宅を設計施工と、不動産売買をしている冬頭建設の冬頭（ふゆとう）と申します。

他の専門家さんも多くの回答をしていただいてますが、皆さんとてもいい回答なので、専門家の私も迷ってしまいます。（笑）
とても難しい判断なのですが、この地域で住宅をご検討ということは、相当土地の検索が大変だったと思います。この地域は中区のお金持ちの自宅候補地なので、売り物件が非常に少ないからです。坪単価も高いですよね・・・。

どちらがいいかは他の専門家の方と同じような意見ですが、日当たりは確かに西側の方がいいと思います。しかし、国道19号の騒音と車の乗り入れなどの費用がかかります。工事中のガードマンなどの仮設費用も多いでしょう。
北側は日当たりが悪いですが、トップライトや天窓で工夫すればいいと思います。

個人的な意見で申し訳ありませんが、この地域でお探しということは、もしかしたら学区や交通の便などでお探しだと思います。その場合は日当たりは二の次にして車の出入りの楽さや生活の静かさなども考慮して、北側の土地をお勧めしたいと思います。

西側の土地は国道沿いなので、マンションや商店が買う可能性がありますので、北側の土地を値交渉して安く購入できるといいと思います。不動産業者の立場で言えば、西の商業地は買い手があると思いますが、北側の販売に苦労すると読んでいるかもしれません。仲介には入りませんが値段の査定はできます。交渉しましょう！

お近くですので、もしご相談等があればご連絡ください。アドバイスなら無料でお話いたします。よろしくお願いします。

PS,僕もアウトドア大好きです！