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土地面積30坪の二世帯住宅の予算目安

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Nine
東京都
初めまして。
最近になって東京都内の実家の立て直し(またはリフォーム)をしなければならない可能性が出てきました。
しかし、住宅建築についてまともに調べた経験がなく、そもそもどの程度の予算を目安として用意すればいいのかがわかりません。大雑把でも構いませんので、目安となる金額を教えていただければと思います。

要件としては以下のような感じです。

都道府県:東京都
土地面積:30坪        ・・・長方形の細長い地形をしています
用途地域:商業地域(角地)  ・・・商店街です
居住人数:3名(将来的には+1の可能性あり)
建物の一部は店舗になっており、現在は貸出をしています。

現時点では自己資金は1300万円前後(貯金をどの程度取り崩すかによりますが最大で1500万程が限界点だと思ってます)となり、オーバーする分は住宅ローンになります。

年収は私(30代)個人で420~450万円(会社員)。世帯全体では800万円程度(100万円程度上下あり)となると思います。


この条件で家を新築orリフォームする場合、ざっくりどの程度の予算ラインからが現実的になるでしょうか?

新築orリフォーム後の要件は以下のようになります。
・二世帯住宅
・2階建てor3階建て(現時点では2階建てです)
・敷地の店舗部分は店舗部分のまま貸し出せるようにしたい。
・貸出面積は可能であれば増やしたい。
・庭は不要(というか不可能ですね・・)
・駐車場は不要

住宅会社に相談するにも、幾らくらいの買い物になるかが想像すらできないため、うまく表現できない状態です。

以上、よろしくお願い致します。

専門家の回答

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星マーク
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2016年11月 8日
Nine様
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
建築費用は本体工事だけでなく外構や付帯工事などあまり表に出てこない金額も多いので経験が無いと分からないですよね。さらにハウスメーカーの坪単価は外部給排水工事費が入っていなかったらり照明器具が入っていなかったりするのでなおさら不透明です。
そのような方に住宅建築費の実態を理解していただける建築費比較表をお渡ししています。ローコストハウスメーカー、中堅ハウスメーカー、大手ハウスメーカー、一般設計事務所、そして森建築設計、依頼先別の総予算を項目分けして計上して集計してある表です。この表は延床面積30坪を基準に作成(設計事務所はコンパクト設計できるので27坪)しておりますので、敷地面積とご計画ないようから考えてこの表の総予算費を1.6倍した金額がおおよその概算総予算になるでしょう。
下のアドレスにメールいただければその比較表お送りします。
info@mori-ken.com

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年11月08日

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返信ありがとうございます。まだ話が出たばかりで大まかなイメージを持ちたいだけですので、
現時点では一覧表は申請いたしません。いずれ依頼することがあれば参考にさせていただきたいと思います。

星マーク
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2016年11月 8日
大阪で設計事務所をしています福味と申します。

リフォームか新築かの話しですが、築年数が30年以上の建物であれば、質問者さんの年齢から考えれば新築をお勧めします。リフォームで大金を投入されても建物の寿命の関係で再度人生の後半で新築を検討する事になってしまいます。

新築ベースにお話ししますと、30坪の土地ですから法規上は二階建てで54坪までなら建築可能です。三階建てとなると前の道路の広さ等で制限が掛かりますが、床面積をまだ広げる事は可能です。但しそれよりも前に予算の問題が先にやって来そうですね。今回の条件でラフプランを考える時凡その目安として木造であれば75万円。鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC造)であれば100万円の坪単価を想定します。木造で4000万円、鉄骨やRC造で5400万円程度となるでしょう。

3~4名のご家族が上階に住まわれるのであれば、やはり27坪程度の家が最低限必要でしょう。

一階の店舗部分をどれだけの家賃で貸せるかが問題になりそうですね。商店街に向けて目いっぱい間口を広げる事が優先されるでしょうから、在来木造の様な耐力壁で間口を狭める様な工法は向かないかと思います。但し木造でも耐力壁を必要としない工法もありますので、そこは予算との兼ね合いでしょうね。
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ユーザーの返答

2016年11月08日

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立地の面的にはそこそこいい値段で貸出ができるとは思ってはいます。
しかし所詮は皮算用なので、家賃収入を大前提にするような計画はやはり危険だと思っています。
やはり4000万円からかかるイメージでいた方がいいのですね。

返信ありがとうございました。

星マーク
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2016年11月 8日
Nineさん
収入の面からいけば、総予算はMAX3500万程度でしょうね。
住宅ローンは30年2000万借入、金利1.5%で、≒69000円
大きさは、住まう人数から考えると、≒35坪、店舗は商業地域ですから80%建てるとして、24坪、計59坪
すると3階建てになります。
59×75=4425円-3500万円=925万円オーバーです。すると、店舗の家賃から賄うことできるかどうかでです。925万円を事業ローンなどで、3%で借りると月々の支払い89318円≒9万円です。
おおよそですが、月々の支払いは≒16万程度です。
・二世帯住宅ですと、計算では35坪になっていますが、40坪ほしいところです。
・とりあえず、準防火地域と想定し、木造3階建ですが、防火地域の場合は鉄骨か、鉄筋コンクリートになる可能性その場合は坪90万程度見込む必要ありです。その場合の予算は5400万程度さらに1000万円追加です。
少し考える必要ありですね。
質問の場合はここではコメントは1回ですので、sumikaメッセージかメールk-tsurusaki@nifty.com
下さい。
鶴崎より





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ユーザーの返答

2016年11月08日

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やはり予算不足ですよね・・。
リフォームと両建てになっているのは正に予算面の問題のためなのです。

付け加えて個人的にはあまり過大なローンを持つ事に強い抵抗があり家族の希望との間で悩んでます。

具体的な金額込の数値を出していただき大変参考になりました。ありがとうございます。

星マーク
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2016年11月 8日
Nine様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

敷地の詳細(防火地域or準防火地域、建蔽率、容積率)、ご希望の規模がわかりませんのでご予算についての回答は難しいですが、先にご予算を決めて、住宅の規模を決めていくと良いかと思います。

新築の場合、ご予算を2500万と考えると、32坪程度。3500万円と考えると45坪程度の住宅になります。計画地が防火地域となりますと2500万円で25坪。3500万円で35坪程度です。(規模感は〇坪 間取りで検索するとわかるかと思います。)
もちろん、仕様や敷地条件によっても建築費は大幅に変わりますが、個人的には仕様を下げてまで大きい住宅を計画しないことをお勧めします。広い面積で建売のような低グレードを建てて、後々、メンテナンス費用や冷暖房費をかけるより、無駄を省き小さな面積でこだわりのある住宅を作った方が後々後悔しないからです。

リフォームの場合は敷地、建物の状態によって大幅に金額が変わりますので、ここで回答することは難しいです。(最低500万円~2000万円というところでしょうか)

詳細がわかりませんと、ご回答があいまいになってしまいますので、ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談下さい。ご相談は無料で対応しております。
よろしくお願いいたします。


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祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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ユーザーの返答

2016年11月08日

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面積と予算の関係は大いに参考になります。ありがとうございます!

リフォームに関しては予算にブレ幅があることは納得です。ただ500万~2000万であれば、やはりリフォームが身の丈に合った予算枠ではあるように感じます。

返信ありがとうございました。

星マーク
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2016年11月 8日
Nineさま
はじめまして

新宿区の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

詳しい情報がないので推測になりますが、
商業地域であれば、防火地域の可能性があります。
そうなりますと、階数3以上または延べ面積100m2を超える場合は耐火建築物にしなければなりません。
新築時の選択肢としては、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造耐火が考えられますが、規模的には最も安価な方法である「木造耐火」がよろしいかと思います。

弊社は木造軸組構法による耐火建築物の設計講習修了した事務所ですので、対応可能です。

●新築か?リフォームか?
建物の現況やロケーションがわかりませんので推測ですが、
テナント誘致をお考えで、しかも二世帯住宅ということでしたら、
耐震耐火性能の高い新築にすべきではないかと考えます。


●面積
店舗併用の二世帯住宅でしたら、20坪+40坪=60坪が目安になります。

●予算
木造耐火3階建ての新築とすると5500万円〜6000万円
解体、仮住まい、引越、設計監理報酬、登記等の諸費用を含めますと
7000万円程度必要になると思います。

借入れが5700万円必要になりますが、30代でしかも総額800万円の年収がある世帯のようですから、借り入れは可能だと思います。


敷地の状況がわかりませんので、推測での回答になりましたが
詳しい情報を教えていただきますれば、より詳細な回答ができると思います。

メールでも構いませんし、
都内ですから、一度お目にかかって敷地の状況や現在の建物を拝見させてもらえると具体的にお話しできると思います。

ご遠慮なくご相談ください。

どうぞよろしくお願いします。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒161-0034 東京都新宿区上落合1-27-6 KAFKAHAUS 305
TEL : 03-5937-5853
FAX: 03-6867-1303
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2016年11月08日

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ありがとうございます。

ご提示いただいた試算から考えて、三階建て新築は現実的にあり得なさそうということだけは把握できました。ローンが下りたとしても借り入れ5700万は私の収入水準から見て、リスクがあまりに過大に見えます。

大変参考になりました。ありがとうございます。

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