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家づくり相談

建て替えの際の既存建物について

宜しくお願いします。

現在、親の敷地に2世帯住宅の新築を検討しています。現状は、古い2階建て建物に親(両親)が暮らしていて、私たち(夫婦+子2人)は賃貸に住んでいます。
敷地面積は約340坪あり、母屋+古い小屋兼車庫が2棟あります。接道は西側になります。
敷地の庭になっているスペース(西側)に、新しく2世帯住宅を建ててから、古い母屋を解体するのが良いかなと考えております。
そこで、知り合いに大工さんがいたので少し相談したところ、「古い小屋が現行の建築基準に適合していないので、適合するように改修するか解体しないと、新しい建物は建てられないのでは」と言っていました。
解体するにしても改修するにしても、かなりの費用がかかるようですし、小屋は農機具置場や車の車庫として使用しているので、残したいです。
古い小屋2棟を現状のまま残しつつ、新しく2世帯住宅を建てるのは無理なのでしょうか。
敷地を新しい住宅と、小屋のある部分と分けてしまうなどの方法は出来ないのでしょうか。
建物の配置を書いたものを添付しますので、アドバイスいただけたら幸いです。
宜しくお願い致します。
  • 建て替えの際の既存建物について

専門家の回答

11件

2020年 5月14日
現地や資料を拝見しないとはっきりしたことはわかりかねますが
既存建物を現行法規に合わせて改修するか
敷地を分筆して(既存と新築の敷地を形式上分けて)
建築するか、、、でしょうか。

お手伝いできることあれば、
一度直接ご連絡いただければ詳しく拝見させていただきます。
よろしくお願いします。
矢印
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2020年05月15日

yuのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
既存建物を改修しなくても、敷地を分筆すれば建築可能なんですね。HPなど拝見させていただきます。

2020年 5月14日
1つの敷地には原則一つの建物しか建てられない(付属建物は除く)ですが、道路に接してそうですし、敷地を分ければ建てられそうです。
ただ、維持するのもお金はかかりますし、将来的に解体費用も結局必要になります。空き家となる建物をどのように利用するかで残す残さないを判断するようが良いと思います。

ぜひ一度ご相談ください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
https://www.instagram.com/merakitecture_architects/?hl=ja
矢印
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ユーザーの返答

2020年05月15日

yuのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
小屋兼車庫はこれからも使用して、既存の母屋は解体します。敷地を分かれば可能なんですね。
ありがとうございました。

2020年 5月14日
yu様

はじめまして

基本的にはひとつの敷地にはひとつの建物しか建てられません。
(工場などのように用途上不可分であることが説明できれば別ですが)
今回のようなケースは何度か手がけていますが、建物を建てる部分の敷地を分割すれば、お考えのような形で建物は建築可能です。
(文筆の必要は必ずしもありません)
この場合、分割した敷地のそれぞれが道路に面する必要は当然あります。
また既存の建物への影響を及ぼさないように話を進めるなど、充分に経験のある設計者としっかりと話をされた上で計画することをお勧めします。
(行政等に対して話をうまく進めないと、ややこしい事になるケースもありますので)

以上、ご参考になりましたら幸いです。
矢印
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2020年05月16日

yuのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
分筆せずとも、分割で建築可能なんですね。
既存の小屋を残せる可能性が高いとのことで安心しました。HPを拝見させていただきます。

2020年 5月14日
予定されている建築予定の敷地部分は「道路」に接しているようなので、確認申請にて敷地を分割することで可能でしょう。ただ、道路の扱いなど行政に確認しながら、正確な敷地図と建物配置を確認できれれば、より正確な判断が可能です。
また、ご連絡/詳細情報をいただければ、確認するお手伝いすることも可能です。

参考にされてください。

矢印
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2020年05月16日

yuのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
道路の扱いという問題もあるのですね。
敷地の分割以外にも色々確認する必要があるのですね。的確なアドバイスありがとうございます。
HPを拝見させていただきます。

2020年 5月14日
yu様
新宿で高品質でローコストの2世帯住宅・併用住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社は、不動産コンサルも行っており、各種対応可能です。

今回の建物・申請状況・現地確認をしないと最終判断はできませんが
現状のまま建て替えることは可能です。
しかし、まず既存建物調査を行い、付属建物を含めての申請が必要
だと思います。(今回建物と同時申請も可能)
また、役所と協議すれば、今回建物確認申請時に、条件提示を行い
了解を頂いた上で、建築することも可能です。
(学校や病院の建て替えの場合、よく行っております。)

その他疑問点が御座いましたら、下記まで直接お問い合わせください。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:https://apart-toushi.jp/work/
矢印
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2020年05月16日

yuのプロフィール写真

早速のご回答ありがとうございます。
既存の小屋も含めて申請が必要なんですね。
専門的な知識と経験が必要になりますね。
HPを拝見させていただきます。
ご依頼の際には、また相談させてください。

2020年 5月14日
こんにちは。
一般的にこのような場合は「増築」扱いになります。
審査機関によっても多少は違うでしょうが、私の経験では「古い小屋」が
現況の法に適合していなくても、建蔽率と容積率が問題なければ「確認申
請」は通ると思いますよ。

確認申請前に建築士を通して審査機関に相談した方が確実だと思います。
それでダメでしたら、他の方が言っているように図面上で敷地を分割すれ
ばいいと思います。
その場合は母屋+車庫+小屋で建蔽率と容積率と接道要件を満たして、新
築する住宅でも建蔽率と容積率と接道要件を満たせば大丈夫ですよ。
※接道要件=公道に敷地が2m以上接道

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
建蔽率と
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2020年05月26日

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ご回答ありがとういただき、ありがとうございます。
単体の建物を建てても、増築扱いになるのですね。
確認申請は通りそうとのことで安心しました。
計画が進んでいけば、また相談させていただく事になるかもしれませんので、その際には宜しくお願い致します。

2020年 5月14日
敷地を分割すれば建築可能ですが、敷地面積が1,000㎡を超えているので、敷地分割すると、区画の変更とみなされて、開発申請関係の手続きが必要になる可能性があります。建築家に相談される場合は、そういったことに対応できる方が良いと思います。
私は最近、1,000㎡を超える敷地に住宅を設計し、所轄の行政から開発申請を要求され、大変苦労した経験がありますので、今回の件も要注意だと思います。
矢印
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2020年05月26日

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ご回答ありがとうございます。
敷地の規模から開発申請というものが必要になるのですね。確認申請だけでは済まないとのことでご教授ありがとうございます。また、似たような事例のお話もいただきありがとうございました。
検討してから、ご連絡させていただきます。

2020年 5月14日
私なら大丈夫です。ちゃんと法律上可能としてあげます。まずこちらを一字一句よくお読みになられてください。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self
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2020年05月26日

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ご回答ありがとうございました。
拝見させていただきます。

2020年 5月14日
yu様
こんにちは。二世帯住宅建設の相談を拝見しました。
当事務所は神奈川県横浜市中区と川崎市中原区にアトリエのある設計事務所です。

みなさん回答されているように一敷地一建物が原則ですが、用途上分けることができない分棟であれば建設可能です。(用途上不可分)
またご計画敷地は2面道路に接しているようなので新築建物を単独で申請もできます。この場合。敷地を分筆する必要はありません。

既存建物を残して一敷地で申請する場合でも、建物同士を連結するのでなければ既存建物を現行法規にすべて適合させる必要はありません。シックハウス関係など適合させなくてはいけない項目もありますが、基本的に申請可能です。

このように様々な方法で対応できます。
具体的な相談必要でしたらお気軽にご連絡くださいませ。

HP : https://kanlabono.com
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
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2020年 5月15日
yu様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

ご質問の件拝見しました。
今回のご計画ですが、接道の条件もよく、一見すると敷地分割すると建築可能と思われますが、
都市計画法上、それぞれのお土地は用途地域という地区にに分かれており、住宅やその施設に付属する倉庫や車庫は建築可能でも、単独の倉庫や車庫は建築できない用途地域が存在します。
(一種・二種低層、一種中高層などは不可)
つまりご計画のお土地の属する用途地域によっては、分割して残る倉庫、車庫が違法状態になる可能性があります。
よって残念ながら、今回のご質問に関しましては、ご提示いただいた情報だけでは軽々に判断はできません。

また敷地の規模から、単純な住宅の建て替えとはいかない可能性がありますので、
専門家にきちんと相談されることをお勧めいたします。

弊社では、2年前に約5000㎡のお敷地の自宅建て替え、一部土地の売却(建売用地)、商業施設の計画のお手伝いをさせていただき、このようなご計画のお手伝いは可能です。お気軽にご相談ください。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石 明弘
http://ateliercu.jp
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2020年 5月15日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。まず、この土地が市街化区域か市街化調整区域かで手続きは変わります。しかしいずれにしても、母屋と納屋や車庫等は一体の用途ですので1つの敷地にある事は問題ありません。新しい母屋(2世帯住宅)を建ててから既存の母屋を解体するだけの事です。既存の納屋や車庫に特段手をかける必要はありません。そのまま残せます。同じ様な状況での建替えは何度も経験しています。より詳しい説明が必要な様でしたらメールかメッセージにてお問い合わせください。過去の事例を紹介しながらご説明します。
アーキネットデザインLLC市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
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2020年05月26日

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ご回答ありがとうございます。
既存建物を残し尚且つ改修は不要とのことで期待が膨らみました。前向きなご意見をいただきありがとうございました。プラン等の相談の際には宜しくお願い致します。

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