都内の細長い土地＋隣地一部取得で二世帯住宅は現実的でしょうか？

妻の実家についての相談です。

現在、
南側5m接道／北側に約20m伸びる細長い土地（都内）に家があります。
北側は遊歩道で、区の所有地です。
祖父の代から住んでおり建物はかなり老朽化しています。

最近、隣家が建て替えを行ったこともあり、
このタイミングで 建て替え（2世帯住宅）を検討しています。

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■ 土地条件
• 南側：幅5mの接道
• 北側：遊歩道（区有地）
• 東・西・南側：住宅に囲まれている
• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 準防火地域

また、
東側隣地の北側部分に空き地があり、
• 南北5m × 東西20m
• 現在は未利用地
• 国？区？の持ち物で隣接地所有者のみ購入可能
• いわゆる「死に地」で、比較的安価になる可能性があると言われています
（価格は未確定）

この土地を 一部または全部取得してL字型（逆L字）の敷地にする案と、
元の土地のみで建て替える案で悩んでいます。

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■ 希望条件
• 予算
• 建物のみ：約5,000万円
• 土地取得含む場合：総額6,000万円以内
• 駐車場：車2台必須
• 二世帯住宅（縦割り or 一部共有）
• 親世帯：1LDK
• 子世帯：3LDK
• 風呂・キッチン・リビングは完全分離
• トイレ・玄関は共有でも可
• 子世帯のLDKはできるだけ広く取りたい
• 将来的に
• 親世帯部分を 賃貸併用住宅として使えるようにしておきたい
• 庭・中庭・ルーフバルコニーなど
• プライベート性があり、かつ開放感のある屋外空間が欲しい

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■ 質問したいこと
1. 元の土地のみでの建て替えと、
隣地の一部を取得してL字型にする場合、
どちらが実現性・コスト面で現実的でしょうか？
2. 上記条件を満たす場合、
建築費・総予算はどの程度を見ておくべきでしょうか？
3. 将来の賃貸転用を見据えた場合、
間取りや構造で注意すべき点があれば教えてください