造成費用を何とか抑えたいです

peace様
土地探しにご苦労されているとのこと、心境ご察しいたします。
私の回答がお役立ていただければ幸いです。
文面を読んで「造成」について２つのお悩みがあると思いました。
1.地盤が軟弱な場合（田畑や旧沼地など地盤が弱くて地盤改良などのお金がかかる）
2.傾斜地（土地が平坦ではない）の場合、家を建てるために土地を平らにしたり、平らにすることによってできる段差に擁壁を設置するなどのコストがかかる。
主に上記２点が問題になっていることと思います。
1.については
・地歴（過去の土地の状況）を調べる。土を持って作った土地（盛り土地）か、過去田畑や沼地だったかどうかなどを確認。
・周辺の地盤調査資料もしくは不動産屋が造成した場合の売地の地盤資料を見て確認する。（もしくは地盤調査済みの物件を選ぶ）
・周囲より高い土地（丘陵地など）、水はけが良く地盤が安定しているかどうかを確認する。
2.の要点としては
・土地の勾配によって対応が変わります。緩やかであれば住戸自体の工夫によって造成無しでそのまま立てられる可能性が高まりますが、急峻な場合は土地の勾配はそのままロッジのように建物だけを水平に建てる方法があります。自然のなかの暮らしをお望みの場合は土地の形質を変更する造成は最低限にすることも考えられるのです。

不動産などの土地情報を見て、これなら余りかからないなど素人がみて分かるポイントについては、やはり実際に建物が建つことを想像できるプロの目が確実です。特に土の中のことや敷地周囲の状況、地歴（過去の状況）など一般の方にはなかなかすぐには判断が難しい部分です。あくまで目で見える状況に限られてしまうからです。
そのために
◯上記のお悩みについて親身に相談にのって土地探しをしてくれる不動産屋を探す。＝商売ですから誠実な会社であれば頑張るはずです。ただ受け継いだ物件を紹介するだけのいい加減な不動産屋が多いことも事実です。「わからない」　の一言で終わらせる業者は信用できません。まずは造成を最小限、地盤が良い　を条件に親身になって探してくれるところを探しましょう。）
◯私どものような建築士とともに土地探しを行う。（将来設計をさせていただくのであれば頑張るはずです。）設計者は依頼者の立場ですので、プロの目線で判断ができます。また知り合いの不動産屋や各種資料の検索など様々な情報を調べる事ができます。
※ただし、上記１の地盤の問題は土の中の話ですので、状況によっては資料が見つからなければ実際は地盤調査を行わなけらばわからない場合もあります。木造は軽い構造ですので、簡易な地盤改良で済む場合も多いのです。２の問題は以下でも述べますが、専門家の意見で解決できる可能性があります。
Q.売り地を安く購入しておいたほうがよいでしょうか?それか、もう少し広めの土地を購入して、住宅を建てる部分だけ造成ということは可能でしょうか?
A.一生の問題ですので、曖昧なまま進むのではなく、まずは上記専門家の意見を聞き、納得して購入することをお勧めします。また、家が建つ部分のみ地盤改良する、建物を高床で設計し、周囲の造成を最小限にして高低差の影響を受けにくくする。など造成費用を最低限に対応することは十分可能です。
Q.100坪のうち30坪のみとか。造成がまったく、殆どかからない土地というのは分譲地など宅地やキレイに整地されたところしかないのでしょうか?
A.私の知り合いは１年以上土地探しをしている方もいます。日本は山国ですので、造成不要な良い土地はすぐに売れてしまうことも考えられます。辛抱強く探すことが必要です。分譲地以外ではもともと家が建っていて造成された土地を探すことも考えられます。
Q.なぜ自然豊かな坪単価が安い田舎で結果大きく費用がかかることになるか正直???
A.田舎であっても元々人が住んでいる土地は比較的地盤や良い場所です。元々家が建っていた土地、地盤が安定した土地はどこにでもあります。不誠実な不動産屋は適当に「わからない」と回答してほんとうや良い土地であることをスルーしてしまうことも考えられます。
本当に「住みたい！」と思う土地はある程度造成費用を投じても納得出来る場合間ありますし、安さにはデメリットが隠れている場合もあります。ご自身だけで判断することは避け、まずは土地探しの専門家のパートナーと共にを見つけることが肝要かと思います。
以上です。僅かでも参考になれば幸いです。
夢の実現を応援しております。

初めましてpeace様
アース・アーキテクツの鷲巣（ワシズ）といいます。

造成の範囲が分かりませんので何とも言えませんが、造成で金額が
掛らなくても、地盤が悪い為に「基礎に金額がかかる」場合もあり
ますから、ほしい土地の周辺の状況を調べることが、とても重要だ
と思います。
調べる内容は「過去の災害の状況」、「地耐力（県のHPなどで大よ
そのデーターがあります）」、「液状化（地耐力と同じように県の
HPでのデーター）」などです。
最終的には、長年住んでいる近隣の方に聞くのがいいと思います。

一般的には畑よりも田んぼの方が地耐力は劣る場合が多いです。
それ以外に田んぼは、道との間に水路が通っている可能性も多いと
思います。
水路が通っていると、住宅を建てる時に「河川専用＝橋」の許可が
必要となり余分な金額がかかります。

擁壁を造る時に2ｍを超える場合は「崖条例」による規制がかかる
場合もありますので注意が必要です。

ほしい土地が見つかれば、とりあえずは県に問い合わせてみるのが
先決だと思います。

アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣

敷地を全て平らにする必要があるでしょうか。せいぜい駐車場ぐらいで良いのではないかと思います。
ただし、傾斜地であると基礎工事に余分に費用がかかります。盛土で平らにしても支持地盤にはなりえないので、結局地盤改良をすることになり、造成費用と２重にかかることになります。
極力費用を抑えるなら傾斜地は避けることです。田んぼは絶対にやめたほうが良いです。河川や沼の近くなども埋立地である可能性があります。国土地理院の「地理院地図」というサイトで土地の履歴を調べる事ができます。
農地である場合は開発許可が必要になるので２０〜３０万円の費用を見込んだ方がよいでしょう。山林や雑種地で市街化地域に近い場合は開発許可よりは簡易ですが、やはり許可申請を設計事務所などに頼めば費用がかかります。
市街化調整区域である場合は住宅が立てられない場合もあるので、土地を買う場合には住宅建築を前提とし、許可が下りない場合は契約を解除出来る旨の特約を付けたほうが良いと思います。
再建築できない可能性がありますが、農家を買い取ってリフォームして住むというのも面白いと思います。見えない箇所が致命的に傷んでいる可能性もあるので、専門家への相談が必須です。

分かりますね。僕自身、随分と田舎の不動産を漁りまくった経験があります。

狭い土地に「ゆとりの無い」家を建てて住むってのは、やはり断腸の思い
ですよね。少々不便になっても緑が沢山あるとか、自然に囲まれて、
ちょっとだけ優雅な暮らしをしてみたいって思いますよね。
雑誌や建築家のHPなんかに載っている、カッコイイ家ってのは、環境も
凄いところばかりですよね。

正直言えば「田舎物件」は金が掛かります。平坦だろうが傾斜地だろうが、
基本的には金が掛かると思っておいた方が良いです。広い土地は「草」が
1本も生えていないなんて事は無いです。造成なんて大げさなものでなくても、
まぁまともにするには時間も金もかかります。
人里離れた土地は都市計画区域外でも開拓地だったりします。農家じゃなきゃ
家を建てられない場所も沢山有ります。
坪1万円と言えば、大概「農地」の相場です。まぁ凄いところまで行けば、
1万円どころか500円みたいなところもありますけどね。

僕が住んでいるのは標高700ｍの山のてっぺんです。山全体が動いているので、
少しくらいの地盤改良や造成工事では満足に家が建たないような地域です。
長野県も活火山帯が幾つも通っているところです。火山灰の堆積で出来た
土地もあれば隆起して出来た土地もあります。そんな場所に家を建てるのです
から、ライフラインの整備や耐震対策に金が掛かるのは必至です。

ヒントもあります。
つまり脆弱な地盤に「過ぎた建築」を作らなければ良いんです。
平屋で軽い家を「地形に逆らわないで」作れば良いです。地震が来たら
倒れるかどうかについて、ここを追求してしまうと「スローライフ」は
正直遠のくでしょう。人里離れた田舎に「ハイジ」のように暮らしたければ、
あまり常識にばかり囚われないで、豪快な人間にならないと無理です。

僕は今、長野県の信濃町にある野尻湖国際村の別荘の改修工事に関わって
います。築100年以上の木造2階建ですが、99パーセント作り替えです。
災害危険区域に指定されている崖の上に建っています。傾いていた家を
真っ直ぐにするだけでも物凄いお金が掛かりました。
くどくなりますが、言葉は悪いですが貧乏人が田舎に「普通に」暮らすには
物凄いお金を出すか、もしくは「労力を惜しまない」かの、どちらかです。


URBAN GEAR / アーバンギア　本多 信章
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343

都市計画区域外で、雑種地を探しましょう。
開発許可、確認申請が要りません。擁壁の指導、切土、盛り土の規定がありません。農地、山林などは、農業委員会などに計る必要があるので、雑種地を探しましょう。傾斜地でもかまいません。後は、設計事務所に頼んで基礎のみ地盤に支持させ、高床のような形で、建物を建てましょう。山であれば、山の斜面で、周辺が切土の敷地です。谷側盛り土敷地は、避けましょう。