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【賃貸併用住宅建築希望】一階1K 二階2LDK の家を建築したい

東京都中野・新宿エリアに住んでいます。
最初は郊外で家(戸建て)を購入する事を検討していましたが、もし部屋に空きがあれば6年間学生の方が住むという確約があり「賃貸併用住宅」が視野に入りました。

通常は一階が大家さんというスタイルが多いと思いますが諸事情により一階を1K(風呂・トイレつき・6畳で15平米~くらい)、二階以上を大家の居室としたいと考えています。
漠然とした希望になるのですが、1階を1K、2階を2LDKS~3LDKにしたいと思っています。一番の希望は三階建ての住居にして、1階(1Kと物置やカースペース)、二階LDK、3階はルーフバルコニーもしくは屋上をつけるなどできればと考えています。
家主が絶対の条件としているのは【玄関を別にすること】です。生活スペースのまったく被らない住宅を作れれば、ルーフバルコニーなどは条件からさげることも出来ます。

諸費用こみで総額4600万までが家にかけられる全ての費用となりますので、都心ではかなり厳しいものと考えています。
リノベーションなどで対応できるのであれば、中古でまったくこだわりはありません。中野・練馬区や調布市のつつじヶ丘あたりで探しています。
やはり4500万で賃貸併用を考えるのは厳しいのでしょうか、もし情報量が足りなければ何を記入して質問すればお答えいただけるかも教えていただけると幸いです。

新築は土地の購入などもあるので、厳しいかもしれません。
例えば三階建ての家の一階を 1K(ユニットバス・ミニキッチン)を追加して玄関を別にするには幾らくらいの費用がかかるものなのでしょうか。
生活スペースさえ被らなければ一階と二階など階で分かれなくとも、自分たちの生活スペースと壁一枚を隔ててそういった部屋を作ることも問題ありません。
ただ出来れば、一階と二階にわかれて、二階には二階の玄関を、一階には一階の玄関をつけれれば嬉しいです。(一階を事務所にしている方の住宅に近いです)

漠然とした話になってしまいますが、賃貸併用住宅にかかる費用や、リフォーム費用など アドバイスいただければ幸いです。

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2017年 4月28日
西様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

賃貸部分を5坪、ご自宅部分を25坪と仮定して、合計30坪の建物と考えると、建物(諸費用、設計料込)で2500万円くらいになるかと思います。
残りの2100万円で土地を見つけられれば良いのですが、ご希望の立地では少し難しいかもしれません。

リフォームの場合、現況によって大きく変わりますので、お答えすることが難しいです。
一戸建てを賃貸(長屋?)にする場合は、法適合についても検討する必要がありますので、ご注意下さい。

その他、不明な点がございましたら、お気軽にご相談下さい。
よろしくお願い致します。

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祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:*****
E-mail:yu.archi*****.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
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2017年 5月 2日
西様
はじめまして。水石浩太建築設計室の水石と申します。
杉並区内の設計事務所です。
予算的なことを考えると中古をリノベーションするのがよいでしょうね。そうすると具体的な物件を見ながら計画と予算立てをされるのが理想かと思います。
よろしければ、不動産業者と一緒に物件探しからご協力いたしますので、ご連絡ください。

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水石浩太/水石浩太建築設計室
〒166-0015 東京都杉並区成田東2-33-12 1F
tel ***** fax *****
http://www.miz-aa.com
miz*****a.com
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2017年 5月 4日
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
太陽エネルギーと通風の効果を有効利用する、快適で健康で省エネで、美しい建築を提案している設計事務所です。

ご計画概要を拝見しました。
記入されている室希望から推測すると御予算内で建築できると思います。具体的な敷地情報を送っていただければ建築可能なボリューム検討と概算費用の算出もできます。
私は、賃貸住宅・シェアハウスなど賃貸系の実績が豊富です。収支計画書を無料でお作りしていますので、必要でしたらご連絡下さい。

森建築設計 森健一郎
電話:*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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