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建築面積約350㎡3階建鉄骨造1R33戸オートロック付きアパートの概算建築費用について

当方初めてアパートを建てようと思い検討中なのですが、なにぶん知識が少ないためご教授頂ければと思います。とりあえず知り合いの大手鉄骨系ハウスメーカー1社にて見積もりをお願いしたところ大幅に値引きをして地盤補強の杭入れ無しという想定で25000万円ということでした。ちなみにエレベーター無しでセキュリティ面など良いものを入れる想定とのことでした。実際金額的にもピンとこないところがあったので、ネットで相場を調べていたところ、当サイトにたどり着きました。よろしくお願いいたします。

専門家の回答

4件

2017年 9月11日
ぼっちん様
はじめまして、吉田裕一建築設計事務所の吉田と申します。
ご質問の件、概算とはいえちょっと高いかなと思います。
既存建物の解体や敷地の造成が必要だったりするとそのあたりの費用がかさむとは思いますが、杭を見込まずにエレベーターも無しで25000万円ということはかなりグレードの高い仕様で見込んでいるか、メーカーの経費がかなり乗っかっているかのような気がします。
条件にもよりますが、標準仕様であれば15,000〜20,000万で十分可能な計画だと思います。

具体的な内容をお教えいただければ、こちらでも概算費用を算出することはできますので、お気軽にご連絡ください。

どうぞよろしくお願いいたします。


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吉田裕一 Yuichi Yoshida

株式会社吉田裕一建築設計事務所
A : 〒151-0062 東京都渋谷区元代々木町28-1-301
T : *****
F : *****
M : *****
E : yoshiday*****.com
W : http://4sdy1.com/
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ユーザーの返答

2017年09月11日

ぼっちんのプロフィール写真

迅速な回答ありがとうございます。やはりかなり高い感じなんですね。ちなみに税抜きの値段なので税込だと27000万です。知り合いといえど相場から7000万から12000万違うようだと断った方が良さそうですね。

星マーク
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2017年 9月11日
ぼっちんさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、2年前の福士蒼汰君と野村周平君と本田翼さん主演ラブストーリーのフジテレビ月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
賃貸プロジェクトは10年建っても空きが出来ないような差別化が何よりも重要です。
敷地条件の厳しい中での個性的な集合住宅を得意としております。

お問い合わせの件ですが、鉄骨造90~100万円/坪、RC造120万円/坪程度が現在の東京の相場かと思いますので、ハウスメーカーからの見積もりが25000万円とのことで、延床面積が250〜280坪程度であれば妥当な金額かと思います。
また、地域にもよりますが、東京の城東地区方面でしたら恐らく杭工事が必要になるかと思います。

最初の添付画像の「rhythm」という集合住宅は、東京の南青山という場所柄、店舗やオフィスとしてもフレキシブルに対応、使用出来るということが求められ、建築に必要な床・壁・天井・階段という必要最小限の要素で、最大限のインパクトを生み出した建築です。
敷地の個性を活かすことと、各階がより良い環境となるように内部をクロスメゾネット(交差した上下階)とし工夫しており、単なる遊びのデザインではなく合理的な意味をもたせたデザインが得意です。
敷地も24坪と小さいなか、地下1階、地上4階の延床面積60坪で、工事金額6000万円(約100万円/坪)で実現し、最終的にはデザイン性から賃料が上昇し、クライアントの当初の想定賃料の2倍強で月額賃料が成立しました。

二番目の画像は、大きくなりがちなボリュームを周辺環境に配慮して小さなボリュームの集合体とし、島が集まって建築を構成しているかのような賃貸(3戸)併用住宅です。
このように敷地や環境の制約をデメリットとは捉えず、積極的にデザインに取り入れてポジティブに捉えるように心がけています。
これらは一例ですが、事例に興味をもって頂けたら是非ご連絡下さい。
微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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ユーザーの返答

2017年09月11日

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ご回答ありがとうございます。予定地は東京ですが、地域によって相場が変わるのですね。勉強になりました。延べ床面積は337坪ほどなので、ハウスメーカーとしてはかなり値引きをしてくれているようです。初めてのことなので色々と勘ぐってしまいましたが安心しました。ありがとうございます。

星マーク
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2017年 9月11日
ぼっちんさん

どの程度のグレード設備か分かりませんが消費税や諸経費込みで2億5000万ならまぁ相応の価格かと思います。大幅な値引きというほどではないですが。

私なら3階建てで賃貸物件なら木造耐火でより建設コストを抑えます。

あと、ワンルームは供給過剰で家賃相場が下降傾向なので
戸数を減らして将来的な収益が有利な計画を検討したいです。

1期工事2期工事と分けるのも土地が大きい様なので検討していいと思います。

家賃保証も入居が見込みより落ちれば簡単に見直しされてしまいます。
管理会社の質が悪いと建物の劣化がひどかったり入居率が悪かったりします。
信頼できる方を見つけるか、賃貸事業のコツを勉強するかじっくり考えてください。
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ユーザーの返答

2017年10月27日

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リアルなご意見どうもありがとうございます。私自身勉強不足なのをより実感できました。

星マーク
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2017年 9月12日
ぼっちん様
軽量鉄骨(たぶん)で2億5000万円は少し高い気がしますが。
3階建ての共同住宅という事で、耐火仕様に工事費が掛るのだと
思います。
上手くいけば、この金額でRCも可能かもしれませんね。
RCの共同住宅を行っている工務店(ゼネコン)から一度見積り
を取ることをお勧めいたします。
耐火性・遮音性ではRCがはるかに有利です。
出来たら建築地にもよりますが、都外のゼネコン(中小)がいい
と思います。

ただその時の採算計画書ですが、入居率7割で計算してもらって
ください。(入居率7割でHMにも採算計画書を出し直しててもら
って下さい。)
それでも赤字にならないようでしたら、検討する価値があると思
います。

億の単位の負債を抱えるという事は、「ある程度の覚悟」と入念
な準備が必要になります。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
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ユーザーの返答

2017年10月27日

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返信遅くなりました。より具体的なご意見をどうもありがとうございます。これを機会に賃貸経営をじっくり勉強してみます。

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