駅近商業地域の自社店舗兼テナントビル

そうへいさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
狭小住宅から、個性的なワン・アンド・オンリーな集合住宅やテナントビルを主に手掛けております。
以下、相談内容の回答です。
一方の道路は、おそらく幅員2m→４mに拡幅しなければならず、約20m２が敷地面積から差し引かれますので、約30坪→約24坪の敷地面積となるでしょう。
建築工事の費用は、鉄骨造だとしても確実に1億は超えます。頑張れば1.5億以下には出来そうです。ただし、設計監理料は別途です。
昨今の資材や人件費の高騰はさらに上昇気配です。これらは収まることを待っても高止まりで収まるので、早めに進めたほうが良いでしょう。

次に完成までの期間ですが、大きくは設計がどのくらいで終わるかです。現在、昨年の法改正以来、確認申請期間が非常に長期化し最短でも3ヶ月かかります。
これは設計とは関係ないので、設計期間はあくまでも目安として6ヶ月以上かかります。
工事期間も働き方改革などの影響もありギリギリ8か月程度でしょう。
設計開始から、建築完成まで最短1年半です。

最後に建築の可能性につきましては、充分実現は可能です。
店舗にしても賃貸をお考えなら、他類似案件との差別化やデザイン性が重要です。
時間が経過しても、近隣に新しい案件が完成しても変わらない魅力が求められます。
一方が狭くても二面道路は魅力的な敷地の個性です。頭を駆使してやりくりすれば、競合案件に対して差別化を図れる可能性はあります。
頂いた情報から最大容積率は、道路幅員で決まるので600％→約468％となります。面積や高さはご指定の内容よりは大きく高く出来る可能性はありますが、大きくなればなるほどコストは上がります。
コスト的には耐火木造は鉄骨造とは差がなく、むしろ高くつく場合もあり、耐震性や耐久性、資産価値からの観点でもメリットはないように思います。

弊社HPやSuMiKaの事例を見ていただき、興味を持って頂けましたらご連絡下さい。
微力ではありますが、夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生/日比生寛史建築計画研究所

駅前立地の、似たような敷地面積の耐火木造4階建ての経験がありますが、
当時は（6年前）1億かからなかったのですが、建設費の高騰などにより、
1.5倍程度の予算はみておかなければなりません。
また、設計期間も早くて1年と思います。申請も申請機関によっては着手に数か月待ちです。施工も1年くらいは見た方がいいでしょう。
狭小敷地の場合、鉄骨造は基礎のフーチングなどで敷地いっぱい建てられず、木造の方がスペースが有効になるかもしれません。減価償却の税金面でも、CO2排出露湯でも有利かとは思います。費用の違いはあまりないかと。

こんにちは。
駅前の商業地域で、かつ二方道路に接する細長い敷地とのこと、制約は多い一方で、計画の仕方によって魅力が出しやすい土地だと感じました。

ご記載の条件から見る限り、1階と2階の一部を自社店舗、上階を賃貸テナントとする3階建ては、十分検討の余地があるように思います。
ただし実際には、

・前面道路幅員による容積率の制限
・防火地域での耐火条件
・細長い敷地での階段、設備、避難動線の取り方
・エレベーターなしで上階テナントが成立するか

によって、建てられる規模も、事業としての成立性も大きく変わります。

特に大事なのは、「建てられるか」だけでなく、「どの規模が無理のない事業計画になるか」だと思います。
30坪前後の敷地では、最大容積まで追うことが必ずしも有利とは限らず、4階化や住居・民泊の追加は、法規・設備・コストの条件が一段上がる可能性があります。

そのため、最初の段階では

この敷地で実際に取れるボリューム
自社利用と賃貸部分の面積配分
3階案と4階案の比較
概算工事費と想定賃料のバランス
を整理するのが有効です。

概算費用や工期は条件次第で大きく変わりますが、近年は工事費・申請期間ともに余裕を見て進める必要があります。
もし敷地図や、想定されている店舗・テナントの使い方がおありでしたら、建築可能性と事業性をあわせて整理するところからご一緒できると思います。

吉村真基建築計画事務所と申します。
建築設計を通してその土地の魅力と価値を最大限引き出すことを心がけており、特に狭小地・変形地を魅力的にする設計を得意としております。

駅前で間口4m、奥行き20mの細長い土地なのですね。
土地を所有されており、しかも容積率600%という事ですので、セオリー的には投資額を大きくして容積を有効に使うほうがメリットが出せる、ということになります。
建築そのものは十分可能ではないかと考えます。
2面接道しますので、テナントビルとしての魅力や使いやすさも作りやすいかと。

耐火建築物になりますので、建設費用は木造でも鉄骨でもあまり差は生じません。
地盤が極端に弱い場合は木造をお勧めしますが、狭小地ですので、スペースを有効に使う意味では一般論としては鉄骨の方が向いているのではないかと思います。

今般の中東情勢でまた建設費が高騰することが想定されますので、建設費用としては200〜250万円／坪程度を想定されると良いかと思います。
完成までの期間としてはスムーズに行って1年半程度になります。
また、いずれ何か建てる予定があるなら、様子見期間を設けず速やかに着手された方が良いと思います。この6〜7年、様子見すればするほど建設費が上がる流れになっており、完全に流れが切り替わったと感じます。

現在、横浜にプロジェクトがあり神奈川には頻繁に行っていますので、HPやInstagramなどをご覧頂き、良さそうだと思われましたらお気軽にご相談くださいませ。
ご参考になれば幸いです。

24坪×3階として、延床72坪。耐火木造150万/坪として建設費が1億強、といったところでしょうか。細長い敷地ですので、そのまま立ち上げるのではなく、所々に中庭を穿ちたいすね。それこそ、京都の町屋の坪庭みたいなものを挟んであげれば、テナントとしても競争力が出ますし、仮に賃貸住宅を作る場合も快適な居住環境として高家賃の設定が可能となります。
耐火木造とはいえ、遮音性は鉄骨には劣ります。特に足音など直下への遮音は限界がありますので、民泊や賃貸を組み込む場合は上下関係が重要になってきます。その場合は長屋を組み合わせるなどして、遮音のことも考慮しますと、より快適でデザイン的にも競争力のある建物とすることもできます。

ご参考としていただければと思います。

堤

はじめまして。
神奈川県川崎市を拠点に活動しております、永瀬智基建築設計事務所の永瀬と申します。
駅前の商業地域で二方向道路に接する約30坪の敷地ということで、非常に魅力的なプロジェクトになりそうですね。

まず、建築家物件を多く手掛けている工務店の直近の情報によりますと、非耐火木造の場合で最低でも150万円/坪〜となります。
本計画地のような防火地域で必要となる耐火木造となると180万円/坪〜、さらに昨今の中東情勢の影響等によるコスト上昇を鑑みると、200万円/坪〜というコスト感が一つの目安になります。

次に、テナントや賃貸集合住宅が入る建物の場合は、収益性とのバランス無しでは計画を確定できません。
不動産の専門知識に基づいた収支計画とセットで検討を進め、ご予算・工事費・維持管理費・収益等を総合的に判断して建物ボリュームを決める必要があると考えております。

弊社では過去に木造の商業施設や賃貸集合住宅などの設計実績があり、パートナーの不動産専門家とも連携したご提案が可能ですので、色々とお力になれることがあるかと思います。

また、同じ神奈川県を拠点としているため現地の確認や打ち合わせにもフットワーク軽く伺うことができます。
ご興味がございましたら、弊社HPのコンタクトよりお気軽にご連絡ください。

よろしくお願いいたします。

永瀬智基
永瀬智基建築設計事務所
https://tn-archi.jp/