●墨田区東向島　20坪の土地に3階建　６戸の　準耐火アパート希望です

コウチャンさん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、2年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

敷地図も拝見しましたが、頂いた情報だけでは詳細が分かりかねます。
何も特別な制約が無いという前提で、ご要望の計画は可能だと思います。
ただ、収益を考えると構造は木造となると思いますが、準耐火仕様になりますので、この規模では工事金額は4500万円程度は見込んでおいて頂く必要があります。
さすがに400万円／戸では頑張っても個人住宅規模しかできません。倍とは言いませんが約700万円／戸はかかるでしょう。

コストも確かに大事ですが、いちばん大切なことは、どこにでもあるような賃貸を建てても、完成当初は良いですが、すぐに空室が発生し利回りが破綻をきたすので、デザイン的な差別化を図ることも重要です。一度改めてご相談下さい。
事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、ご連絡下さい。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

コウチャン様
こんにちわ。
つくば市にて設計をしております海老原と申します。

ご質問の内容ですが、新防火地域のため、建物は準耐火建築物仕様必須です。

敷地図を拝見させて頂きましたが、１８㎡×６戸はちょっと厳しいかもしれません。
ざっくり検討してみましたが、「１５㎡前後/戸」×６戸くらいではないでしょうか。（３階建て）
あくまで共同住宅として検証すると、共用階段及び廊下もありますので、
工事費及び設計監理費で４０００万ほどかと。

１５㎡でもワンルームであれば需要はあると思います。奇抜なものにせずともコンパクトな中で何かワンポイント特徴を出せればそれで充分だと思いますよ。
（住戸内部の内装だったり、外の面構えだったり）

ご予算等お教え頂ければ、それに見合う建物が建築可能かお手伝いできますがいかがでしょうか。
収支の見込み有りきのご計画だと思いますので、一緒に検討しながら進めてみませんか？
ラフプラン図及び参考概算費用算出は費用を頂きませんので、もしご希望であれば下記メールアドレス等までご連絡下さい♪

◆海老原建築一級建築士事務所
所在　：茨城県つくば市春風台Ａ２２街区１－３
Tel　 ：029-875-3865
E-mail：d*****ra-architecture.com
Web ：http://ebihara-architecture.com

コウチャンさま

大田区の設計事務所アトリエシーユーの竹石と申します。

今回のお土地ですが、北側道路で投資用物件用地にはもってこいの条件です。しかしながら間口が狭いく、奥行きがあるため、法的に必要な、長屋の敷地内通路または共同住宅の窓先空地が取りにくいです。かなりミニマムなワンルームにしたとしても、共同住宅（長屋は無理）にしないと６戸は難しいと思われますので、準耐火建築物（一時間準耐火も含め）不可と判断します。
よって耐火木造3階建で計画することになります。

坪単価的に400万円/1戸は工事費、設計費、調査費用、諸々の諸経費など含めると若干足りません。
お土地の下げ幅次第です。

株式会社アトリエシーユー
竹石明弘
http://ateliercu.jp

コウチャンさん
こんにちは、新防火地域で、準耐火建築物は可能です。
特に都内は、都内安全条例見直しによる緩和で、6世帯３階建てで、計画することが
投下資本回転率や利回りの点からもよいでしょう。
入居で最も大切なことは立地条件と考えています。
不動産投資は、出来れば、短期的な借入金、7年未満が良いのですが、
残念ながら現在は10年～20年などの長期的な借り入れが多く、その為、空室が
出ないことが重要になります。
この場合の立地条件が、
良いとは、駅に近く交通の利便性がよい、環境がよく多くの人が住みたい地域である事、購入不動産の価値が年を追うごとに上がる場所である事等です。
空室が出ない家賃の価格設定で、利回りがよいかどうかを
検討した上で、計画を進められたら良いと思います。