建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

土地

回答 

4件

奥行きのある土地の活用について

大阪市内、JR駅歩5分のところに、義父の所有する120坪の土地があります。
借地だったのですが、この度買い戻しました。
賃貸住宅を建築するため、HMに数社見積もりを出しています。
土地の形が、北側4m道路に面する、間口11m奥行き36mとなります。
HMの出してきたプランは、おおむね、2階建、階段室か外廊下タイプで、東向きベランダ、8戸〜10戸、1LDK〜2LDK、駐車場2台、総事業費8000万〜1億となります。

問題は、ベランダの向きで、1m程度空けて隣家(2階建て)と接してしまいます。

採光や隣家目線などを考え、なんとか南向きベランダ(現在南側は月極め駐車場)、3階建て、ファミリータイプを希望しているのですが、HMからはよい返事が返ってきません。

建築家に依頼すれば、可能でしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2009年11月30日
賃貸の計画の場合、収支やマーケティング等いろいろな問題があります
HMとはいえ建築士の資格を持った人間がプランニングをしているはずです
同じ条件で建築家ならできるということはないと思います

総合的に判断して収支が多少落ちても入居率をあげるとか
事業主側の考え方が重要になると思います
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2009年12月01日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

回答ありがとうございます。
施主の希望云々より、事業としてどうかが重要ですよね。
自己満足に陥らず、もっと賃貸経営の知識を身につけようと思います。

2009年12月 1日
masa様

はじめまして、大阪で設計事務所をしています林泰介です。

HMと建築家の違いを説明させて頂きます。
所員時代、HMの下請けを担当していた事もありますので、その時の経験を基に書きますが、あくまでも、個人的な経験から来る説明ですので、全てそのようになっているという事ではありません。

HMはお施主さんと営業さんが打合せをします。営業さんの中には建築的な事に対して詳しく無い方もいます。勿論、設計部出身という方もいますが多くありません。
営業から会社内の設計部へ打合せをして来た内容を伝えます。設計部では一人で数物件を常時抱えている為に、設計の仕事は下請けへ行きます。設計部の担当者は自分の抱えている物件を下請けから上がって来た図面を確認するようなプロデューサー的な仕事の進め方をします。
下請けの設計はHMの設計から来た仕事を数日(下手をすれば明日まで)でするように伝えられ、打合せをし、要件をまとめた紙が手渡されます。
現場を見る暇もなく、要望通りの設計をします。
下請けの設計の際に、必要以上のデザインやアイデアは不要です。要らない事をしてその責任を取らされることになる事を設計部や営業さんは嫌がります。

建築家は基本的にお施主さんとの打合せから、設計、現場監理までずっと担当をします。これは、設計事務所自体の規模にも寄りますが、多くの場合は直接打合せをした内容を設計に盛り込み、その中で色々なアイデアやデザインをしていきます。それをお施主さんに説明をして確認する作業を繰り返します。
それらが建築家の特異性で、各々のデザインセンスやアイデアを売りにする事でHM等企業との差異を出す事で一部のありきたりの住宅では納得出来ない方の支持を得ていると考えています。

さて、ご質問の件ですが、実際の土地を見ていませんし、法的な規制も解りませんので厳密にどのような物が建てれるかは解りません。
南北に長い敷地という事だけで考えると、一般的な設計となるとそのようになると思われます。
「なかむら」さんが答えているように、住戸数を少なくする事で可能になる事は高いと思われます。1住戸の大きさをどの程度で考えてられるか解りませんが、2階建てで10住戸は厳しいかもしれません。8住戸ならまだなんとかなるかもしれません。
その場合も南に向けて前後に2列の1階4室2階4室、南の駐車場に面しているのは1,2階で4室となります。

何故3階建てのプランが出てこないか解りませんので、何とも答えようが無いのですが、法的に無理なのかコスト的な問題なのか、施工的な問題なのかが解りません。
3階建てが可能であれば、住戸の間口を3mと考えると1階に3室3階建てで9室が可能となります。その場合、間口3mの細長い部屋を面白いと考えれるかどうかだと思います。
大阪の長屋は1軒半(約2.7m、畳の長辺が1.8m短辺が0.9m、4畳半の部屋の各辺の長さとお考えください)でので長屋的なマンションと考える事が出来ます。
このような、プランはHMで計画すると怒られます。リスクが大きいです。
設計事務所は「面白そう」と考えるかもしれません。
あくまでも、簡単に頭の中で考えた内容ですので、色々な諸条件が絡んでくると違う結果になる事もあります。

私の場合、そもそも何故南向きのベランダにこだわるのかと言う所から打合せをすると思います。駐車場はもしかしたら建物が建つかもしれませんのその場合のマンションの売りは無くなります。
南側隣地に建物が建った場合、ただの暗いベランダ(特に1階)の部屋となります。

建築家は勿論それらを考えて、設計するのですが、マンションの好条件としては南向きだけではありません。
不動産情報として「南向き物件」となるのは良いのですが、見に来た場合、必ず普通の南向きではないので、単純に考えると一般の南向き物件の値段より安く設定され「訳あり物件」的な扱いになります。
自分が借りられる場合を想像すると解りやすいと思います。
賃貸住宅を設計する場合はHM等は賃貸の収支報告書を作成したりしますが、その場合、数年後賃料が値上げされて、空室率もずっと10%くらいで20年や25年で返済的な内容になっていますが、現実的にはありえません。
賃料等は建物が古くなって安くなる事は合っても値上げする事は無いです。
デザイナーズマンション等は、それらに付加価値を点ける事で住み手側にすこしくらい高くても住みたいと思わせる事が必要でした。それらも最近では雰囲気だけデザイナーマンション風という物が多くなって来て、根本的な内容の充実が出来ていない物が増えて来ています。

もしかしたら東向きベランダ2階建てでも面白いアイデアが出てくるかもしれせん。いろんなアイデアを一緒に考えていくの建築家の仕事だと思います。

林泰介
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2009年12月01日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

丁寧な回答ありがとうございます。
営業と一回話をしただけで、あまり要望も聞かれず、数日後にはプランが出来上がり、
「いいプランが出来上がりました。他社には負けません。収支も問題ないです。
一括借上げなので不安はありません。ぜひうちと契約してください」HM各社こんな具合です。
あまりの形式的な流れとスピードに、自分が置いていかれた感じがします。

土地の制限等書いていないのに、「出来ますか?」はないですよね。無理な質問すみませんでした。

林さんの回答から、HMと建築家の立ち位置の違いがよくわかった気がします。
某リフォーム番組のおかげで建築家が若干身近にはなって来ましたが、
でも建築家の門をたたくのは、やはり勇気がいると感じています。
今回よい機会ですので、勇気を振り絞って挑戦しようかと思います。

2009年12月 1日
はじめまして奥和田健(おくわだ たけし)と申します
大阪の阿倍野で設計事務所をしております

利回りを考えると初期コストも気になるところです
私も建築関係者でなければ一度HMに相談してると思いますし
数社に見積りも提出頂いてると思います。

HMの規格商品的な集合住宅は
コストの魅力から2階建てをまず勧めるでしょう
市内の場合、ほぼ準防火地域以上でしょうから
3階建ては、さまざまな規制でコスト高になることと思います
その点は、HMでも建築家でも同じことだと思います

またHMの良いところは
さまざまな資材や設備が大量購入による恩恵で安く設置できたりし
画一性は伴うものの設備面等で入居者にアピールできたりします

お得感ありますよね、我々建築家が太刀打ちしにくい所でもあります

ただ 我々建築家は
末永く街に愛され、入居者にも愛され、オーナー様にも愛して頂ける といった
魅力ある建築を オーナー様と一緒に創りあげて行くことができます。

結果、入居率の経年的な減少を押さえられ
建築の消費スピードを緩やかに考えていただけます。
また、美しい建てものに集まる入居者の資質に期待もでき
ゴミだしや共用部の清掃なども、比較的楽になったりと
プラス部分の評価、いわゆる加点評価を御期待いただけます

現在、市内にて 3階建てで
1階に施設、2階にファミリータイプ、3階に1LDKを数戸配置した計画ですが
オーナー様とプランを開始するため 概算計画書を提出したところです


さまざまな可能性を一緒に考えていき
そして創りあげていく楽しみを
是非、建築家と一緒に!!


奥和田 健 (おくわだ たけし)
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2009年12月02日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

回答ありがとうございます。

「賃貸経営」

割と簡単に考えていたのですが、勉強すればするほど難しいことを痛感します。

HMに発注すれば、そこそこの価格で、そこそこの品質が期待できる。
建築家に発注すれば、魅力ある建物が出来るが、コストが・・・
私個人としては、そのように感じています。

「出来るだけ建築費を抑え、魅力のある建物で、奇抜でなく、平凡でもなく、入居者もオーナーも満足できる。」

せっかくですから貪欲に求めていきたいと思います。

2009年12月 1日
masa様

ご返事有り難うございます。
僕の廻りにもマンションを持っている友人が何人かいますが、多くは遺産として受け継いだりした物です。
返済が終わりこれからの収入の多くが利益となるのですが、建物が古くなり安くしないと借り手がいなかったり、それでもまだ入らないと悩んでいます。
せっかく返済が終わったのに、また改装費用に多額の借金をしなければならなくなったりしています。
物件を安く貸し出すと、借り手の質が下がり、治安が悪くなってせっかく改装してもそのせいで敬遠されたりします。
マンション経営は難しいです。ちゃんと物件を商品としてプロデュースしなければ維持出来ません。
設備だけを新しくしても目新しいのは数年間だけです。十年前に今のインターネット社会やエコロジー、ケーブルTV、地デジ放送等々を予測していた方はいません。
数年後もどのように変化しているか解りません。
マンションで一番大事なのは立地条件だと思いますが、何十年後に見ても見劣りがしない、古くなってもそれが良い雰囲気になっているような建物は値崩れが少ないと思います。
借り手側の立場に立った物件を考えないといけませんが、コストの問題もあり、そのバランスが難しいと思われます。

出来るだけ安く造って不動産屋さんが営業しやすいプランで建てる。数十年後は古くなって建替え又は改装工事をしなければならない旧来型のスクラップアンドビルドの考え方を直す時期なのだろうと思います。

いろんな意見があり、どれが正解という事はありませんが、ご自身の考えに近い方法を見つけて、賃貸経営をしていってください。

林泰介
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2009年12月02日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

こんばんは。
「賃貸経営」の本、5冊目を買ってしまいました。
まあ、本に書かれていることが全てではないことは、重々承知していますが、拠り所にしています。
本を読み進めるほどに、自分の考えがブレて、なかなかまとまりません。

立地条件ですが、市内駅歩5分以内なので、悪くは無いと思いますが、それにあぐらをかいていてはダメですよね。
又、計画地が自宅に隣接していることもあり、利回りより質(建物、入居者)を重視しますが、
金をかければいいというものでもありませんよね。

まだまだ、眠れぬ夜が続きそうです。

このような場で、気軽に建築家の方々の意見を聞けるというのは、私のような新参者にとって、非常に有意義でありがたいものです。この場を借りてサイト運営者にお礼を申し上げます。

この家づくり相談「奥行きのある土地の活用について」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談