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公団リフォームについて

はじめまして。リフォームに関し、ご質問があります。宜しくお願い致します。


現在、分譲公団を賃貸しておりますが、同階の2軒隣が売買物件となったので、今回購入を検討しています。

物件は、エレベータなしの鉄筋コンクリート造り5階建ての5階部分です。 南・北・西にベランダがあり、日当たり良しです。 昭和60年築 3DK(61.5平米)です。 購入にあたり、建築士によるリフォームを希望しています。

基本的に水回りの位置や窓の位置、玄関扉は変える事が出来ません。
壁の撤去などは考えておりませんが、3DKから2LDKの変更を希望します。

リフォムの箇所は・・・

・お風呂、トイレの全面的改造
・北側畳部屋を洋室に変更(子供部屋として使用予定)
・南側畳部屋を洋室に変更して、DKとつなげてLDKにする
・もう一つの南部屋の洋室を夫婦の寝室にする為、可動式の壁を設置する
・現在、腰高の下駄箱が設置されているので、天井高の下駄箱に変える
・台所は古い公団タイプのシンクなので、システムキッチンに変更する
・収納は現在のまま(増やす事なく減らす事なく)、扉等を変える
・壁紙は汚れているので、すべて張替え


次のリフォームが、一番大切な箇所となります。
・子供が3人いる為、下の家に騒音等などでご迷惑をかけたくはないので、防音対策が出来るフローリングを希望

・古い建物の関係で、天井はコンクリートにクロスがじか張り状態。 最上階なので、冬になると湿気がすごく、北の部屋は天井一面に水滴がつきます。
ポタポタと落ちるので、子供達の教科書など紙類がしなってしまいます。
南側の部屋でも角に水滴がついて、クロスが剥がれてきて、黒カビもすごいです。 素人考えでは、対策方法も思いつきません。


一概にリフォームと言っても、どの位の予算をみておけばいいのか、正直わかりません。 要望があればある程、お金はかかると思いますが・・・。
どの位みておけばいいのか、見当がつかないのです。


上記の箇所をリフォームする事を前提とすると、どの位かかりますか?
公団の湿気対策はあるのでしょうか?
教えて下さい。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2010年 3月 4日
shinon様

はじめまして。
小長谷亘建築設計事務所の小長谷です。


まず工事金額についてですが、
平面の変更度合や仕上材、設備のグレードによってまちまちですが、それなりにデザインコントロールするとフルリフォームとなるとやはり工事費は800〜1000万円くらいにはなると思います。(内容によっては上限はさらにUPしますが)

記載されている項目の他に
・空調などの設備工事
・電気、照明の工事
・排水、給水配管工事(水回りの位置を移動すると特に)
などの要不要も金額に関係してきます。


一番心配されている結露の件についてですが、
過剰に加湿していたり空気の循環がない場合を除けば、単純に断熱材が入っていないのが原因かと思います。さすがに屋根面(屋上)には断熱材が入っていると思いますが、コンクリートの躯体を通して熱が伝わるため、特に外壁付近の天井面などは結露を抑え切れていないのかと思います。

断熱の件はいくつか解決作があります。
1つの方法として外壁+天井に吹付けタイプのウレタンフォームなどの断熱材を吹付け、仕上げ下地材(石膏ボードなど)を貼るという方法があります。普通のコンクリート建物で行っている工法です。
外壁面とと天井面全体の断熱工事を行ったとして、金額はおおよそ50〜70万円(+仕上げ材)くらいでしょうか。全体をリフォームするのと同時に工事を行うのであれば、それほど難しい工事ではないと思います。

ただしコンクリート面から壁は50〜60mm、天井は80〜90mmほど仕上げ面が室内側に入ってきて、その分部屋のサイズが若干小さくなり、その点は注意です。


うまくプランニングやデザインをすると、同じ面積でも空間の広がりをもたせたり、ちょっとした工夫でとても快適で楽しい空間になったりします。
確かにエレベーターなしの5階というのは不便さはあるかと思いますが、とても暮らしやすそうな場所ですし、なによりお子さんと過ごす時間を大切に考え、コストにメリハリをつけながら上手にリフォームして住むというのもありかな、と個人的には思いました。

すぐ売れてしまうということであまりじっくり悩む時間はないかもしれませんが、納得のいく結論が出ますことを願っております。
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ユーザーの返答

2010年03月04日

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はじめまして。 ご丁寧なお返事有難うございます。

単純に見積もっても、その位かかるのですね・・・。 リフォームを少し甘く見ていた様です。

基本的には、壁を壊したり、大掛かりな間取り変更は考えておりません。 現在も、南側1室の仕切りドア3枚をはずして、DKと部屋続きにし、LDKとして使っております。 しかし戸をはずしただけなので、床に戸のレールが残っているので、それは無くしたいと考えております。

電気・照明工事は、現状のままの使用となりますので必要ありません。

水回りに関しては、設備を新品に変えるだけなので、新たな工事はないと思います。(素人なのでよくわかりませんが・・・)

本屋さんでの立ち読みですが、予算を少しでも抑える為に解体工事を省き、現状のフローリングの上にはるのも一つの方法と書いてありました。


断熱の件ですが、幸いにも昔の建物にしては、天井は低くないので、少しぐらい下がっても違和感はないと思います。

公団の建物は、リフォームにもいろいろ規制があります。 この方法が大丈夫であれば、試してみる価値があると思いました。 断熱材が入っているかは不明ですが、かなりの水滴の量で、今はタープ状に布を張って、水の滴をしのいでおります。


限られた時間の中での結論ですが、しっかり考えていきたいと思います。
専門家のご意見が聞けて嬉しく思います。 有難うございました。

2010年 3月 5日
shinon様

お返事ありがとうございます。

shinon様が書かれているように、工事の内容を絞れば減額は充分可能だと思います。単純にマンションをリフォームといっても、それぞれの案件によって微妙に元の建物のつくられ方が異なっていたりするので、個々の建物に合わせてコストのかけ所を調整することが肝心です。
フローリング上貼案も段差などの問題が生じなければ有効かもしれませんね。
(遮音レベルにも関係するので、その点は注意が必要ですが。)


設備工事を少なくできるかというのはリフォームではいつもポイントとなります。コスト的にも設備工事費大きなウェイトを占めやすいです。

水回りの位置を変更しなければそのまま配管を利用できますので、コストをかけずに済みます。ただ築20年過ぎておりますので、そろそろ痛み始めてもおかしくない部分。解体してみて「あっ」というのも多々ありますので、多少は予算に余裕を見ておく方が無難です。

逆に間仕切りの撤去・新設は意外と安いです。仕上げ材の全交換をするのが前提であれば、この点はあまり気にしなくてもいいかと思います。

それと悩ましいのはやはり結露の件ですね。
断熱工事自体は前述の通りですが、天井を作り直すとなると天井に着いている器具や配線の工事が必要となるので、ある程度は電気工事発生します。ただ水回りの設備工事に比べれば小さなコストで済むとは思います。
文章を拝見するとかなりの水量と範囲のようですので、結露だけでなく雨漏りや配管からの漏水も少し疑ってしまいます。(でもそうすると、検討されている所も現在お住まいの所も?)雨漏りや雨水配管などの共有配管からの漏水であればは公団側(管理者)の負担にできそうです。
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ユーザーの返答

2010年03月05日

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こんばんは。

結露の件は、本当に頭の痛い問題です。
先程、隣の棟の3階に住む友人に結露について聞いてみると・・・上階に住人がいるので、天井いっぱいに結露が着く事はないみたいですが、角には水滴が溜まり黒カビが酷いみたいです。
古い建物なのでしょうがないみたいですね。

環境が良く、住みやすい場所なんですが、10年以内に建て替えが予定されている物件に、合計約4000万もかけていいものか・・・考えてしまいます。

素人考えですと安易に考えがちになってしまいますが、専門家のご意見を聞かせて頂きますと浮かれ気分も吹っ飛び、見えない部分が見えてきました。 とても参考になります。

有難うございます。

2010年 3月 5日
shinon様

皆さんが答えているので、補足程度で書きます。
改装の場合、やはり、水回りのコストが大きく設備にお金がかかります。
水回りを全くさわらないのであれば、300〜400万程度で出来そうな感じがしますが、5階という場所が、運搬を考えると見積りの際にプラスアルファーされると考えれます。
水回りをデザイン抜きに、ユニットバスやシステムキッチンの安価な物を選ぶ事でコストを押さえれるとして、もう少し安くなるような気もします。

ただ、総額4000万円というのはすこし考える金額ですね、、
僕たちのお客さんでも土地と建物の予算がそのくらいの方が多いですが、考えますと郊外であれば、建築家が設計したそこそこの一戸建てのと同じくらいです。
それだけの予算が有るのであればどこか郊外に老後の住まいも兼ねた別荘を、、、とか考えてしまいますね、、

結露の件です。
天井からポタポタの雫が落ちる結露はすこし問題ですね、、、。分譲公団の詳しい事は解りませんが、管理団体に言っても無駄なのでしょうか?
出来る事ならば外壁か屋上に断熱をした方がよいのですが、この内容は建物本体の維管理に関わるようにも思いますが、、、一度相談くらいはしてみても良いかなと思います。

内装でどうにかとお考えであれば、天井部分及び外壁に面する壁部分に断熱材を敷き込む事になりますが、この場合、外気の冷たさはコンクリートの矩体に伝わっていますので、断熱材の内側に結露がおこるかもしれません。
最上階は暑くて寒いので、過剰な冷暖房が原因かもしれません。
断熱材の上、壁や天井、床の仕上げを調湿の出来る素材、例えば珪藻土や無垢の板等にする事で、マシのなると思われます。また、部屋を区切るのもあまり良く有りませんもで、すべての扉の上等にガラリ等を設けて空気が動くようにし、トイレの換気扇等を24時間回すことで、室内の空気が動ます。その場合、トイレの換気扇を静かで機能の高い物にしたほうが良いかと思います。

実際は現状を見ないと解りませんのでご参考程度でお願いします。
矢印
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ユーザーの返答

2010年03月05日

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こんばんは。 お返事有難うございます。

北側に1部屋、南側に2部屋、その間にDKがあると言う間取りになります。
不思議な事に、天井いっぱいに水滴がつくのは北側の部屋のみで、南側の部屋は天井角から20センチ程度に水滴がつきます。 他の世帯も結露が酷いと悩んでおられます。特にどの世帯も窓の結露は大変です。 公団の規定で、窓のリフォームは禁止されているので結露防止用ガラスの使用もできません。

北の部屋は、冬は寒すぎて生活出来ません。 夫婦の寝室として使っていましたが冬は南側の部屋に避難しています。 南北に窓がありますが、風は抜けません。 夏は暑すぎて・・・。 空気の動きが止まっているのでしょう。


この物件に対し、合計金額4000万円をかけてもいいのかと?マークがついてきました。 初めは環境も変えずに生活移動出来る事が魅力的だったのですが、実母にも「どんなに綺麗にリフォームしても、所詮団地だから」と言われてしまいました。 見た目には、団地と言うよりは古いマンションっと言った感じですが・・・。

同じ4000万円を使うなら、別の選択方法もありだと思えてきました。 もう少し周りに眼を向けてみようと思いました。

もう一度、家族で話し合ってみたいと思います。 とても参考になりました。
有難うございました。

2010年 3月 5日
4000万円の予算が組めるのであれば、
土地を購入して新築は難しいですか?。
お住まいの地域が解れば具体的なアドバイスできますが。

結露についてはアルミシートの遮熱材と
内装をクロスでなく珪藻土にすれば緩和できると思います。
ただ、ざっくり内装とキッチンで500万ぐらいかなぁ。
それぐらいのリフォームになると思います。

住まわれている様子から戸建てを狙うか、
もうちょっと築浅の中古マンションを狙うか、
どちらかだと思います。
矢印
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2010年03月05日

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こんばんは。 お返事有難うございます。

4000万円の予算があれば、わざわざ問題のある古い公団住宅に手を出さなくてもいいと私も思ってました。

経緯を申しますと・・・物件を探し始めたのは去年の夏頃です。 夫婦共に実家が一戸建てなので、今の住まいは集合住宅ですが、家を買うなら一軒やと決めていました。

主人は東京育ち、私は横浜育ちです。 現在も横浜南部に住んでします。
都会育ちの主人は、あまり都心には住みたがらず、出来れば「鎌倉」に家を構えたいと希望しております。

自宅から電車だけで15分もかからないので、鎌倉に関してはよく知っているつもりです。

やはり「鎌倉」は人気があり、この程度の予算ではなかなか見つかる物ではありませんでした。あまり条件に妥協しない私達にもかなり問題ありですが・・・。

「土地を探し建築士と共に家を建てる→新築物件→中古物件」 という様に段々考えを変えて行きました。

8月頃から去年だけで約30軒程の物件を見ましたが、良い縁に恵まれず現在に至っております。

毎日、不動産数社から電話を頂く生活が続き、疲れたのと面倒くさくなってしまった投げやりのこの時期に、2軒どなりのこの物件の話しがありました。

子供達が校区も変えず、生活環境も変えず、これもありかな?と思いつつ、話しを進めようかと考えました。 しかし、一口にリフォームと言っても、そう簡単ではない事がわかり、原点に戻って家探しをした方がいいのかと迷っている次第です。

もう一度、自分達に合った「家」とは何か・・・考え直したいを思っています。
有難うございました。

2010年 3月 7日
こんにちは、ヘルメッツラボのオオカワです。
私の地元には団地が多いので、住んでいる友人も多くいます。
結婚後、ご実家近くの棟に戻って来て新居を構える友人も多く、
環境を重視して家選びしていらっしゃいます。

お子さんの学区や生まれた頃からの友人、緑多い敷地、広い空、
子供が巣立ってもつづくママ友達のつながり...など、他では
得られないメリットがあると言います。
家に何を求めるかは、住む方それぞれ、
優先順位や求める品質も差があります。
同じ様に公団で物件を探している方は、価格と環境と設備のバランスで
大いに悩むはずですが、それは一戸建てでも一緒。
最近お会いしたクライアントさんは、物件が見つかった時は
ぜひ一緒に見に行きましょう!とお約束しています。

物件毎のメリットデメリットを把握することが重要です。
そうすることで、結露等の対策方法や費用をどこまでかけるかも
クリアになります。
古いマンションを購入し予算内でリフォームしている方は、例えば
最初はコンクリートむき出しにしたまま無断熱でスタートし、
貯金したら断熱を強化し対策しています。
物件によっては、そういう対応ができるケースも充分考えられます。
まずは、現状の物件を建築的視点からチェックする必要があります。
デメリットもしっかり指摘してくれるような、パートナーとして
設計してもらいたい!という設計事務所をみつけて、
件を一緒に見て決めてはいかがでしょうか。
今回の物件を逃しても、次のスタートは万全です。
弊社はもちろん、物件さがしからお手伝いする設計者は
多くいると思いますよ。
ステキな家づくりが進むことを、心から応援しております!

Helmets Labo/ヘルメッツラボ オオカワ
矢印
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2010年03月07日

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こんばんは。お返事有難うございます。

決してお安い買い物ではないので、デメリットを理解した上での購入は勇気がいります。
しかし、すごく古い建物を素敵にリフォームして住んでいる人をお見かけしますが、上手に建物と共存出来ているなぁと感心してしまいます。

本来なら、土地を探し建築家に依頼して家を建てる事が希望でした。 予算の関係上、少しずつ妥協していたら、初めの志とは少し離れてしまい・・・。

今日の様なお天気ですと、ガラスは勿論の事、天井や玄関内ドアは水滴がすごいです。
見てて憂鬱になります。

「家」を構える日はそう遠くはないと思いますが、メリットだけではなく、デメリットにも眼を向けて、共存方法を探してみるのも悪くないと思います。


ご意見参考になりました。 有難うございます。

2010年 3月 7日
はじめまして、デザインラボ一級建築士事務所の河野と申します。
公団分譲住宅のリフォームを10件を超える経験があります。リフォームの依頼があれば提案させていただきますが、買う前に相談してもらえればと思うことが何件かありました。

まず、質問にお答えします。お風呂・トイレ・システムキッチンのグレードにもよりますが、断熱工事も入れて、一般的な材料を使えば7〜800万円くらいの工事になるかと思います。換気は結露の対策の一つとして大変有効です。ただし、設置する場所が問題になります。冬季、LDKが高温多湿(これは暮らし方にもよります)の場合、日中人のいない場所に24時間換気を取り付けると、LDKの暖かい空気を引っ張ってしまい換気扇の周辺に結露する場合があります。24時間換気扇をつける場所には、注意が必要です。

さて、shinon様のコメントを拝見し気になった点があります。
駅のそばで大変住みやすそうな公団のようですね。場所がわかりませんが、昭和60年(1985年)築の住宅で、エレベーターが無い5階、61.5?、結露が気になる建物の価格として、3000万円を少し切る価格とのことですが、近隣の相場がそのくらいなのでしょうか?(少し高価すぎるような気がしています。)
以前、不動産関係の方に聞いたことがあるのですが、建替えの話が出ると、一時的に売値が上昇することがあるようです。
周辺の、同様の建物の価格も調べてみてはいかがでしょうか。
また、建替えに当たっての負担等のお話が無いので、なんとも申し上げられませんが、いろいろ含めて4000万円くらいであれば、もし、それを何かの理由で賃貸にした場合のこと(利益率など)、売る場合のことも考えてみて、住みたい建物かどうかだけでなく、財産としての価値も考慮することをおすすめします。
4000万円あれば、いろいろな可能性があります。
検討し、納得できるお住まいを手に入れてくださいますよう。
矢印
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ユーザーの返答

2010年03月08日

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こんにちは。 ご丁寧な回答、有難うございます。

リフォームと言っても、そう簡単にはいかないと実感しました。 慣れた環境なので、気楽に新居を構えられると思っていましたが、どこまでお金をかけて直せばいいのか、わからなくなってきました。 少し古すぎますよね・・・。


相場的には妥当だと考えています。 近隣には沢山の公団団地がありますが、もう少し広いと3500前後で取引されています。 やはり駅近が、値段を上げている要因だと思います。

現在、道路隔てて大手不動産会社が介入して、公団が建て替えられています。
世帯数は3倍以上になるマンモスマンションですが、価格は4300万から1億を超えて売られています。 販売も順調の様で・・・この近辺の人気を表しているみたいです。

そこからみても、特別に高い物件ではないと判断しております。

でも総額4000万となると考えてしまいます。 目線を変えれば、また違う使い方も出来るので。
もう少し妥協が必要となるのかもしれません。


皆様のアドバイス、とても参考になります。 有難うございました。

2010年 3月 7日
はじめまして、陣内と申します。
私も以前、中古のマンションを購入してリフォームする計画を立て、駅から徒歩5分くらいの物件を探してきました。駅から近い物件は、価格は下がりませんね。むしろ、販売当初より高くなっている物件もありました。逆に駅から遠いほど不動産価値は下がる傾向にあるようです。Shinon様が購入されようとしている物件も駅から2分という好条件では、10年後の不動産価値もそれほど変動しないと思います。お子様が家から離れていく頃に売却して転居することも十分考えられます。

・EVの件について
階段付近にEVを設置する計画はありませんか。5階建てくらいの古い集合住宅にはEVがない場合が多いので、EVを設置する案件もでています。これは住んでいる方の意見でEVの設置も十分可能と思われます。

・結露について
結露の大きな要因は空気が淀んで流れていないことです。空気の流れがあればかなり改善されると思います。その点、リフォームの計画の段階で考慮にいれる大事な点だと思います。集合住宅の場合は、勝手に外断熱はできないので内断熱で天井を張れば結露はなくなると思います。現在、私は築20年を過ぎた4階建てのコンクリート造の4階に住んでいますが、結露は窓ガラスに水滴ができる程度です。天井は張っていています。夏は屋根の照り返しで暑いですが、逆に冬は暖かく快適です。

・水廻りについて
最近の集合住宅はバリアフリー法で浴室、便所の段差がなくなりました。私の建物もそうですが、段差があります。購入される建物にも段差があると思われます。リフォームされる場合は段差をなくすか、小さくする工夫が必要かと思います。

・リフォームについて
費用で工面がつけば、床暖をお勧めします。電気で多少ランニングコストはかかりますが、薄いフィルムで施工できるようになりました。シカゴに居たとき築50年近いコンクリート造のアパートに住んでいました。システムは違いますが、電気の床暖でとても快適でした。その建物は大学の学生、教職員用のアパートとしてまだ使用されています。


最後に、他の場所で転居して新たに生活をすることは新鮮味があっていいかもしれませんが、お子様の教育・環境、近所付き合い、通いなれた病院、公共施設などを考えると、住んでいらっしゃるところから遠くないほうがよいかと思います。ある程度考えて、よいどんで始めたらいかがでしょうか。好条件の物件はすぐに売却されてしまいます。

自らの体験を含め、私の意見を述べさて頂きました。ご参考にして下さい。
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2010年03月08日

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こんにちは。 体験話しをおり込んでのご説明、大変わかりやすく有難うございます。

古い建物ですが、駅近なのでとても人気ある物件です。週末も何組か、内覧されていた様ですが、天気も思わしくなかってせいで、結露が酷く、ドン引きされていたと聞きました。

EVの計画はありません。 10年後の未決定建て替え計画の為、今後もないと思います。


住みやすさ上に、離れがたい物件なんですが、他にもいろいろ思うところもあり、この先どうしようかと悩む所なんです。


子供の事を一番に考え、素敵な環境に出会えればいいなと思っています。

有難うございました。

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