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5件

不適合接道について

こちらのページでの質問が適切かどうか分からないのですが、以前丁寧な解答を頂けたので、教えて頂けると幸いです。

注文住宅を建築するために、土地を探しています。そこで、間口が2m以上接していなければならない、という点で分からなくなってきました。

現在検討している土地は、T字(横棒の部分が建築したい敷地。縦棒の部分が2項道路で、道幅3.4m)です。2項道路は道幅4m以上の公道に接しています。
これを縦に分筆すると、道幅が1.7mになってしまいます。

1.一般に、2m未満の接道はNG
2.市役所の狭あい道路担当さんに聞いたところ、道路がある(路地でない)以上、道幅と土地の分筆は関係ない、とのこと。将来4mになるだろう、みなし道路だ、という説明でした。
3.現在、売りに出ている他の物件で、同じような土地が、2項道路幅2m(つまり、中心線から1mしかない)なのに、再建築不可ではなく販売されています。

正解が何かも分からなくなってきましたし、道幅3.4mに接道している土地を分筆する方法があるのか無いのかも分かりません。どなたか教えて頂けませんでしょうか。宜しくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2010年 4月11日
市役所の見解通りで2項道路の「みなし道路」になります。
実際には道路幅が3.4mですがその道路に面する家は建て替えの時、
残りの道路を提供することになります。
すべての家が建て替えが終わるとちゃんと4mの道路が出来るはずです。
ただ、建て替えはそれぞれの事情があるので、
4mになるのは5年先か10年先かは解りませんが。。。

さて、2項道路とは詳しく書くと建築基準法42条2項にさだめられる道路となります。
この道路であれば、現状の道路幅が4.0未満でも4.0m道路としてみなされます。
この2項道路に接道していれば再建築可能ですので特に問題なく販売が出来ます。

ただし、建て替え(要届け出増改築も含む)をするときに4.0mになるよう敷地から
道路を提供する必要があります。これをセットバックとよく呼んでいます。
のむ様の購入予定の敷地は行き止まりの土地ですので、たぶんセットバックはないはずです。

あと、2項道路はその道路使う方皆様で所有している土地です。
のむ様の持ち分は道路の土地全部でなく何分の一かと思います。

ご質問内容を素直に解釈するとこんな感じです。
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ユーザーの返答

2010年04月11日

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寺澤様

早速のお返事有難うございました。
やっとスッキリしました。
一つ一つ縦割りの法律を素人が理解しようとすると、間違った解釈の説明もたくさんあるので、正誤の判断ができず、困り果てていました。
有難うございました。

2010年 4月11日
建築基準法は建築士や審査をする建築主事でさえ読み切れないところがある難解な法律です。
道路の規則などは割と簡単な内容ですが、にわかには理解できないのは当然と思います。
担当されている不動産屋さんがもう少し詳しい方だと良いのですが。

私を始め土地探しからお手伝いしてる建築士は結構おります。
土地探しと平行して設計を頼む建築士を探すのをお勧めします。
土地を買うときに間取りの目処が立っていますので納得して購入できます。

後悔のない家づくりを応援していますので、遠慮無くご相談下さい。
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ユーザーの返答

2010年04月12日

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ご丁寧に有難うございました。
最近では、各不動産屋さんより、こちらの方が各法律に詳しくなってしまい、若手の営業さんには法律を説明しなければならない、という逆転状態です。
不明点がはっきりすると、難航する土地探しの中、気分も少し軽くなるので、今回はとても助かりました。

2010年 4月17日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
お問い合わせの件ですが、建築基準法において、敷地と道路に関して以下の通り絶対条件があります。それは、『敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない』ということです。
ここで、他の方の回答にもあるように、
1、『幅員4m以上の道路』に関しては、2項道路であれば、現状が4m未満の幅員でもクリアです。次に、
2、『2m以上接しなければならない』については、敷地を道路中心線で分割する事で、現況2m未満しか道路に接しないのであれば原則建築する事は出来ません。
但し、2項道路が広がり、2m以上接する事が出来た時点で建築は可能です。ですので、不動産は再建築不可とはしていないのでしょう。
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ユーザーの返答

2010年04月17日

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有難うございます。
このあたりの言い回しが、素人には分かりにくく、困っていました。
つまり、現状で、2つに切った場合、2mに満たず、接している家がセットバックする予定もない(2m以上に広がる予定が今はない)場合は再建築不可か、遠い将来、あくまでも可能性として2m以上になるならば、再建築可、なのか。
「2m以上接する事が出来た″時点″で」に、ひっかかっています。土地を購入しても、前にある家がセットバックするまでは、建築できないという意味かと。
先に解答頂いた先生からは、みなし道路と考えて良い、というお話だったので、現状で2mありませんが、大丈夫だと解釈しましたが、間違っていますか?

2010年 4月18日
のむ様
『2m以上接しなければならない』についてですが、法律にはそのように書かれているだけですので、原則は確認申請を出した時点で2m接してなければ不可です。後は、審査する人(建築主事と言います)の判断になります。また、道路全体を4mにする必要は無く、自分の敷地が2m道路に接していれば良いだけですので、一部分だけでも前の家に下がってもらう事で認められる可能性はあります。いずれにしてもきちんと建築士に相談する事をお勧めします。
いろいろお答えしてしまいましたが、このような法律の解釈については一般論ではなく、きちんと専門家が行政庁と協議すべき内容ですので、本来は簡単にお答えしてはいけない内容だと思います。その事はご了解ください。
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ユーザーの返答

2010年04月19日

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ご説明有難うございました。
期待していただけに残念ですが、今回の土地はあきらめた方が良さそうですね。
結局、各役所に聞いても、それぞれの担当の立場でしか説明していないということが分かりました。何を購入する場合でも、お金を払う側が商品やサービスに関して、きちんと理解して購入すべきことなのに、土地や家に関しては、調べれば調べるほど、複雑になってしまいます。住み出してから、後悔の声をよく聞くのも当然だと思いました。
有難うございました。

2010年 4月21日
市川様補足ありがとうございます。

のむ様
図を作成しましたのでこれを印刷して役所にて建築可能かご確認下さい。
この事例で確認したことありますが、市川様のご指摘とおり審査判断によります。

よくあるのはセットバック後に2m未満で再建築不可の物件です。
これは土地の分筆後に道路中心線が決まってしまう場合にあります。

業法的にここまで相談に乗るのが良いのか微妙ですが、
どうもしっくりいかないので、図を作成しました。

あと、きちんと理解するのは確かに大事ですが、
お気づきのようにとても複雑ですので、
任せることが出来る建築士を探される方が良いと思います。
土地を買う前に建築士を決めるのが何より安心です。
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ユーザーの返答

2010年04月21日

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ご丁寧に有難うございました。
土地を探していて、多岐に渡り法律がひっかかってくるのには、参りました。
この業法も、頭の痛いところです。
不動産屋さんによって、各法律の解釈が異なっていることもあり(土地の売買以外の法律や手続きに関して、間違った解釈をしている業者さんが少なくないのです)、それで、自分で理解することを始めた次第でした。
ご面倒おかけしてすみませんでした。
他の物件も考慮して、あきらめきれなければ、また役所に行ってみようと思います。
何度も有難うございました。

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