築80年、改装から30年以上の木造平屋をスケルトンリホームするか、どこまでするか悩んでます

はじめまして。相当古い狭小の木造平屋のリホームで悩んでいます。
長い文章になりますが、お読みいただき、もし、アドバイス等いただけ
ましたら嬉しいです。よろしくお願いいたします。

東京都中野区にある自己所有の物件で、昭和１３年より前に建てられた
50㎡の木造平屋で、最後の改装から30年近く経っています。
雨漏り等はないのですが、昭和初期の相当古臭い家屋で、そのまま賃貸で
貸しても、借り手はないだろうな…という感じの狭小で瓦屋根の木造平屋
住宅です。

希望は、事情があって、この家屋を新築でなく、リホーム（＋２畳くらいの
増築）で住めるようにしたいと考えています。また、リホーム後の数年は、
若い夫婦が住めるような賃貸物件として貸したいと考えており、将来的には
自分でも住むつもりでおります。
そのため、現在は和室６畳×２室、キッチンダイニング、の２ＤＫの間取り
を、以下のどちらのリホームにするか決めかねています。

①、大がかりな改修工事（スケルトンリホーム）をして１ＬＤＫのような
今風の新しい間取りにする。（1,000万円以内に抑えたいです）

②リホーム費用を最小限に抑えることを考えて、貸し出せる程度の改修をする
具体的には、部屋の内装リフォームと、バス・トイレ・キッチン・玄関のリホームをする。（300万～500万円くらい）
システムキッチン、ユニットバス、玄関扉、トイレ一式等は既に用意して
あるので、施主支給でリホームしたいと思っています。

色々希望はあるのですが当方、リホームのことを何も知らない素人なので、
何から手を付けてよいのか？、どういう手順で進めていけばいいのか？、
設計士さんと相談すべきなのか？……など右も左も分からず途方に暮れています。

物件を見ていただかないと何とも言えないかと思いますが、リホームを進めるに
あたり、何かよいアドバイスがあれば、何卒よろしくお願いいたします。