１９坪の土地

ぱくもんさん

はじめまして、設計事務所と不動産業を兼業している
マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

１低層で１９坪は、大変厳しいですね。
容積率は、80％ではないでしょうか。それとも風致地区ですか？
高度斜線も掛かりますので、一部３階までが一般的です。

しかし、地下や半地下を検討してみてください。
ロフトも考慮すれば、８０㎡以上の住宅も可能ですよ。
但し、地下部分のカビの発生には、注意が必要です。

あとあと後悔しないように、十分検討して計画してください。

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ばくもんさん。
始めまして造形工房の千原です。

その土地の眺望、価格、環境など特別な魅力があれば別ですが、マイホームを建てる為に敷地を探すときには、希望される床面積を考慮されることをお勧めします。

敷地の規模・形状・道路方向・高低差など、マイホームのプランに重要な条件で大きく影響します。

今回の敷地の建ぺい率、容積率、用途地域から外壁後退の可能性もあり、マイホーム計画としては状況の厳しい敷地では無いでしょうか。

間取りは敷地の形状などが分からないとアドバイスしにくいですね。

建設単価はもちろん仮設費などにも影響し、高くなると理解されたほうがよいと思います。

また狭い土地でのアパート経営は不利な条件になると思います。

参考になればと書き込みさせていただきました。

ばくもんさんへ

敷地の大きさは慣れていないとわかり難いです。
僕は出来るだけ解りやすく伝える方法としてマンションの大きさと比較してもらえるような例えをしています。
19坪は63㎡です。
建ペイ40％ということは25.2㎡が敷地に立てれる大きさです。
容積率60％ということは37.8㎡が2階も含めて立てれる限度です。
37.8㎡はワンルームマンション程度、又は小さめの1DKぐらいです。
片瀬さんが書いてられる様に地下階の緩和を使っても一般的な容積率60％であれば1DKくらいだと思います。
賃貸の2LDKで65㎡～くらい（20坪弱～）です。
これらはネットでマンションの大きさを調べればだいたいの比較になると思われます。
今住まわれている場所を目安にするのが一番解りやすいです。
コンパクトに夫婦で住むような意図であれば設計の方法で面白い空間が出切るかもしれませんが、家族4人がゆったりとと考えられているのであれば無理だと思います。
アパート経営の意味はわかりませんが、この土地にアパートは小さすぎて建てれないです。

土地が狭いと坪単価が高くなるかどうかですが、高いイコール需要が多い（人気がある）と考えるのが解りやすいです。
一般的に住宅用の土地としましては35坪から45坪くらいがみんなが欲しがる大きさだと思います。場所は閑静な住宅地で四角い形が好まれます。みんなが欲しがる所は高くしても売れるので高くなります。（店舗用などは別の需要があります）
30坪未満の土地は売れない理由ですが、銀行の担保になりにくいのです。売れない土地は担保価値が無いと判断されます。よって銀行からお金を借りて買う場合、他の何か担保があれば借りる事も出来ますが、買った土地を担保と考える方が多いので、その場合、融資が受けれない場合があります。
30坪以下で安い土地を見ることが有りますが、上記の理由で売れ残っている事が多いです。

建築工事費としましては小さな建物の方が坪単価は高くなります。
土地が狭い＝建物が小さくなるという意味です。
理由は材料費が安くなっても人件費は同じくらいかかりますので、（それだけ多くの職人さんと色々な工程があるという頃です）結果的坪単価は高くなります。しかし、2000万以下の住宅は安くするには坪数を小さくするしかありませんので、その方法が一番コストが下がります。
一般的に木造は60万～70万／坪、鉄骨は70万～80万／坪、RC造は80万～90万／坪
くらいですが、内容によって大きく変わります。希望する材料や設備が高価になればなるほど単純に高くなります。簡単な目安はありません。

林泰介