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7件

困っています。。。。

はじめまして。

(6月末)建築家の方に、実施設計を行っていただき、お薦めの施工会社に概算見積を出していただきました。予算的に調整ができそうと言うことで、すぐに見積の修正依頼を出しました。

(7月中旬)若干図面を微調整して詳細を詰めたのち、確認申請を提出。申請が下りるのは、8月いっぱいはかかるもようです。

ご相談したいのは、建築家を通して、修正見積の依頼を再三しているにもかかわらず、「施工会社の担当が忙しい」と言うことで、なかなか第2弾の見積が上がってこないと言うことです。

最初は、2週間であがってくる、と言われ、結局もう1ヶ月もたっています。

確認申請前に、図面を微調整したといっても、大変更はなく、最初に見積修正をしてから、1ヶ月もたっていることを考えると、常識的にちょっと遅すぎるのではないかな、と思っていますがいかがでしょうか。もちろん確認申請が下りるのは、いずれにせよ一ヶ月後なので、施工会社さんとしては、「急ぐことはない」のかもしれませんが、こちらとしては、次の1回で即OKはなく、何回かやりとりしてから契約したいと思っているので、どういうスタンスなのか、はかりかねています。

そういったことすべてを建築家の方に話して、そろそろ見積を出して欲しいと言っていますが、「もうすぐ出ます」の1ってんばりで、時間が過ぎていくだけです。このような場合、施主としては、どのような対応をしたらいいのでしょうか?

その施工会社にこだわらなくてもいいのですが、クオリティ的には、候補の中では、いちばん信頼できるため、常識的には、あとどのくらいゆとりを持って接してあげるべきなのか、はたまたこれはあり得ないケースなのか、一般的な話しとして、アドバイスいただけたら助かります。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2010年 8月 1日
勿論推測の枠内の意見ですが。
請負契約もすんでいないし、確認通知後に、行政指導による見積り変更があるかもしれないし、おそらく、確認通知後に、まとめて見積変更提示を考えているのでしょう。設計事務所の紹介の施工会社のようですが、やはり、数社に見積依頼されるべきだったのでしょう。どちらにせよ、設計事務所に会ってきちんとした説明をもとめるべきでしょう。 余談ですが設計図面は、どのくらいの、密度ですか?
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ユーザーの返答

2010年08月01日

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遠藤さま 相談に乗っていただきまして、誠にありがとうございます。図面は、主に確認申請用にそろえたものがあります。具体的には、「建築概要 案内図 配置図」「外部・内部仕上げ指示表」「面積表」「平面図・換気採光計算表」「換気設備図」「立面図・かなばかり図」「家具・階段図面」「設備や窓の仕様表」「構造計算図」「伏図」などで、コンクリート造で、内装外装は行わないです。これぐらいの密度では、少ない方でしょうか?

2010年 8月 1日
 こんにちは。 兵庫県の久米能子と申します。(さきほどの回答を書き直したものを再度送ります。)
 
 まず、このご相談で不明なのは、遠藤さんもお訊ねになっておられますが、今、設計図書がどのくらいあるか、です。
 きちんとした修正見積(コストをきっちり詰めて、減額していく見積)のためには、実施設計図書は十分に詳細なものまで無ければ、現実的には無理のはずです。

 概算の見積の時点では、基本設計(平面図・立面図・断面図と内外の仕様書等)程度で見積もることも可能です。この場合は、施工業者が図面に記載のでていない範囲については「推測」で見積もるわけですね。(だから「概算」です。)
 しかし、そういう概算見積ですから、その「推測」の多い見積を何度繰り返しても現実的ではないのですから、通常は、契約に向けた(施工にむけた)本来の見積は、その後の詳細な、情報の全て盛り込まれている設計図で見積もらねばならないということです。 …一般的にはこのような流れだと思います。

 ですから、もし、今、実施設計図書が詳細まで揃っているならば、当然2週間程度ですぐ、変更の見積がでてくると考えられるため、遅れている理由はなんであろう…と不思議に思われます。 (ちなみに、あくまでも一例ですが、実施設計図書は、私の事務所では述床100平米以下の比較的小規模な2階建住宅で、50枚程度の枚数となることが多いです。勿論、事務所によって変わります。)



 家を造ること、それをともに行う設計事務所や施工業者、これらは皆、きちんとした信頼関係を築くことが最も大切です。建築には竣工まで必ず色々な問題が生じます。それぞれが一所懸命していても、必ず何かあるものと思ったほうがよいでしょう。そうした問題をしっかりクリアして最終的に良い建物にしていくことは、この信頼関係が揺らいでしまうとできなくなってしまいます。 
 私たち建築家との家つくりはとても楽しく、素晴らしいものと自負していますが、しかし、実は表面にでてこない数多くのトラブル(裁判沙汰)も世の中にはあるのです。 深刻なトラブルになってしまうか、ならないか、それは信頼関係が築けるかどうか、といってもよいでしょう。
 
 本来は、まず、ずーむさんがここに相談しなくても、その前に、事務所から状況を理解できるようにちゃんと話をしてあげてほしいものだと思います。ですからまず、今のその設計事務所に不安な気持ちをずーむさんからもちゃんと伝えて、膝を交えて話を聞いてみてください。
 特に竣工時期が何かの理由で決まっているのでなければ、ズームさんがおっしゃるように、何度かやりとりをして、十分納得してから契約しましょう。

矢印
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ユーザーの返答

2010年08月01日

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久米さま まずは、このような相談に乗っていただきまして、本当にありがとうございます。図面は、遠藤さまのお礼欄に書きました通りですが、これでは足りないでものなのでしょうか?こちらも建築家の方と信頼関係を築きたいのですが、説明を求めても、スケジュール予定や状況を詳しくは教えてくれません。これは、よく解釈すれば、施主を必要以上に心配させたくない、ととらえられますが、悪く解釈すれば、説明不足ということになります。そこで、どうしても仕方なく、ここで相談させていただき、みなさまのお力をお借りできたらとおもっている状況です。ここで回答していただいているお人柄をもったみなさまと、家づくりをしていたら、それこそ楽しめたのかなあ、と思っています。

2010年 8月 2日
 鈴木さんの言われるとおりですね。

 ただ、おっしゃられたような設計図書では一般的には「実施設計」としては少なすぎるような気がしますが、約束の設計監理料がいくらなのか、そして、重要事項説明で、その料金に対してそれだけの図面の作成であるということが、説明されているならば手続き的には問題はありません。

 図面が少ないのは一概に悪いこととは言えません。 が、細かいご希望の反映ができにくいことと、同時に、見積の明細書の根拠がつかめない、ということはあります。正当に減額されているのかどうか、将来何かの折、正当に増額の請求がなされるのかどうか、それが不明になる可能性は否めないでしょう。工事中も増減が出る可能性はありますから、そういう場合は相手を信じるしかないということになります。それでずーむさんが納得されればよい、ということですが。

 そしてもし、話をしてみて、どうしても駄目だと思ったら、一からやりなおす選択肢もあります。とてもしんどくて嫌なことですが、これからまだ先は長いですから。

 ずーむさんにとってよい結果がでますように。
 私の回答はもしかすると、少々批判的な調子にうけとめられたかもしれませんが、設計事務所の仕事の仕方は様々です。悪気は無いのかもしれません…


矢印
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2010年08月02日

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久米さま やはりもう少し詳細図面を皆さんお書きになっていると言うことですね。ありがとうございます。批判的な調子だなんて、少しも感じませんでしたよ。まあ、こうなってしまっているのも、建築家の仕切の悪さと誠実さの欠如ですので、こちらがナメられているということに他なりません。

2010年 8月 3日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
御質問へのお答えとして、建築家との契約内容について確認することをお勧めします。つまり、どのような『建築設計監理契約』を建築家と結んだのかによるからです。そこで、参考として、私の事務所「アーキネットデザイン」の業務内容を紹介します。
業務区分と主な内容と費用、時間を記載します。
1、企画調査:現地調査、計画プログラム作成(概算予算書、スケジュール、1/100模型)、報酬5%、0.5ヶ月
2、基本設計:平面計画(内部空間のつながり)、収納計画、設備計画、仕上計画、1/50模型、基本設計図の作成、工事概算書の作成(概算見積作成)、報酬35%、3.5ヶ月
3、実施設計:実施設計図の作成、仕様書の作成。確認申請手続き、工事請負契約条件立案、報酬30%、3ヶ月
4、監理:工事計画に関する協力、施工図の検査、確認、現場定例打合、変更工事の処理、工事金支払い確認報酬30%、数ヶ月
ちなみに、私の事務所では、概算見積(又は設計見積)は基本設計終了時にとります。また建築確認申請は実施設計の2/3程の段階で提出します。
設計は『業務委託契約』です。施主として、何を建築家に依頼するのか、または依頼したのか、今からでも遅くないので、きちんと確認する事をお勧めします。このまま進めるときっとトラブルになります。それは、どちらにとっても不幸な結果です。
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ユーザーの返答

2010年08月03日

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市川さま ご回答ありがとうございます。ただ契約内容の思惑の相違ではないですので、ご安心ください。

2010年 8月 3日
アーキネットデザインの市川です。
昨日の説明はうまく伝わってなかったので補足です。
基本設計、概算見積を取る、確認申請の取得、実施設計の終了、工事見積、見積査定と調整、工事契約という作業はその日程を明確にして設計契約をしていなければなりません。そうでないと施主(ずーむさんの様に)は不安になってしまいます。今、ずーむさんの設計はどの段階ですか。概算見積?実施設計終了?工事見積?工事見積の期間は私の事務所では住宅であれば2週間、100坪を越えるRC造は3週間としています。さらに見積査定は1から2週間、見積調整は2から3週間としています。この工程監理も建築家の重要な業務なのです。参考までに、見積の工程は以下の通りです。
1、図面渡し、現場説明、2、数日後に質疑受付、3、数日後に質疑回答、4、見積書提出、その後、見積査定、見積調整となります。当たり前ですが見積調整は予定価格(当初予算)と見積価格との差によってかかる時間が変わってきます。
この間の流れと資料はもちろん施主に説明し、提出しています。このような業務をきちんとやってもらうことを建築家と確認しないと、現場監理に入った際、報告がきちんとされない可能性があり、心配です。
と申し上げたかったのです。
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ユーザーの返答

2010年08月03日

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市川さま ご回答ありがとうございます。なるほど、よく分かりました。私の解釈が悪かったです。契約書には、私の希望により、スケジュールがしっかり明記されております。ただ、最近、遅れがちになり、催促するたびに、口頭で期限の提示はあるのですが、「待ってください」という状況でした。いま、再度再度、皆様のアドバイスをもとに、その建築家と話し合い、なんとか、元のスケジュールにで進行できる可能性が見えてきました。スケジュール通りに仕事を遂行するなんて、常識であり、当たり前のことなので、こんなことをわざわざ言うことになるとは、夢にも思いませんでした。

2010年 8月19日
ずーむさんはじめまして。
株式会社 オフィス4Dの吉武と申します。
 
これから楽しい家づくりがはじまるというのに、先が思いやられますね。心中お察しします。
 
 
ここでみなさんが回答されている通り、今の状況は決して一般的とは言えません。
むしろこれからますますストレスを抱えるシグナルだとお考えください。
 
問題は、施工会社から見積書が来ないことよりも、直接建設会社に催促ができない関係にあります。
 
みなさん誤解しがちですが、施工会社と契約するのは施主です。
建築家と契約するのも施主です。
しかし、建築家と施工会社との間には契約は存在しません。
 
ですので、たとえどんなに建築家の方が勧めてくれたとしても、「最後に何かがあった場合」は、施主と施工会社または施主と建築家、いずれにしても施主の責任においてまとめなくてはならないのです。
 
現段階で、まず、することは、施工会社の担当者に直接現状を聞く事が最優先です。

その上で、予定工期に対して何が原因で遅れているのか、その責任は建築家にあるのか、施工会社にあるのか、担当者にあるのか、明確に把握しておくことが重要になってきます。
遅れている状況を、会社全体が把握しているのか否かも重要です。
  
このまま何もなかったかのごとく進んだとしても、現場が完成するまでに何度か同じことが繰り返される恐れがあります。現場に何か有事の場合でも、担当者が忙しいという理由で後回しにされるかもしれないということです。
 
注:施主が施工会社と直接話しをすることで混乱するとよく言われますが、それは現場が始まり、指示系統や責任の所在が曇ることを恐れてのことでして、契約前の現段階にはあてはまりません。
 
 
みなさん、積み上げてきた時間を惜しんで立ち止まることを恐れがちですが、冷静になって考えてみてください。
まだ何も始まっていませんよ。

契約前に施工会社のルーズな体質がわかってよかったと思いませんか?
 
ずーむさんが「クオリティ的に〜いちばん信頼できる」と判断された理由はわかりませんが、少なくても企業体質は、決して優れているとは思えません。
もしくは、うがった見方をすると、建築家とその担当者との関係に何か問題があるのかもしれません。
 
いずれにしても、始まってからでは遅いです。
 
いったん立ち止まって、全てのストレスの芽は摘んでから気持ちよくスタートされることをお勧めします。
 

矢印
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