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土地

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ハウスメーカーが無理と言ったら難しい?

はじめまして。
土地の購入を迷っております。

<土地概要>
約92㎡(約27坪)、建蔽率60%容積率150%。
北東から南西にかけて、縦に長い土地で、間口が約3.4mと狭く、土地の真ん中くらいから幅が約5m強に広がります。

実際に建てる際には、こちらのコンペで建築家の先生にお願いしたく思っているのですが、狭い土地ゆえにどのくらいのボリュームの家が出来るか検討材料として、土地仲介業者の懇意にしているハウスメーカーにプランを出してもらったところ、出てきたプランは2階建ての2LDKで、建蔽率43%、容積率85%のものでした。

私達は3階(の南側)にあと一部屋くらいはできるのではないかと思っていたのですが、
「第3種高度地区なので、7mから北側斜線がかかり」、「北側斜線の関係で3階に部屋を作ると無理が出る」と言われてしまいました。
また、少しでも広く建てたいのに、建蔽率や容積率を十分に使いきれてない点も、「もっと広く出来るのではないかな」と思ってしまいます。

ハウスメーカーの方が難しいと言っているものは、先生方にお願いしても難しいと思ったほうがいいのでしょうか?
ただ、3階にひと部屋作ると、2階建てに比べて建築費がものすごく上がってしまうようでしたら、この土地はあきらめざるおえないと思っております。

このつたない文章だけではお伝えしきれない部分があり、どなたかの先生に実際に見ていただき相談したほうがいいとは思っておりますが、どうぞ何か少しでもご意見いただければと思っております。

よろしくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

星マーク
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2010年 8月19日
kaonさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産業を兼業しております
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ご希望の土地は、都内でしょうか。
地方では、各所の条例を調査しないと解りませんが、一般に、第3種高度
地区とは、高さ10m以上から斜線がかかるはずです。
横浜市であれば、7mからですね。

ハウスメーカーには、各社の規定(制約)があります。階高設定も、その中
に含まれます。
仮に、階高を、2.7mにした場合、3階建てでは、高さ8.1mになってしま
い、北側斜線をクリアーすることができません。
なので、質問のような提案になってしまったのでしょう。

建築家は、不可能を可能にすることを、生き甲斐にしている人が多いはず
です。

上記のような場合、一部半地下にしたり、色々工夫して、建主の希望に
沿うように、プランニングしてくれるはずです。

ここでは詳細条件がわかりませんが、記載されている敷地であれば、必
ずご希望の住まいができますよ。安心してください。

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ユーザーの返答

2010年08月19日

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片瀬さま。
早速のご返信ありがとうございました。

ハウスメーカーの規定についてのご説明、すごくわかりやすかったです。
なおさら建築家の方にお願いする意味を感じてきました。
また、最後のお言葉、心強く感じ、とってもありがたかったです!

お忙しい中ご回答いただき、ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2010年 8月19日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 敷地が細長い様ですので、当然建物もその形状に合わせて細長くなるでしょう。仮に、数字だけの話をすると、建物の幅が4mとすると、建ぺい率いっぱいに建てようとすると、建物の長さは、92×0.6÷4=13.8mで、面積は、4×13.8=55.2㎡となります。これを2階建てにすると、55.2×2=110.4㎡で33.3坪になりますので、結構大きいですよ。もちろん、敷地の半分の5m以下の部分に建物を建てにくい事もあるでしょうから、この9割の大きさとしても30坪となります。おそらくメーカーさんより大きくて、良質の空間を提案する事は出来ると思います。
 日照の問題等で3階の高さを利用したいのであれば、小屋裏(屋根裏)空間の利用をお勧めします。ご質問にある、3階建てと2階建て+小屋裏の場合のコストの違いは、少なくありません。おそらく防火の指定のある地域でしょうから、3階であると防火仕様にな無ければなりません。また、細長い形状の3階建ては構造的にも負担は大きいです。どうしても倒れ易い形状ですから壁が多く必要になります。
 以上、ほとんど想像の域でコメントしておりますので、出来れば詳細情報をお送りいただいて直接ご相談いただければ、もっときちんと検証させていただきます。
 狭小敷地の3階建ての写真を添付します。ここは新宿のど真ん中で北側斜線で3階の天井は斜めですが、家族6人が暮らしています。
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ユーザーの返答

2010年08月19日

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市川さま
お忙しい中、ご回答ありがとうございました。

細長い形状の3階建ては、特に構造に気を使わなくてはいけないのですね。
でも、小屋根部屋などの利用もできそうなので、ちょっと希望が持ててきました。

環境などは気に入っている土地なので、今は細長~い家の施工例などをひたすらネット検索して、イメージを膨らませています。建ってから、「やっぱり窮屈だった・・」と、なってしまっては悲しいので。。
ただ、実際の空間として広さをイメージするのは難しいです。

話がそれてしまいましたが、文字だけのわかりにくい私の文章へ、丁寧な回答をつけてくださり、ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2010年 8月19日
はじめまして。中野区で設計事務所をしております、山本と申します。

すでに他の方がわかりやすく回答されているようですので蛇足かもしれませんが、他に気付いたこととして、外壁の後退距離のことがあります。敷地の巾が小さい場合は、影響が小さくないので、簡単にだけご説明させていただきます。

一般的に隣地境界線から外壁面までは50cm以上離す必要があると民法で定められています。ただし、地域的な慣習がそうでない場合や、お隣りさんの了解が取れた場合は、もっと近づけることが可能です。もし、お隣りの家が、すでに50cm以下で建てられている場合などは、お互い様ということで可能性が高くなります。いずれにしても、これを検討する場合は、設計に着手する前にお隣りの方に相談する必要があります/
ちなみに、隣地ギリギリに建物を建てて足場が建てられない場合は、内張り工法を使用して外壁を構成します。

もうひとつ、民法では、境界線から1m以内の窓に対しては、目隠しの設置を請求できることとなっています。これもまたお互い様ですが、計画する際には配慮が必要になります。

私見ですが、内法3mもあれば、視線の抜けや縦方向のつながりを利用して、窮屈感の内空間にできると思います。その点に関しては安心なさって問題ないと思いますよ!

他の方もお答えのように、敷地条件的が少し厳しい方が、いろんな工夫が必要になって設計内容が高度になるので、建築家にご依頼されるメリットが大きくなるかもしれませんね!逆に、それが建築家の存在意義の一つでもあります/

ぜひ、家づくりを楽しんでくださいね!






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ユーザーの返答

2010年08月20日

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山本さま
ご説明ありがとうございます。

「内張り工法」というのは初めて聞きました。
隣との幅がない場合は、そういう工法で建てているのですね。
検討している土地も両サイドにすでに民家が建っているので、とても勉強になりました。
両サイドとも、確か50cmほどは空いていたような気がします。
のちのちの外壁のメンテナンスを考えると、50cmでも空いていれば足場を組めるということでしょうか。

また、「内包3m」という具体的な数字も、とても参考になります。
今住んでいる部屋の大きさを測ったりして、実際の体感をよく勉強してみようと思います。

そうですね!
土地探しがなかなか思うように進まずちょっと困っていましたが、楽しんで家づくりを進めたいと思います。
ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2010年 8月20日
価格、力量(法律解釈及び発想力等)様々な条件がありますので、一概に言えないですけど、納得いくことが大事です。従って、説明不足なのでしょう。
又、建築家にもいろいろあります。建築家だからといって正しい判断が出来るとは限りません。従ってハウスメーカーの方が正しい判断をする場合もありますので注意をお願いします。
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ユーザーの返答

2010年08月28日

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鶴崎様

アドバイスありがとうございました。

「説明不足」とのこと。
私達も、詳しい説明を聞く前に「ハウスメーカーだからこんなものだろう・・」という先入観があったことは確かでした。
的確なご指摘、ありがとうございます。

星マーク
相談者が役に立った
2010年 8月22日
ハウスメーカーが面倒な設計はやりたくなくて逃げている印象があります。
都内新宿で土地20坪3階建て3LDK+地下室の住宅などやっているので、詳しく土地を見れば解決策が出せるでしょう。他の建築家の方も相応の提案出せますよ。登録建築家の作品を見て、気になる方に相談をぜひしてください。
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ユーザーの返答

2010年08月28日

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寺澤様

ご回答ありがとうございます。
そうですね、まずは詳細を相談してみるとこが第一歩ですよね。
こんなに沢山の方にご回答いただけるとは思っていなかったので、とってもうれしかったです。
ありがとうございました。

2010年 9月17日
はじめまして、いなはら建築研究室の稲原と申します。

ハウスメーカーには当然、「自社の規格」というものが有り、ハウスメーカーの設計者は、その規格を守ってプランニングする、というか、その規格を基準に則って敷地に当て嵌めて行きます。

今回のような、幅が狭く、高さ制限が厳しい敷地は、彼らにとって最も不得意とする敷地条件ではないかと思います。

我々のような建築士は、限られた条件の中で、施主の要望を最大限反映させようと、「もがく」のが商売です。
また、その条件が厳しければ厳しいほど、あれこれ知恵を巡らせて、なんとか解決しようと努力する、悲しい習性も持っています。

この敷地については、徹底的に階高を詰めれば総3階建ても可能ですし、2層+ロフトや、半地下+2層であれば、階高を詰めなくとも十分なスペースを確保出来るものと思います。2層+ロフトのスキップフロア形式は、細長い敷地に良くフィットします。

まずは、気になる設計者に、気軽に声を掛けてみてはどうでしょうか。

多分「やりがいのある敷地ですね」という、頼もしい返事が返ってくるのではないでしょうか。
矢印
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2010年 9月17日
Kaonさんへ

かなり細長い敷地ですね。
その分土地代は安いのではないでしょうか?

私、個人的には、却って個性的な家が出来るのではないかと、わくわくしてしまいます。

ハウスメーカーって、よく『自由設計』をうたっていますよね。これは実際はいかに不自由であるのかの裏返しなのです。

建築家に具体的に相談なされば、建ぺい率や容積率をもっと有効に活用できるプランが出来ることは確実だと思いますよ。
矢印
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矢印
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