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アパート建築相談

横浜線大口駅徒歩9分ぐらいの場所に土地を持っております。
130㎡建蔽率80%容積率300%
木造三階建てひと部屋30㎡ぐらいの9世帯で1DKもしくは小さめの1LDKをイメージしております。
区分マンション、戸建ての賃貸を10戸ほど持っておりますが、
今回初めてアパート建築をします。
まだどこの建築会社にも訪問してない状況です。
今月更地にしたばかりで、建築会社を探し始めようとしているところです。
総予算5000万ぐらいを考えておりますが可能でしょうか?
色々ご相談して決めていきたいと思っております。

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2020年 8月17日
予算的には厳しいですが
仕上げなどを工夫すればやりようはありそうです。
一度ご連絡いただき、詳しくお伺いさせてください。
よろしくお願いします。
矢印
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2020年 8月17日
OKA様

高田馬場で、アパート、マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

防火・準防火の違いが判りませんが、準防火であれば、ギリギリ可能です。
しまし、防火地域では、30%程度コストアップ致します。

よろしければ、下記まで公図・測量図・住宅地図をお送りください。
ラフプラン・工事費概算・事業計画書を作成致しますので
ご検討、宜しくお願い致します。
k*****t-g.co.jp

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
土地探しからの不動産投資:https://apart-toushi.jp/
矢印
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2020年 8月17日
お考えの木造3階の規模ですと、全体規模は95坪ほどになりますが、木造の3階でも防火構造などが必要になり、また各世帯に水回りや設備が9世帯分必要となりますので、単純に坪あたりの目安を考えると90万か〜100万/坪(税別)と想定されますので、建築費は1億前後となるでしょう。
お考えの5000万では税別で4500万となり、坪単価は47万と試算されますので実現は叶いません。
ただ、土地をお持ちなら建築費用を1億としても、9世帯の家賃賃収入の簡易利回りても約7〜8%前後は確保できそうですが。

参考にされてください。
矢印
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2020年 8月17日
30平米9所帯だと建築100平米程度の3階建て
全部で300平米程度約100坪になるかとおもいます。

大雑把な概算ですが
木造3階で総予算9000万を超えると思います
木造耐火建築
https://www.syotaku.jp/fire-resistant/

RC3階で総予算1億2千万弱程度
両面断熱コンクリート
https://www.syotaku.jp/insulating-reinforced-concrete/

鉄骨はRCより安い程度

川に近いほうだと地盤悪くて杭工事に費用が掛かります。

ざっと簡単ですが参考になれば幸いです。
相談あればメッセージにて対応します。
矢印
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2020年 8月17日
1級建築士事務所TsuboYaの坪谷(つぼや)と申します。横浜を拠点に活動しています。
仮の計算です。アパートで3階建は、耐火建築物仕様にしなければなりません。
共用部を含めて300㎡(90坪)、5000/90≒55万円/坪
ちょっと厳しいようです。
もしよろしければ、計画地の住所を教えていただけたらもっと詳しく相談にのさせていただきます。
矢印
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2020年 8月17日
OKAさん、はじめまして。
横浜市神奈川区にある設計事務所のゴトウアトリエと申します。
近くの大口駅徒歩圏にアパートをお考えとの事でお応えしたいと思いました。

木造3階1DK30m2が9戸の建物が総予算5000万円で可能か?とのご相談ですが、
ご希望の建物は約90坪ありますから、税込5000万円だと坪単価では50万円弱になります。
坪50万円建売の価格では無理とお考え下さい。
3階建てアパートだと準耐火建物となりますし、現在建設費が高騰している状況から建設費は税込8000万円は考えた方が良いのだと思われます。

ゴトウアトリエは賃貸住宅の建物の設計を得意としております。敷地を見させて頂き、施主と相談しながら収支を元にして計画を立てさせて頂きます。
横浜にはいくつか設計監理した賃貸住宅建物がありますが、どの建物も今も入居者に気に入られており最初の収支計画以上の収益性を得られているとの事です。
15年以上経った建物ではオーナー様からメンテナンス検討の依頼を頂き対応させて頂いており、長くお付き合いさせて頂いております。

よろしければ、アパート建築の設計依頼をご検討下さると有り難く思います。

よろしくお願いいたします。

2020.08.17
後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com
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2020年 8月18日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
延べ床面積が80坪程になりますので、坪単価から考えますと少し厳しいかもしれません。
ご希望と敷地資料をお送りいただけましたら基本調査・ボリュームチェック致します。
基本調査・ボリュームチェックは無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2020年 8月18日
OKA様

初めまして、アトリエシーユー の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

ご質問の件ですが、
弊社で設計させていただいた木造三階建ての賃貸物件で、
設計費、建築費、その他調査費や諸経費、消費税(10%)などコミコミの事業費で坪あたり90万円はかかります。結構工務店に頑張ってもらい、設計でもいろいろ工夫したコストです。
木造3階の共同住宅はランクアップの耐火仕様にする必要が法的にあります。
よって今回のご計画では、事業資金的に難しいと思います。

融資額や、OKA様の事情など分からない上で恐縮ですが、
お土地を所有されている事業ですので、
キャッシュフローとしては、もう少し違った計画内容で成立するのではないかと思われます。

大口は横浜駅に遠からず、横浜近辺に住むよりもちょっと安い選択がしやすいエリアかと思われます。資金面も重要ですが、競争の激しい賃貸市場の中で、少しでも差別化して満室になるような計画も必要です。
私どもは、キャッシュフローを基に適正な賃貸計画をご提案致します。
神奈川県はエリア的に弊社から近く対応可能です。
お声がけいただければ幸いです。

株式会社アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石 明弘
http://ateliercu.jp
矢印
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2020年 8月19日
OKAさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的でシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸は他と競合しな差別化が重要ですので、ザイン性が高い建築はお任せ下さい。

2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。詳しい情報を頂ければプランを作成致します。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生寛史建築計画研究所/日比生
矢印
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