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建ぺい率30%、容積率100%の土地

初めまして、戸建を建てるために土地を探しています。

土地32坪(間口約7m×奥行き約15m)で建ぺい率が30%、容積率100%の第1種低層住居地域です。
狭い上に、建ぺい率が30%のためか相場の半分近く安いのです。

そこでご相談なのですが、容積率100%で延床面積が32坪ですが、もう少し広さが欲しいなと思います。
設計の工夫でもう少し広さを確保することは可能でしょうか?
第1種だと高さ制限もあるのかなと思うのですが、3階建ても可能なのでしょうか?(一般的な3階建ては高さどれくらいでしょうか?)
半地下やスキップフロアなどで工夫ができますでしょうか。

質問が多くて申し訳ありません、
アドバイスをいただければと思います。
よろしくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2010年 9月 4日
あんこさんへ
高津建築設計事務所のこうづと申します。ご相談の土地は、大きな床面積が取れない厳しい法規制が掛かっている敷地ですね。
しかし逆に考えれば、そのあたりは空地の多い(緑の多い?)住環境に優れた土地とも言えます。建築の広さは、床面積の大小に因るところがありますが、空間の大きさは工夫すれば驚くような広がり感を与えてくれます。(スキップフロアーなどはそのいい例です。ハウスコに掲載している我社の作品を参照していただければと思います。)法律上は32坪の床面積となりますが、地下室やロフトと呼ばれる空間は容積率から緩和されますので、その分だけ面積を増やすことは可能です。但し、地下室は建設費が高めになりますので、ご注意ください。当該敷地に建てられる家は、高さ10mもしくは12m以下ですので、1フロアーの階高を2.8mと考えれば3階建ても可能となります。
敷地周辺の住環境は変えられないので、その土地が気に入れば前に進まれてはいかがでしょうか?建物はアイディア豊富な建築家が、きっとすばらしい解決法を提示してくれますので・・・。
いい家創りをしてください。
矢印
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ユーザーの返答

2010年09月07日

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早い回答ありがとうございます。地下室はやはり建設費が高くなるのですね?
環境はやっぱりいいですね。そこはかなり惹かれますが・・・。スキップフロアーなど色々検討してみます。ありがとうございました

2010年 9月 4日
はじめまして、陣内と申します。

第一種低層住居専用地域の絶対高さ制限は10m,12mです。他に道路斜線、高度斜線、日影斜線、北側斜線等の高さ制限があります。役所の都市計画課に聞けば教えてくれます。
基本的に3階建ては可能ですが、斜線制限などで調整する必要があると思います。
仮に斜線制限などうまく避けて建てられると仮定し、勾配屋根ではなく、フラットの陸屋根で考えると

敷地面積        7m x 15m = 105 ㎡(31.7坪)
一層の床面積     105 x 30% = 31.5 ㎡( 9.5坪)
地上3階建ての床面積 31.5 x 3層 = 94.5 ㎡(28.5坪)

地上の部分をそのまま地下に部屋を設けた場合
           31.5 x 4 層 = 126 ㎡(38.1坪)

になります。
地下室は、床面積の合計1/3まで容積率に算入されませんので、今回は、地下室の床面積は容積率を計算する場合、除かれます。
126 ㎡ / 3 = 42 ㎡ > 31.5 ㎡
最近の施工業者によると、地下室の建設コストはドライエリアを設けた場合、除湿装置等を含み約100万円/坪です。地下の部分が延べ面積に入らないように一部地上にだすと90万円/坪くらいです。

第一種低層住居専用地域の場合、壁面後退、斜線制限等がありますので、土地を購入される場合、建築士の方に相談されるほうがよいかと思います。
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ユーザーの返答

2010年09月07日

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より具体的な数値で教えていただきまして、ありがとうございました。
1階の面積が31.5㎡はやはり小さいですね。
屋根まで教えていただきましてありがとうございました。自分の欲しい間取りを当てはめて考えて見ます

2010年 9月 7日
あんこさん

はじめまして、マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現在当社で設計中の案件と全く同じケースです。

前出の建築家の方々が仰っているように、地下・半地下・ロフト等の容積
算定上の緩和規定を適用することで、120㎡以上の住宅が建設可能
です。

しかし、上記の場合、地下部分のカビに注意してください。
地下の漏水は、誰もができる工法ですが、カビない設計は、経験者でない
となかなかできません。
数年経って、カビ臭くて住めなくなった話しをよく聞きます。
その点の技術と経験を見極めるようにしたいものですね。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる
http://www.maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2010年09月07日

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カビですか・・・地下ですと漏水やなどの心配も考えないといけないのですね。
色々な視点からありがとうございました

2010年 9月10日
あんこさん、はじめまして。
坪内優建築設計事務所の坪内です。

第1種低層住居地域という環境の良い地域ですが、その分規制も厳しくなっている所も有り、プラス面とマイナス面があります。
そのプラス面を十分に生かして、マイナス面を逆手に取ると言う考え方が必要かと思います。

既に、皆さんが仰っておられるように、建蔽率にかからない半地下ということは、有効な手段だと思います。
しかし、地上と違ってコストがかかったり、湿気の問題があることも確かです。
予算がどの程度あるのかわからないので、仮定の話になりますが、半地下にしても湿気の無い快適な部屋を作る事は十分可能です。
半地下にする事で、周囲の視線や音からも開放されたり、温度も一定に保たれると言うメリットもあります。
地下室の面積は、全体面積の1/3までは容積から除外されますので、100%を超えて作る事も出来ます。
ただし、当然建設費は増えます。
予算が少ない場合には、思い切ってコンパクトな住宅にするのもひとつの方法かと思います。
スキップフロアーにするのも、空間に変化がついて面白いと思います。

いずれにしても、マイナス面を考えるのではなく、プラス面を考えて、家作りをされる事をお勧めします。

難しい条件の方が、私たちは楽しめると言う変わった面を持っていますから。(笑)
具体的に、気になっている方に相談されてみてはいかがでしょうか。
矢印
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2010年09月11日

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ありがとうございます、マイナスばかり考えてしまいましたが、プラスにして考えるのもひとつですね。そして半地下とかスキップフロアは好きな感じなので、プラスですね。ありがとうございました

2010年 9月11日
はじめまして、いなはら建築研究室の稲原と申します。

第一種住専で建ぺい率30%ということは、最も住環境に優れた地域、逆に言えば最も建築条件の厳しい地域ということになります。

従って、建ぺい率・容積率・絶対高さ・北側斜線制限のほかにも、外壁後退距離や高度地区・日影規制・地区計画など、建物ボリュームを増やすことが出来ないような規制が掛かっているものと思われます。また、場合によっては「建築協定」によって規制が掛けられているかも知れません。

そのような規制によって3階建ては無理で、法定延床20坪弱の2階建てしか建てられないのではないでしょうか。

でなければ、土地代が「相場の半分」という説明がつきません。

「安い買い物」をするためには、それなりの「目利き」が必要です。

そして、その「目利き」をご本人がお持ちでなければ、その道のプロ(土地に詳しい建築家)に頼るべきだと思います。(もちろん多少の費用は発生しますが)

「土地を買ってから後悔」することだけは、避けましょう。
矢印
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2010年09月11日

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ありがとうございます。建築協定あるかも知れませんね、一度調べてみます。確かに安すぎるには理由がありますね。じっくり検討してみます

2010年 9月13日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 高さ制限は、東京都では高度地区という条例で定められている事が多いです。その他、地区計画、風致地区の指定のある可能性がありますので、法規規制はきちんと調べないと後で後悔する事になってしまいますので、建築家にきちんと相談する事をお勧めします。
 また、家全体の面積を気にされている様ですが、各階の面積、言い換えると生活の中心になる階の面積が、9.6坪(19帖)しかとれない事に注意してください。家の計画についても建築家に相談してから土地の購入を決める様にお勧めします。
 最後に、この建ぺい率と容積率から想像すると、広い土地で非常に密度の低い緑豊かな住宅地なのでしょうか。そうであれば、その街の風景にあった家が建てられる様に考えていきたいですね。添付した写真は新宿の狭小、高密度な街に建てた家です。参考にしてください。
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2010年11月09日

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ありがとうございます。追加で入れていただいていたのを知りませんでした。。
やはり調べましたら風致地区に設定されていましたので、現実問題難しそうでしたので、今回はあきらめました。改めて地区計画を調べることにしました。アドバイスありがとうございました。

2010年 9月13日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 高さ制限は、東京都では高度地区という条例で定められている事が多いです。その他、地区計画、風致地区の指定のある可能性がありますので、法規規制はきちんと調べないと後で後悔する事になってしまいますので、建築家にきちんと相談する事をお勧めします。
 また、家全体の面積を気にされている様ですが、各階の面積、言い換えると生活の中心になる階の面積が、9.6坪(19帖)しかとれない事に注意してください。家の計画についても建築家に相談してから土地の購入を決める様にお勧めします。
 最後に、この建ぺい率と容積率から想像すると、広い土地で非常に密度の低い緑豊かな住宅地なのでしょうか。そうであれば、その街の風景にあった家が建てられる様に考えていきたいですね。添付した写真は新宿の狭小、高密度な街に建てた家です。参考にしてください。
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