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家づくり相談

土地

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13件

間口2.5m、前面道路4.4mの旗竿地

駅近の割りに静かなところで、町並みも良く、通勤にも便利で、
今まで見た中では一番いい周辺環境にある土地に出会ったのですが、旗竿地なので悩んでいます。
予算オーバーで同エリアの整形地は買えません。

第一種高度地区60/150の土地で、
間口は接道部分が2.5mで、駐車場部分を超えたところから2m。
竿部分お長さは16mで、旗部分の広さは54平米。
全面道路は南西4.4mです。

前に建つ家は、3階建てで1m離して建てるそうです。
前の家の模型を見せてもらいましたが、かなりきつい角度で斜線がかかっていました。
左手と後ろの家は二階建て、右手の家はまだ建っていませんが、3階建てになると思います。
3階建てを建てたいなら、半地下を掘る必要があるそうです。

旗竿部分が細めなので、車の出し入れ、人の出入りで苦労するのではないか、
工事が割高になって、予算内に収まらないのではないか等心配しています。
また、前面の家が1m間を空けて建つのでいいと聞くのですが、
1m間が空くことによって、どのくらい日が入るようになるのかは想像が付きません。

避けたほうが無難でしょうか?

仲介手数料やローン関連の手数料を除くと、家に割ける予算は2300万です。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

13件

2010年11月 1日
当方も参加しているハウスコさんのコンペですが

シンプル&シャープモダン(世田谷区S邸)
【エリア】東京都
【予算】2,000万

丁度、同じような内容ですね、参考にされては如何ですか?
矢印
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2010年11月01日

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ありがとうございます。とても参考になります。
中庭があるのがいいですね。
この土地の摂動部分の間口は2.5mなのでしょうか?

2010年11月 1日

parumuさんへ

高度斜線のかかり方や住まいの内容、どの程度の仕様を御希望なのかなど、詳しくわかりませんが、勝手な想定のもと、建築費を試算します。また、都内での建築という想定です。

半地下部分(RC造)12坪x95万/坪あたり=1140万
1階(木造)12坪x70万/坪あたり=840万
2階(木造)6坪x70万/坪あたり=420万
工事費計2400万(総坪数は30坪です。)
設計監理費350万
総合計2750万

(※1㎡=0.3025坪)

2300万円というご予算、少々キビシイかなと。

また、採光については、天窓や吹抜けを工夫して、家全体に光がめぐるように出来るのでは、と思います。却って、楽しい家になるんじゃないでしょうか。

かわしまげん・川嶋玄建築事務所


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2010年11月01日

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具体的な数字をありがとうございます。
とても参考になりました。
また、採光については何とかなるということが分かってよかったです。

2300万円以上は難しいので、
この土地で半地下ありの3階建ては
あきらめようと思います。

2階建てで、広さを我慢するか、
他を探すか考えて見ます。

2010年11月 1日
ごめんなさい駐車部分は2.7mその後2.0mです。
でも、駐車部分の接道入口は部分的に協定で0.7m隅切り部分が有ります。
でも、道路幅は実巾3.7mくらいですのでPARUMUサンの方が条件がいいので大丈夫です。
但し、車種は中型位までですよ。

あまりに速いレスポンスで削除前に回答して頂き申し訳ありません。
矢印
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2010年11月02日

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早く回答しすぎてすみません。詳細をありがとうございます。

前面道路4.4mだと、中型車位まではOKということで安心しました。
20cmの差がどのくらいの意味があるのか、あまり想像がつかないのですが、
人が横向きに通る必要があるとか、そのような感じでしょうか?

考えている土地には、

・境界塀はお互い同意の上でないと建てられない。
・敷地境界において必要最低限の範囲で敷地の一部を通行(車両を含む)しても良い。

という協定事項があります。

2010年11月 2日
parumuさんへ

再び、川嶋玄建築事務所です。
木造2階建てなら、ご予算上は何ら問題ありません。
ロフトをたっぷり取りましょう。

高度斜線をかわすのに、スキップフロアという手もあります。
(うまくいくかどうかは、具体的な敷地条件が無いと分かりませんが。)

その場合の試算は、

半地下(RC造)4坪x95万=380万
1階(木造)12坪x70万=840万
2階(木造)12坪x70万=840万
工事費計:2060万(総坪数28坪)
設計監理費:340万
総合計:2400万

やっぱりちょっとオーバーしてしまいました。
残念。
矢印
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2010年11月02日

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スキップフロアという方法を使うと、
半地下の坪数が減らして、2階の坪数を増やすことができるんですね。

土地の価格を100万円落としてもらうことができれば、
これでいけますね。

2010年11月 2日
川嶋玄建築事務所です。

敷地の方位などを見て、最低でもラフプランを作ってみないと、うまくいくかどうか100%とはいえませんよ。おそらく上手くゆくであろう、という一つのアイデアの段階です。

土地の契約後、とんだ見込み違い、なんて事にならないように、ラフプランくらいは作るようにしてください。

ちなみに、スキップフロアというのは、各階の床の半分が半階づつあがってゆく構成です。1階、2階のそれぞれにも、途中に半階分の階段がきます。家全体をあまり仕切らずに構成するプランに向いています。
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2010年11月02日

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了解しました。そうですよね。
契約前に、少なくとも、ラフプランを作ってもらうようにします。

スキップフロアは面白いですね。家の強度に問題はでないのでしょうか?

2010年11月 2日
スキップフロアのイメージのポンチ絵です。
御参考まで。
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2010年11月02日

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わかりやすい図を、ありがとうございます。
スキップフロアを使うと、半地下を部分を減らして、
3階部分を増やせる理由が良く分かりました。

2010年11月 2日
parumuさんへ

ちょっと専門的になりますが、各階の床が分断されることによって、『床剛性』にはデメリットです。床が一体的なほうが、直感的にも丈夫だと分かりますよね。

ですが、あらかじめそれを補うような補強を考えた設計にすれば、十分な耐震性は確保できます。構造上きちんと配慮できる人に設計を依頼してください。
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2010年11月02日

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説明をありがとうございます。耐震性が確保できるのであれば安心できます。

2010年11月 2日
その協定が有れば大丈夫ですね。

おっしゃる通り横向きなどのストレスアプローチになりませんね。

その部位の塀は無しで進めてOKです。

要は駐車場を通過して各々にアプローチするような感じですね。

ただ駐車するときはお隣のお子様(もちろんご自分のお子様も)がいらっしゃる場合の考えられますので、くれぐれもご注意ください。テールミラー付きの車などにするとかセンサーライトを付けるなどの措置をお薦めします。

ちなみに、私の場合、(川嶋さんゴメンナサイ)3階建てだと、コスト高になるので、
2階建て+ロフトで、ボリューム確保できるなら(ロフトは1.4mの天井高さです。)そちらをお薦めします。
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2010年11月02日

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協定関連のアドバイスをありがとうございます。

事故を起こさないように気をつける必要はあるものの、
塀なしでいけば、なんとかなりそうですね。

ロフト案もいいですね。二人ですむので、それでもなんとかなりそうです。
行くのが楽しくなるロフトができたりするといいですね。

2010年11月 2日
志賀さんへ cc;parumuさん

『2階建て+ロフト』を否定するつもりはないんです。
最終的には、両案を作って見て、コストとのバランスでどちらが良いか判断するのが正解なんでしょう。

(勝手に建築家同士で話しして、失礼しました。)
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2010年11月02日

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とんでもありません。とても参考になります。
両方作ってもらえて比べられたらいいですね。

2010年11月 2日
川嶋さん

おっしゃる通りです。ケーススタディをした方がよいですよね。

大変失礼しました。
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2010年11月 2日
はじめまして、横浜の河辺と申します。
土地の大きさ、形の話もありますが、parumuさんにとってこの地はどんな場所なのでしょうか?「一番いい周辺環境、、」とは何を差しているのでしょう、そこにparumuさんにとってもっとも大切な暮らしがあるように思います。建築はどのようにもつくれます。この土地ではなく、この地域に住みたいと思える事が最も大切なことと思います。
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2010年11月02日

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「区画がきれいで閑静な住宅地なのにも関わらず、一、二区画歩くとごみごみして活気のあるエリアのでることのできる駅近の場所。」のような感じでしょうか。言葉で表すのは難しいですね。

2010年11月 2日
parumuさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを主業務としている
片瀬と」申します。

旗竿敷地の場合、徹底的に、価格交渉しましょう。
あと10%以上は、下がりますよ。

弊社で設計している、同じような敷地形態で半地下の住宅が着工します。
約35坪で2200万程度です。
高気密・外断熱・無垢のフローリングで自然素材の住宅です。

仕様調整すれば、予算内に収まる可能性も十分ありますね。

まずは、土地価格交渉です。

土地探しからの家づくり
http://www.maxnet-g.co.jp

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2010年11月03日

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ありがとうございます。
大幅に価格交渉するということは思いつきませんでした。
10%落とせれば、ぐっと現実味が増してきますね。
がんばってみます。

2010年11月 7日
はじめまして。中野区の山本と申します。
すでに、多くの回答が寄せられているので、蛇足になるかもしれませんが、ご質問の内容に興味を抱いたので、少しコメントさせてください^^

旗竿地についてですが、私個人的には、立地条件がご希望に近いのであれば、前向きに考えても問題ないと思います!前面道路も4.4mあれば、駐車場の出し入れもなんとかなりそうですし、工事車両も寄りつけるので、木造であれば心配する程コストアップはないのではないかと予想できます。
逆に、整形地にこだわって土地にばかりお金がかかってしまって、家にかけるお金が残らず、イメージ通りの家にならなかった・・・なんてことになるより、ずっといい選択ではないかと個人的には思います。
また、旗竿地のように、日照等の条件が悪い環境だからこそ、建築家とよばれる職能を存分に活用していただければと思います。日照については、空間的にいろいろ工夫することで、おそらく解決できるのではないかと思います。(スキップフロアなどを使っても楽しそうですね♪)模型を作って、光の入り具合を確認しながら設計をすすめるいいかもしれませんね。

階構成に関しては、私も2階リビング+ロフトがいいのではないかと思いますが、最近ではロフトにも固定階段を付けることもできるので、普通に使えて意外に便利ですよ♪

ちなみに・・・
おそらく敷地は都内かと推察されるので問題ないと思いますが、万一横浜などの場合は、路地状部分の奥行が15m以上だと、その幅は3m以上ないと、建物を建ててはいけないと条例で定められています。仮にその場合でも、幾つかの解決方法はが使える可能性もありますが、念のためにご注意ください!
(横浜建築基準条例4条。東京都の場合は、奥行20m以下であれば幅2mあればOKとなっています。)

費用については、旗部分が54㎡とのことですので、隣地との離隔距離を50cm確保すると仮定すると、建築面積は40㎡程度でしょうか?とすると、2階建て+ロフトの場合、約28坪程度のイメージになるでしょうか??28坪あれば2LDK~3LDKは取れると思います。そういった規模の場合、私のイメージでは工事費で1700万円弱といった程度でしょうか?その他に、地盤改良、設計料、その他諸経費、家具類などがかかりますし、仕上げや設備によってコストは動きますが、2300万のご予算であれば、木造であればまず問題ないと思いますよ!
あと、もしも28坪なくてもいいということであれば、2階にプライベートテラスを作ってもいいかもしれませんね!

よろしければ、弊社ホームページに、同程度の規模の事例や、すすめ方などを書いていますので、覗いてみてくださいね!
http://www.fit-arch.com/
矢印
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2010年11月08日

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いろいろとアドバイスをありがとうございます。
その後、旗ざおの土地は購入対象から外れてしまったのですが、
今後の土地探しに、いただいたアドバイスを役立てようと思います。
予算面では徐々に感覚が付いてきた気がするので、
整形地にこだわらず、柔軟に土地探しを続けていこうと思います。

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