建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

土地

回答 

6件

T字型の土地について

はじめまして、現在土地の購入を検討しているものです。
色々と懸念材料があるため購入を迷っています。

場所は駅から徒歩10分程の閑静な住宅街と言われるようなところにある、俗に言うミニ開発というようなもので、全体として14区画ある分譲の土地です。
全体の敷地としましては北側と東側が公道に接していて、西側の土地が約5m低くなっているので西側と北側には擁壁が設置されています。(この西側の土地が接している道は更に3m程低いです。既に地下車庫付きの2階建ての戸建てが建っています)。南側は企業の研修施設が同じ地盤面に建っています。
この土地に東側の道路から幅員4.5mの位置指定道路が敷地の真ん中に奥行き約35mで設置される予定となっています。

検討しているのはこの中でも一番奥の西側の土地です。
位置指定道路の西側の端に2.25mの間口で接しています。
路地状の部分が約10mあり、その先に南北に長い土地があります。
南北方向は約23m、東西には約4.7mの細長い土地です。
路地状の部分はこの細長い部分のほぼ中央に接しています。

普通であればまったく検討をしないような敷地なのですが、西側および北側の敷地が低く眺望がそれなりに抜けること、また緑も多く周辺環境が良いところでもあるので検討しているところです。イメージとしましては南北に伸びる谷の東側斜面にある土地という感じです。(全体の敷地としては同じ高さにあります)
また、南側の建物は区画の南側には掛かっていません。

用途地域は第一種低層住居地域。建蔽率50%・容積率100%・高さ制限10mの地域です。

そこでご相談なのですが、、
1、このような土地で現実的な建物のプランが設計可能かどうか。
(いわゆるハウスメーカーのような家は希望してなく、眺望が生かせてかつ快適な生活が送れるような家が希望です)
2、駐車スペースが狭いため、駐車するのが困難になることが予想されるのですが、やはり厳しいでしょうか。(敷地から見て南東にある区画と位置指定道路の4.5mある西端を2.25mずつ分け合います。道路に接する部分から5mまでは互いに塀などを作らないという協定を結ぶ予定です。慣れでなんとかなるのかなと思っています)
3、西側の擁壁は境界から東側に1.3m程内側に設置されていますが、付属するコンクリートの部分が境界ぎりぎりまで西側に張り出しています。建物はこの上にのる形になるのですが、設計する上で制約となったり懸念となることはありますでしょうか。

このような土地ですので、価格自体は周辺相場の約7割程度です(南道路の整形地と比較すると約6割程度)。
両親は資産価値という観点から土地の形を見て懸念を示しています。
設計次第では価値も上げられるのかなとも思っているのですが。。

わかりにくくて申し訳ありませんが、何かアドバイスを頂けたら幸いです。

どうぞ、よろしくお願いします。
  • T字型の土地について

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2010年11月12日
すまいるさんへ

とっても難しいです。いえいえ、建築のことではなくて、土地の状況を理解するのがです。出来ましたら、測量図などアップしていただけないでしょうか?
あと、差し支えなければ、都道府県も。

よろしくお願いします。

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年11月12日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

川嶋 様

早速ありがとうございます。
説明がわかりにくくて申し訳ありません。
測量図をアップすると場所を特定できる可能性があるので、申し訳ありませんが簡単に図面を書いてみました。

土地の場所は東京都世田谷区となります。

どうぞ、よろしくお願いします。

2010年11月12日
はじめまして、いなはら建築研究室の稲原と申します。

私も「なんとなく」しか土地の状況を理解出来ませんが、東西方向4.7mに、
擁壁部分1.3mが含まれるのであれば、実際建設可能な平坦面は、3.4m
しか無いということになりますから、相当プランに制約が出てきます。

それから、幅員4.5mの道路及び、奥行きの無い敷地内では、車を転回さ
せることが不可能ですから、車を入れる際、または出す際に、35m以上、
延々とバックさせなければならなくなります。
さらに、敷地部分の10mは、2.25mしか無いのですから、相当神経を使う
運転を強いられます。
また、東西方向の奥行きよりも、車の長さが長い場合は、2.25mの部分
まで車がはみ出ますから、車との間の僅かな隙間を通って出入りするよう
なことになります。

相場の7割とのことですが、実際建設可能な部分の面積(擁壁部分と竿
部分を除いた平坦面)で、坪単価を出してみてはどうでしょうか。
周辺相場よりも、かえって「割高」になるはずです。

高い買い物ですから、慎重に検討してみてください。
矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2010年11月12日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

稲原 様

早速の回答ありがとうございます。
駐車場所については懸念しております。
現在乗っている車は幅が1670mmですので、なんとかなるのかなとも思っているのですが、買い換えたりした場合は制約となる可能性はあるのかなと思っています。

また、建築可能な面積の坪単価で改めて出して見ますと、約8割位になりました。

アドバイスありがとうございます。

2010年11月12日
すまいるさんへ

図面を載せて頂いて、状況はほぼ把握できました。

質問1への回答
空中に住んでいるような、眺望豊かな、素晴らしい家が出来ると思います。まさに、世界で一つの家。

質問2への回答
車はUターンできないのですよね。出し入れは結構大変だと思いますが、車の使用頻度によるのでしょうか。

質問3への回答
建築が実現できる条件として、擁壁の構造が確認できる図面の入手が可能であることです。コンクリートの中にどのように鉄筋が入っているかなどが分かる必要があります。擁壁の下の地盤調査もほしいところです。

蛇足:価格が相場の7割ですか。それでも高いかもしれません。価格交渉の余地あり、とみますが、、、。


矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2010年11月12日
こんにちは。鈴木隆之建築設計事務所の鈴木と申します。

狭小地でも設計次第で魅力的な建築ができます。
私がお薦めするのは、建築家と土地探しを同時進行することです。

建築家は土地購入の相談にものってくれるのが普通です。すまいるさんが気になる建築家に会いに行き、件の土地に、どのようなプランが可能か尋ねてみたり、ズバリ土地を買うべきか否かを尋ねてみるのがいいと思います。相談しているうち、にその建築家との相性なども分かるでしょう。

勇気(?)とエネルギーは必要ですが、一番納得が行き、良い建築ができると思います。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2010年11月13日
はじめまして。
Kahs-atelierの橋本です。

ご質問の内容については前述の建築家の先生達の仰るとおり設計次第でいかようにもできます。

土地探しの場合、私がお話しするのは一点だけです。

そこに生涯ずっと住むことになります、そこは本当に気に入りましたか?
金額で買ってはいけませんよ。

金額はあくまでもそのものの価値でしかありません。
高いと思えばその程度の価値、安ければそれ以上の価値をお施主様が見出しているという事です。

いろいろな問題点はどんな土地にも付き物です。

それが解決できる範囲なら買ってください、解決できそうにないならやめてください。

それだけです。

私達は建築家を名乗る以上、お施主さんの気に入った土地を任され前述の問題を想像以上の結果として解決する最善を尽くします。
実際に建築家が定住するわけではないので土地を決める権利はないと思ってます。

もちろんお金を頂いて設計するのですから設計については対価以上の価値を付加しなければ建築家とは言えません。

狭い変形土地。車の出入れ問題、確かに日々のことですから、華美した言い方はしません、この状況は建設コスト・生活、双方とも困難が予想されます。

でもそれを楽しめるかどうか?
そこはお施主様の気持ち次第です。

土地や建築は目的ではなく手段です。

すまいるさんの目的はきっと家族を包み込む楽しくて明るい生活でしょう。
建築はその手段でしかありません。

だから他人が設計次第でいかようにも仕立てられるのです。
一点モノであることを除けば
洋服や車と同じです。

お施主様の目的は私達には設計できません

その土地は心から気に入っていますか?

素敵な家ができることを心より願っています。



矢印
この専門家のプロフィールを見る
2010年11月15日
すまいる様へ 一級建築士事務所匠拓の寺澤と申します。
すでに回答されている型と重複するかと思いますが、まずはご質問について
1)プランは可能です。細長いですが土地を生かした提案はできると思います。

2)35mの位置指定道路ですから車の向きを変える場所はないのでしょうね。途中に転回広場がある造成なら楽ですが、慣れないと苦痛かもしれません。奥様と良くご検討ください

3)雍壁の構造次第です。雍壁を作った図面があれば判断できます。図面がない場合、雍壁に建物の荷重がかからないよう設計することになるかもしれません。

鈴木 隆之様も書かれていますが、土地探しの時から設計依頼先を探すことをお薦めします。私もそうですが土地探しを手伝う方は多いです。土地探しでプランの目安もだしますので納得がいく土地購入ができます。

ハウスコには多くの建築家が作品を掲載しています。お時間のあるときに作品を見比べて好みを選び問い合わせをして面談を重ねてください。一生に一度の家造りです。大変かもしれませんが足を使って良い縁を作ってください。すまいる様の家造りの思いが叶うことを願っています。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「T字型の土地について」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談