父の会社をアパートへ建て直す

現況の建物がどの程度の築年数かにもよりますが、商業地域で防火地域ですので、
鉄骨造で1981年以降の建物であれば改修して使われた方がコストは安くできます。
おそらく3-4000万程度ではないかと(ざっくりです)

建て替え前提でしたら
木造は7000-8000万
鉄骨造で8500-10000万程度かと思われます。

商業地域ですので防火地域となり、コストとしては木造、鉄骨造
デザイン性や耐火性、安全性ではRC造が宜しいのではないかと思います。

他、シェアハウス、店舗やホテルを付帯するなど計画の具体的な内容に関してはご相談頂ければ・・・

ご参考にされてください。

早川結一級建築士事務所　早川

ホームページ　https://architect-yu-hayakawa.net/
FACEBOOK　　https://www.facebook.com/hayakawayuarchitect/

HRMS様
はじめまして、渋谷区の中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。
質問内容が追加されている、こちらに回答します。
商業地域であれば、木造耐火となるため、敷地条件、道路幅員にもよりますが、RC造とあまり工事費は変わらないとはずです。
RC造にする場合、４階建てにするか５階建てにするか難しいところです。５階建てエレベーター無しだと、賃貸付けが厳しくなるので工夫が必要です。
工事費ですが、エレベーター無し、杭アリ、RC造５階建て80坪で、１億オーバーからだと思います。
葛飾区では(木造ですが)同規模の賃貸住宅や、新小岩駅では戸建て住宅なども手掛けています。
http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/42-horikiri.html
http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/26-nishishinT.html
何かお役に立てることがあれば、お気軽にご連絡ください。
よろしくお願い致します。
中辻正明
中辻正明・都市建築研究室
〒150-0021
OFFICE：東京都渋谷区恵比寿西1-3-5アルス恵比寿メイクス601+602
URL http://www2u.biglobe.ne.jp/~m-naka/

コンクリート建築で劣化しないさせない工法で通常の2〜3倍の長期寿命で収益を確保したい時ご連絡ください。
経験は豊富です。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac?id=ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac&mode=works
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
坪100万が基本ですが、それ以下を目指します。
気が向きましたらどうぞ、、、、、、！

はじめまして。

ゴトウアトリエの後藤と申します。
賃貸の建物計画から設計工事監理を得意としている設計事務所です。
建設地住所をお知らせ下さると、建物の規模等を調べる事が出来ます。
木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）のいずれが良いかは収支計画にも因り、もちろん収支計画のお手伝いもさせて頂きます。
ゴトウアトリエがある建物は20坪の土地（その後隣地買い足しましたが）にRCで建てたもので、狭小敷地も得意としています。

ホームページをご覧になり気に入って頂けましたら嬉しく思います。
もしよろしければご連絡してみて下さい。

よろしくお願い致します。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
atelier-m*****.com
https://a-m-g.jp/

HRMSさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
頂いた情報内でしかお答えできませんが、商業地域は恐らく防火地域だと思いますので、色々な面を考慮するとコンクリート造か鉄骨造がお勧めです。相場感はコンクリート造が120万以上/坪、鉄骨造で100万以上/坪というところでしょうか。ただ、コンクリート造の方が差別化や価値を高めることが出来そうです。
ただ、地盤の悪さが予想されるので、1000万近くの杭工事を想定しておいた方が間違いないと思います。（そこまではいかないと思いますが）
また、用途地域などから恐らく敷地一杯まで立てられるはずですので、最大に計画したとして約1億程度、出来るだけコストを抑えたい場合でも8500万円以上は見込む必要があると思います。集合住宅は他類似案件と競合しないような差別化が非常に重要です。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
プロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。
日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/

お父様は、大変素晴らしい資産を子に引き継ごうとされております。
敷地面積６５m２ぐらいとはいえ８mの道路に面しているのであれば
４００％の容積を使い切れば８階建てなどの建物が立ちます。
抵当権もなければ、融資も問題なく実行されるでしょう。
しかし、そこまでの建物を欲張りたくないという場合は、
せめて５階建てのエレベーター無しだと十分収支も明るくなり
安定したビル経営になろうかと思われます。
なぜなら小岩駅から４分という好立地だからです。
建築費的には重鉄で７５００万円ぐらいRCだと９０００万ぐらいです。
遠慮して４階にすることはないと思います。
５階でエレベータ無しでも、ワンルームの若い需要なら経験上へっちゃらです。
私共この規模のビルは、都内にたくさん事例があります。
お父様から引き継がれる資産をどうぞ無駄にされないよう
最適な建築を選択なされてください。
プランなど遠慮なくご相談下さい。

駅近で容積率400％、商業地ですので延べ床面積は約80坪、7階建て位が建つことが想定されます。構造は鉄骨又はコンクリート造が考えられ、コストは前者が約9000万円、後者は1億円位と思われます。大金が掛かるような気がしますが駅近の利便性を生かし収支計算を十分に行い検討されることをお勧めします。信頼の置ける専門家に相談されることが大事です。お役に立てれば幸いです。

(株）空間設計研究所　　代表　高橋孝栄
住所：〒１６０－００２２東京都新宿区新宿２－４－２カーサ御苑４０４
ＴＥＬ：０３－３３５９－２８６３
ＦＡＸ：０３－３３５９－２８６４
ＨＰ ：http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL　; taka*****.email.ne.jp