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擁壁のある土地の購入について

140㎡(西・東面セットバック含12㎡)
第1種低層。40/80
画像参照ください。

建て売り予定だったところを土地で購入し、建て売りを作る予定の工務店で注文住宅をお願いすることにしました。
古屋付きの状態だったを1m低く造成しての引き渡しでしたが、予定外のことが出てきて、キャンセルすべきか悩んでいます。

・西側道路より2m高。階段上る。
・南側は地主所有2階建てアパート。1m低く、3m離れて建っているので陽当たりは良好。ただし、アパートの階段が面している。
南西角にオープン駐車場(上部はデッキの予定)
・東側は90cm幅の道路より下がっていて、3m(南)~6m(北)の擁壁。その基礎の部分から高さ1mの壁を設置。
・北側は地主の家族が住む2階屋。元々隣家と同じ高さだったところ今回1m土地を削るに当たり、こちらの敷地に底部70cm、高さ1mの斜めの擁壁を設置することに。

と、セットバックあり、東と北に新しく壁あり、上からのぞかれるという土地です。
でも、わずかながら南東に庭があり、ウッドデッキもあり、駅6分ながらゆったりとした住宅地の割には手頃な物件で、気に入っていました。
ガーデニング好きなので、家の周りの通路幅を広げるために、西面は家を小さくして、北面は30cm高さで砂利敷きにして、手入れができるようにしました。

造成完成間際になり、予定外のことがでてきました。

問題①
東道路の擁壁の基礎が土地の内側の方まできていて、新しい壁の設置場所が50cm内側にする(家からの距離は1mから50cmになる)ということに。
提案1)以前からの擁壁と壁の間(奥行き70cm)は掘り返した土に黒土を足して花壇にする。
提案2)北側同様、砂利敷きにして30cm高さを上げれば、通路の支障が少なくなる。

問題②
その東側擁壁から南面に幅2m高さ2mほどの壁ができた。というのは、隣のアパート側の敷地にあり、擁壁の安全上からも撤去できない。でこぼこの仕上げを隠すためにも、分厚い壁を作ることになったということ。これについては、事前の話が無く、「知っていたが、隠すつもりはなかった」との説明。

いろいろ気になる点があったものの、「やっと巡り会えた!」土地でガーデニングプランをあれこれ考えていた中で、この2点はショックで、仲介の不動産屋を通して交渉しました。
壁を無くすことや位置・高さの変更はできないとのことで、最終的に
「造成が済んでから現場を確認して納得できなければ白紙に戻してよい。」
「50万円値引き」
ということになっています。

私としては、やっと間取りが決まったのにまた家(1階だけ?)を小さくするしかないのか、通路を30~40cm上げるために基礎を10cm上げた方がよいのか、それでもなおその物件がよいのだろうかとわからなくなってきました。
主人は「やめた方がいいんじゃない」と言ってますが。

長文を読んでいただきありがとうございます。
週明けには決めなくてはいけません。
ご意見を頂けると嬉しいです。



  • 擁壁のある土地の購入について

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専門家の回答

2件

2011年 6月 4日
みーなさん

状況が今ひとつ分からないですが、お急ぎの様子なのでコメントします。
先の回答の鈴木さんのおっしゃる通り、悩んでいるようならば、ここは一度白紙に戻し、あきらめることを勧めます。
いまはきっといいところ少しでも探して、ご自身を納得させるよう考えていませんか?

画像に写る既存の擁壁は高さ2mを超えているように見えますが、確認申請、検査が済んでいるのでしょうか。
安全性が無いとするとそもそもこの敷地で建築可能なのでしょうか?
この物件のように様々な要因がある土地の場合は、一般の方が単独で判断するのは無理があると思います。

専門家が間に入って交渉するくらいでないと後々後悔することになりかねないと思います。
とにかく慎重に判断されます様に!


アトリエ24 飯沼竹一
http://www.atelier24.jp/
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ユーザーの返答

2011年06月05日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

飯沼先生、早速のご回答ありがとうございます。

鈴木先生へのお礼のメッセージを間違って消してしまいました。
申し訳ありませんm(_ _)m
参考HPも拝見し、いろいろ勉強になりました。
この場を借りて、お礼を申し上げます。

土地契約地添付図面を確認しました。
東側擁壁についてですが、「市狭隘道路協議の回答によること 既存石積のやりかえは横浜市と協議による」
高さは、3~6mは間違いで、4~5mくらいです。

新しく手前に設置した1mの壁については、「道路後退 逆L型擁壁」とありました。
90cm幅の、おそらく拡張されることはないだろうという道ですが、セットバックして「擁壁の基礎のところから壁を作る必要がある」と建築家の方から説明されています。

契約時の説明では、市に確認したと聞いています。
自分でももっと調べた方がよいのでしょうか?

昨日、現場を見に行きました。
ほぼ造成が終わり、きれいに整地されていて、だいぶん印象が変わった気がします。

私としては、やっと気に入って契約した土地なので、心配材料が消えれば前向きに考えたいと思っています。
主人は写真を見て、「気に入ってるんならいいんじゃない」と消極的賛成?といったところです。

2011年 6月23日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
時間が経って申し訳ありませんが、写真を見させていただいた感想を回答させていただきます。
 擁壁の維持管理と将来の改修がたいへんなのできちんと考え直した方が良いのではないでしょうか。自分の擁壁と隣接地の擁壁共に同様です。また、雨水の排水も気にかかります。このような人工物に囲まれた所にゲリラ豪雨が来た時に心配です。
 第三者の専門家にご相談される事をお進めします。場所によっては私も相談に乗る事が出来ますので、その際はメールください。
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