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土地

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8件

土地購入に迷っています

現在開発道路が入る分譲の土地を購入しようと考えています。この土地には以前RCのマンションが建っており、地下2階まであったそうです。今解体作業を行い造成中ですが地下6メートルほど掘り返しています。
この土地は建築条件付きでもはんばいしているのですが、この場合は土地にプラス1000万で建物が建てられ予算はかなり安くつくのですが、できれば他で建てたい気持ちもあります。その場合は地盤改良費で150万くらいは予算を見積もっていた方が良いと不動産屋にいわれました。
そもそも、地下があり6メートルも掘った土地を購入しても
今後家を建てた場合大丈夫なのでしょうか?
造成中の土地に空いた穴にはきちんと土が埋められるかも心配なのですが、このような点は心配いらないのでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2011年 6月20日
自然な考え方をすると

大きな6m穴を埋めて再利用となると、現状の周りの土、埋め戻しに使う土の種類にもよりますが、当然、地盤は弱いです。

いわゆる盛り土と同じです。

土地が落ち着くまで2年~5年かかります。

ですが、せっかく根切りを6mも行うのですから、ある程度埋めてもらい地下利用をするなどすれば、根切り分の費用が抑えられるなどのメリットがある可能性もありますね。

お近くで、信頼置けそうな設計事務所に相談されては如何ですか?
矢印
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ユーザーの返答

2011年06月21日

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早速のご回答ありがとうございます。

やはり盛り土と同じような地盤になってしますのですね。。。
土地が落ち着くまで数年かかるのはやはりリスクがあるような気がします。

地下利用は全く考えていなかったのですが、予算におさまるようなら、ぜひ考えていきたいと思います。

2011年 6月20日
inkoinkoさん

はじめまして、マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

RCマンションを解体しての土地分譲ですか。

一般的に、解体工事は、地下躯体だけを解体し、杭を残す場合
が多いので注意してください。

また、造成に使用する土地も、調査する必要があります。
一般的な山砂で埋め戻しをしていれば問題ありませんが、悪徳
業者などは、ガラ(コンクリートの残骸)や産業廃棄物などで
行う酷いケースがありますので、注意したいところです。

盛土の場合、どうしても地盤耐力がありませんので、地盤改良
や杭を使用しなければなりませんので、コストアップの要因と
なりますね。

勿論、普通に施工すれば問題ないのですが、下手に行うと、地
盤沈下等の原因になりますので、注意してください。

また、1000万で、どの程度の家ができるのか、これまた
心配なところですね。

写真は、地下利用のスキップフロアーの住宅です。
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ユーザーの返答

2011年06月21日

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早速のご回答ありがとうございます。

解体工事や造成に使用する土は本当に心配です。手抜きかどうかは素人の私には
なかなか判断できないので、何か良い方法はあるのでしょうか?

盛り土で地盤改良し、杭を使用すれば家を建てても大丈夫、という事ならば
土地の購入を前向きに考えたいのですが、難しいところです。

2011年 6月21日
inkoinkoさん


価格が安いと言うことは、その理由があります。
その安さを求めるのか、あるいはこの土地の周辺環境などが気に入って購入するのか…そういう選択肢はあると思います。
でも、それ相当のリスクがあります。
それが心配であればとりあえず他を当たる選択を勧めます。
もし不具合があった場合には転売もできなくなります。
一般の消費者が判断できる状況ではないと思います。

>盛り土で地盤改良し、杭を使用すれば家を建てても大丈夫、とい
>う事ならば土地の購入を前向きに考えたいのですが、難しいとこ
>ろです。

それこそ、きちんとした地盤調査の結果がないと簡単に判断できま
せん。

十分に慎重に検討してみてください。
それでもその土地を購入して家を建てようとお考えならば、まずは
第三者の設計事務所に相談をしてみてください。


アトリエ24一級建築士事務所・飯沼
http://www.atelier24.jp/




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ユーザーの返答

2011年06月21日

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回答ありがとうございます。

土地の売主でもある、建築条件付きの建物があまりにも安いので、開発分譲地の
造成工事も手を抜かれるのでは心配しています。

地下を掘っていない物件ならば購入間違いなかったのですが、今では購入はやめようかと主人と話し合っている所です。え4r

2011年 6月21日
inkoinkoさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

私の文章が悪かったようで、誤解が生じているようですね。

選択肢は、地盤改良をするか、又は、杭工法で行うかです。
コストは、地盤改良の方が安いので、一般的には、地盤改良
を選択するケースが大半です。

盛土が心配の場合、その土を採取して、土壌調査を行いこと
も可能ですよ。
専門機関で見て頂ければ、土壌汚染の有無に関しては、納得
できるのではないでしょうか。

矢印
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ユーザーの返答

2011年06月21日

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何度もコメントありがとうございます。

私達の購入しようとしている土地は南向き道路に面し、間口8メートルの長さ16メートルの縦長の土地です。

私達が実際見ただけですが、南側半分の面積はかなり掘り返してありました。
そのような場合は、掘り返していない土地と混在して地盤はもっと悪くなるのでしょうか?それとも地盤改良で杭をきちんと打てば十分なのでしょうか?

2011年 6月21日
inkoinkoさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

今回の場合、二つの方法があります。
1)基礎を杭工法とする方法
2)地盤改良をして、ベタ基礎にする方法です。

但し、地盤によって、強度の変化(許容耐力以下)があると
不同沈下を起こしますので、十分調査をしなければなりません。
矢印
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2011年 6月21日
inkoinkoさん。初めまして大阪の岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。
結論から言いますとここに基礎構造にお金を掛けない「すまい」は建てるのはやめたほうが良いのではないでしょうか。
「参考として」
1)なぜここに地下2階の建築をしたのか考えなければならない。(データーがないため!)
2)6m付近は地盤が良くてベタ基礎による基礎構造としたためか。
3)そうすると杭は打っていないことが判明する。
4)6m掘削して埋戻しとして地盤改良(ふつうは表面2m前後まで良いとする施工である。)の上に建つ計画はやめた方ががいいのではないでしょうか。杭と打つのが普通である。
5)このような危険なところに大切な財産を費やすのは避けた方がよいのではないでしょうか。まだいい土地が見つかります。粘り強くさがしましょう。
6)安いからと言って買うと「安物買いの銭失い」となります。
7)この土地が環境よく好きな土地であるため、どうしても建てたいのであれば構造計画や基礎構造を理解している構造とパートナーを組んでいられる建築家をさがして検討するのも一つの考えです。
8)関東には素晴らしい構造家がおりますが、姉歯のような計算屋で構造計画できない構造もおりますので気を付けてください。
9)すばらしい建築家にはすばらしいパートナーの構造家が居るのが自然です。
矢印
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2011年 6月23日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 簡単に回答させていただくと、土地の宅地分譲業者さんの能力次第です。例えば大手開発業者さんなどが、このような大規模建物の跡地を戸建て分譲地に再開発する事はあたりまえに行なわれています。但し、地盤についはきちんと地盤改良をしたり、土質改良をしたりして、強度や土壌を保証しています。ちなみに、私は都市計画にも携わっており、大手のN不動産の住宅分譲地はお手伝いしております。
 ですので、今の開発、販売会社の技術力と信頼性を確認し、さらに前述の地盤保証をきちんとしてもらう事が重要です。
 さらに細かなご相談があれば直接ご質問ください。ご相談は無料で対応致します。また、1000万円台の住宅を企画しておりますので、HPもご覧頂ければ幸いです。
矢印
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2011年 6月25日
テキネコム(適値コム)より

マンションがB2Fまであり、その部分を解体する。
その場合何が起きるか。
予測できることを整理します。

1、そのマンションがどのような工法で建築されたか。
そのマンションの図面を入手するべきです。
基礎の方法によって、ソイル(杭)などが存在している
場合、その処理をどうするのか、明確にするべきでしょう。

2、盛り土の方法について、
不動産屋がいい加減な話をしている可能性があります。
一般に地盤改良は土に対する対応と杭などの施工方法が
様々あります。
また、その土地の周囲による条件が分かりませんが地層の
状況によって、対応が変化します。

専門的知識を持って対応するべきと考えます。

現在、当社の相談者で建築条件付きの不動産会社と数か月
交渉した結果、辞めた方がおります。
その方は不動産屋と建築会社の金銭的な不明な請求を見つけられ、その費用の必要性を当社で確認した結果、根拠なき項目であり、あくまで、業者間での手数料を購入者に負担させている
ことが発覚しました。

よって、1000万円の住宅が安いか、高いかは後からその結果が
生まれることを知るべきでしょう。
建築は何十年も住み続けるのです。
良く吟味して購入して下さい。

まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。

http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420/blog
http://keikakuin.exblog.jp/15625938/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420
http://www.keikakuin.net/
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