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狭小地の家作りに関して

以前http://www.houseco.jp/qa/detail/550で質問させていただきました
無事土地の契約が終わり、取得いたしました。
間口4M奥行き13M 南道路15Mの狭小地です。計画道路に一部かかっており(優先整備路線にはなっていません)、プランも1階、2階半分が貸しテナント、2階半分、3階、4階(計画道路上以外)が自宅という希望です。ラフプランは不動産購入時、住宅ローンのため、仮で工務店さんに作ってもらいました。

計画道路のため、軽量または重量鉄骨もしくはコンクリートプロック造で作ろうかと思っています。もちろん地盤の問題は調査してからですが(近隣は10MにN値50が出ています)、間口を目一杯とるのに、適した工法はあるのでしょうか。

私がしらべた範囲では、
1 ALCかアスロック無足場で外からコーキングしない方法(隙間が5~10センチ程度でも大丈夫?)
2 ALCかアスロック無足場で手が出るスペースを残して外からコーキングする(隙間15センチ程度必要)
3 断熱材付ガルバリウム外壁(5~10センチあればOK?)
4 RM造(境界線上でOK?)

1.2の場合(特に1の場合)は、防水面(雨漏り)はやはり覚悟しないとだめでしょうか?それとも、防水シートなどで20年くらいは大丈夫な工法はありますか?
3のほうが1,2よりは防水面は安心ですか?
4は杭基礎ができ、地盤が許せばればと思っておりますが、一番防水面でお勧めでしょうか?

なにか特殊な対策、おすすめの工法があれば教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2011年 7月 4日
sumapanさん

以前回答させて頂きましたマックスネット・コンサルタントの
片瀬です。

隣地との離隔距離は、民法に規定されており、近隣の建物が
全て50センチ離れていなくても、隣だけは了解しない場合が
ありますので、注意してください。

念のために、覚書き程度は、締結しておきましょう。

その上で、どの程度離せば施工可能なのかの検討が必要です。

机上では、色々な工法が考えられますが、実際は、電線の問題
やクレーンの設置位置・吊り込み時の道路専有許可の問題等
全てを調査しないと判断できないでしょう。

また、住宅瑕疵担保責任保険の適用を考慮すると、そのまで
リスクを犯して施工して頂ける業者が現在いるのか、調べる
必要もありますね。

建築の判断は、総合的に行わないとなりませんので、単純に
回答できないのが、現状だと思います。

土地探しからの賃貸併用住宅
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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ユーザーの返答

2011年07月04日

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以前と合わせてご回答ありがとうございます。
隣地との距離は商業地で、隣地も境界一杯に建っており、土地購入時に不動産業者に確認してもらっており、問題ありません。建てる前には、念のため、隣地の方にももう一度確認を取るつもりです。

工法に関しては、いくつかの工務店さんに現地を確認してもらっており、問題はなさそうです。
瑕疵担保に関しても、了解しております。

2011年 7月 5日
アーキネットデザインの市川均です。
ご質問の件で、ひとつアドバイスをさせていただきます。
 境界線上に建物を建てる場合、ご質問にある防水への配慮に加え、防火を考慮される事をお勧めします。
 隣接する建物が耐火建築物であれば良いのですが、火災の延焼は、自分が火元の場合と、隣りが火元の場合をきちんと想定してください。最近、私が支援している中野区のある商店街でも火災があり両隣に延焼しました。幸い人身被害はありませんでしたが、現金など大きな経済的被害がでました。大きな災害だけでなく、このような小さな火災は身近におこる事を想定してください。
 その上で、自宅にとってもテナント管理者としても望ましい、きちんとした土地利用と建物計画を策定するといいでしょう。
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ユーザーの返答

2011年07月05日

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市川様

アドバイスありがとうございます。防火地域ですが、より、火災には配慮しようと思います。

星マーク
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2011年 7月 5日
基本線としては、1.が良いと思います。
但し、ALCやアスロックのジョイントから万が一雨水が浸入しても、壁体内から外に自然排水でき、室内側に影響が出ないディテールにすべきです。さらに、いざという時には、室内側から補修できる事が出来るようにすべきでしょう。
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ユーザーの返答

2011年07月05日

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川嶋様

ありがとうございます。アスロックは中空のため、内部水切りにて排水できるのですね!
とても参考になりました。

ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2011年 7月 5日
狭小敷地での計画は色々と頭を悩まされることと思います。

私が知っている例をお話しますと、以前いた事務所で商業地域で8階建てS造で隣地境界線との隙間10cm程度で施工したものがあります。外壁材はアスロックの縦張りで、工場塗装。縦目地は召し合わせ部に防水パッキンを挟んで、内部側シーリング。横目地は水切り金物仕舞いです。
後から外壁のメンテナンスが困難な場合は、外部にシーリングを使うと劣化してもメンテが出来ないので、選択しない方が良いと思います。

もうひとつの例は、S造4階建ての耐火建築物の場合で、隣の建物が境界線ぎりぎりに建っていました。当然隣側の空きスペースは利用出来ないので、外壁をどれだけ逃がせば施工可能かという検討から始めました。上記の例の様にアスロックにすれば10cm程度で可能だったのですが、基礎を杭方式にしない為に建物をできる限り軽くしなければなりませんでしたので、選択したのは金属板張りで耐火構造にする方法でした。金属スパンドレル板縦張り工法。1枚の幅が15cm程度の加工された板金を、内部から差し出して1枚づつ留めていく為の、電動ドライバーの使用可能寸法として、境界線との空きスペースを20cmと決めました。

もう1例は、S造3階建ての住宅で、耐火要求はありませんでしたが、敷地の間口が3.9m。奥行き24mという細長い敷地でした。間口を有効に使う為、隣地境界線に沿って足場を組み、金属板張りの外壁を仕上げ、その後足場を撤去して、外壁全体をジャッキUPして隣地境界線側に移動させるという方法も体験したことがあります。

参考になれば幸いです。
矢印
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2011年07月05日

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石井様

3つの例、とても参考になりました!アスロックのサポートにもメールで問い合わせ中だったところ、
アスロック縦張り工法に2次シールを加えた工法。
2次シールは、シーリング材が切れた時の補助として、内部側の目地にガスケットを入れるもの。
横目地には内水切りを入れて、漏水した雨水を部屋に入れる事無く、中空を利用して下部に排水。
という回答が返ってきました。

まさに石井様の1番の例と全く同じです。

杭はなんとか打てる場所のようですし、ALCよりアスロックが素材としては好きなので、この工法で設計士の方と工務店を探そうかと思います。

2011年 7月 5日

説明が足りなかったと思うので、再度書き込みます。
私が言っている事と、アスロックの中空とは関係ありません。

アスロックは、600x4000と言った寸法の製品です。従って、長手方向にも、短手方向にも、ジョイント(継ぎ目、或いははぎあわせ部)が有ります。そのジョイント部分からの漏水対策です。

イソバンド(断熱材付きガルバリウム?)などでは、製品の長さが長くとれますが、ジョイントの存在は同じ事です。40年50年と言ったスパンでジョイント部の劣化対策やメンテナンス出来るようにしましょう。

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2011年07月07日

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川嶋様

早とちりしてしまって、申し訳ありません。

そうですよね。。ジョイントは縦、横ともありますから、中空かどうかではなく、そこから下へ流せるかということですね。。

それは、内側からガスケット(パッキン)をジョイントにして、その上からシール(コーキング)という
対策以外にも何かあるのでしょうか。。

縦のジョイントはそれだけで下へ流れていくと思うのですが、横目地は内水きりという対策ではだめでしょうか?

2011年 7月 7日
sumapanさんへ

ガスケット、シール、水切り、
これらの耐用年数はどれくらいでしょうか?
必ず寿命は来るものですよね。
その時に、内側からの施工で更新出来るようにしておかないといけないのでは?
それとも、20年経ったら、もう良いってことでしょうか?

それから、雨じまいの施工は、完璧を期したつもりでも、不具合が出る事があります。アスロックの場合は、タテとヨコのジョイントが十字に交わるところが弱点です。それ以外にも、配管類の貫通部分など。

あるとき台風で室内が水浸し・・・では困ります。万が一の浸水でも、室内への影響を最小限にする工夫、つまりアスロックの内側で水抜き排水が必要だと思います。

壁の外側からは手がつけられない前提ですから、万が一の場合手が打てるようにしておくと云う、リスク管理をしっかりした設計手法がとられるべきです。



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2011年07月13日

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川嶋様

ご回答ありがとうございます。いろいろ自分でも調べており、御礼が遅れて申し訳ありません。設計士とも相談してみたいと思います。

2011年 7月10日
sumapanさん

はじめまして。㈱ライトアンドスペース、和田と申します。

1~4の工法の検討はかなり整理付いたかと思いますが、ひとつ向学のために別の工法もご提案しておきます。
建物構造は鉄筋コンクリート造とし、隣地境界に面する東西の壁は、長さ900ごとに開口(幅800)を設ける形とします。この形ですとコンクリート打設・型枠脱型後の補修やPコン穴処理、撥水材塗布が可能となります。そして開口部にはコンクリートブロックを積む。(隣地とのアキは作業可能なスペースとして20cmは必要)

以前、鉄骨造が嫌いでコンクリート造にこだわった方がいらしたので、この工法を提案したことがあります。

少しでもご参考になれば幸いです。

素敵な家づくりが実現いたしますように
矢印
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2011年07月13日

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和田さんへ

ご回答ありがとうございます。鉄筋+鉄骨や、鉄筋+CBも考えて、工務店さんにも伺ったのですが、コスト的に合わず、、。コストがあれば、鉄筋+CB(またはRM)が防音的にも、意匠的にも好きなのですが、今回は鉄骨でなんとかがんばってみたいと思います。

ありがとうございました。

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