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家づくり相談

土地

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《至急》アドバイスお願いします!

土地購入を検討中ですが、周辺環境が
以下のような点が不安で購入に迷っています。
(実際にそういった状況を目にした訳ではなく、
 購入決定前に両親に相談したところ、以下のような
 不安要素を指摘されました)

①南側(6m道路を挟んで向かい)が公園であること
 →花火等の騒音、深夜に不審者が出没する、ゴミ投棄・枯れ葉等

②東側・西側(9m幅道挟んで...)から両側がゆるやかな傾斜に
 なっており、窪地であること 
 ※裏(北側)は更に低くなっていますが。
 →水はけが悪い、角のため側溝から水が溢れる等

似たような環境のの土地にお住まいの方、
そういった土地にお家を建てられた建築家の方、
『こういったことを聞いたことがある』等
たくさんのご意見を頂きたく、よろしくおねがいいたします!

〈ご参考・物件概要〉
・西南角地(北側は住宅)
・間口12.3m 奥行き12.5m 44.99坪
・第2種住居地域
・建ぺい率60% / 容積率200%
・接道 南側幅員6m 西側幅員9m
※ご参考までに写真を貼付します
  • 《至急》アドバイスお願いします!

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

星マーク
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2011年 7月18日
ライトアンドスペース 和田拓志と申します。
ご相談内容を拝見いたしました。

まず、掲載された写真はあくまで近隣の同じような場所の参考写真とみてよろしいのでしょうか?(相談内容に出てくる説明及び物件概要とは違うようす)

まず、仮に掲載写真のごとく段状に造成しているのでしたら、切土部分はOKですが盛土部分は地盤強度の点で留意する必要があります。住宅を建てる際には基礎形式・深さを気になさって下さい。

本題① 公園の件ですが、実際の利用状況(平日休日の日中・夜間の時間帯)をご自身で確認されることが間違いないですね。さらに近隣にお住まいの方に公園の風紀などを訊いてみるのも有効かと思います。

本題② 窪地に位置する件ですが、ご検討の敷地は窪地の底ではないようですね。ただ水はけが悪い、側溝の角から水が溢れるとのことですから、公共下水道の処理能力に問題があるかもしれません。被害履歴を役所や近隣の方に訊ねるべきです。
近年ゲリラ豪雨も激しくなる傾向ですから、事前にしっかりチェックされることをお薦めいたします。

私自身の設計経験としては、約10年前に東京湾岸近くにビルを設計したことがありますが地下も規模的に必要でしたので設けました。ですから設計時から浸水については万全の対策をしたつもりです。ただ今でも豪雨が降るたびに、このビルのことが気になってしまいます。
これは、いくら公共下水道が充実している地域だとしても、この種の心配はずっと続くことの一例です。

本題に戻りますが、窪地であることは高台と比べると好ましくはありません。ただそう魅力的な土地に出会えるものでもないとお感じであるならば、この土地が窪地のどのレベルなのかをよく理解された上で決断されるべきです。

最後に、今回の大震災による津波や液状化被害などで分るように対策が不十分な状態では、自然の破壊力に抗しきるのは不可能です。はたしてご検討の土地(窪地の縁?)は豪雨に対して安全でしょうか。ご相談の文面からも不安な様子が伝わってくるので、私個人としてはお薦め致しません。

いい土地に出会えますように

余談ですが、土地探しから相談に乗ってくれる建築家も、ここハウスコさんには大勢いらっしゃると思いますので、他の土地をさらにご検討なされるようであれば、そちらを活用されるのもいいと思います。

矢印
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ユーザーの返答

2011年07月19日

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早速のご回答ありがとうございました。

>載された写真はあくまで近隣の同じような場所の参考写真とみてよろしいのでしょうか?(相談内容に出てくる説明及び物件概要とは違うようす)

→実際の購入希望の土地の写真です。
 “窪地”など当方の表現がふさわしくなかったのかもしれません。。。

また、②の水はけの件ですが、実際に目にした訳ではなく、
『可能性があるのでは?』と不安要素のひとつであるということです。

いずれにしても、やはり実際に自分の目で確認すべきとのことですので
実際に現場に足を運んで確認してきたいと思います。

ご自身の経験談などを交え、具体的ご回答いただきありがとうございました!

星マーク
相談者が役に立った
2011年 7月18日
ちぃさん
上のお二人の仰る通りだと思います。

この土地に関しては、急を要するのでしょうが、土地購入検討時から何人かの建築家に実際に見てもらってアドバイスを受けるほうが、自分が住みたい適切な土地、適切な家が手に入ると思います。
そのアドバイスを受けた建築家の中から相性のいい人を見つけて、設計依頼をされることがスムーズにことが運ぶように思います。
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2011年07月19日

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ご回答ありがとうございました。

>土地購入検討時から何人かの建築家に実際に見てもらってアドバイスを受けるほうが、自分が住みたい適切な土地、適切な家が手に入ると思います。

→契約前の建築家の方に『実際に土地をみてもらう』ということを
 していただけるとは思っておりませんでしたので、
 とても参考になりました、
 早速近郊の建築家の方々にコンタクトを取りご相談してみたいと思います。

ありがとうございました!
 

星マーク
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2011年 7月19日
ちぃさん。初めまして大阪の岡崎善久建築設計事務所の岡崎善久です。
新しい土地購入する事は、新たな環境を買うことですのでに確かに悩む事は普通ですね。悩むから時間をかけ、建築家にも相談して慎重にしなければならないのです。

*両親の言われるようなことが、心配であれば、下記の事をやってみてください。
1)現地で一日中、人の動きを見る。
2)周辺環境を見て見るのも一つの方法です。

篔さんが言っている事は正しいですね。
「余談ですが・・・」a)意識しても変える事ができないこの環境です。
b)意識して変える事ができるのはコミュニティーで近所付き合い。

私は写真を見る限りロケーションは悪くはないような環境ですね。(二方向道路で公園がある事等)

「提案」:逆転の発想を!
1)両親の心配するところはどこに行ってもあります。昔と環境が変化した事を考えて見てください。
2)ちぃさんがここに住まいを建築した場合、「たとえば」犬の遊ぶ場所があるという事は犬にとってすばらしい事です。
3)子どもが生まれたら遊び場にもなり・・・。
4)近所付き合いが生まれる。(防犯にもなる。)

*ちぃさんがリーダーとなってすばらしいコミュニティーを創って世界に誇れる居住環境をつくってはいかがでしょうか。

*窪地の問題は見なければ軽々しく言えないしでしょうが・・・・。

*排水の問題はちょっと心配ですがチェックする必要がありますね。

公園の問題は地域社会の問題であり、新しい自治会で協力して公園等を守って行ったら解決することではないでしょうか。街は住んでいる住民がみんなで守って行くべきであると私は思います。


矢印
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ユーザーの返答

2011年07月19日

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ご回答ありがとうございました。

>『逆転の発想を!』・・・
→目から鱗でした!!!

住む(暮らす)ということは、利便性や周辺環境等の目に見えることだけでなく
目に見えない「人との関係性」も重要であるとわかりました。
そして、関係性は自分で築いていけるものなのですね^^

全く考えていなかった点についてアドバイスいただき
家を建てる上でそういった点も心に留めておくべきだとわかりました。

ありがとうございました!

星マーク
相談者が役に立った
2011年 7月20日
愛知県で設計事務所をしている
大沢アトリエの大沢ジュンイチです。


写真を拝見したところ、新しく造成された敷地かと思います。

①の公園の騒音やゴミのことは、周囲に家が建ち住人が住み始めないと、どのようになるかは、今はまだわからないのではないかと思います。公園のまわりが閑静な住宅地になるようでしたら、町内会もできるでしょうし、住人がみんなで互いに注意を払うようになっていくのではないかと思います。

皆さんがおっしゃるように、一般的には南側が公園というのは
将来的に眺望・採光が確保されるので最高の条件だと、私も思います。

次に②の窪地の件ですが、宅地造成地というのは、もともと山であったところを削り、その土で沼のような低い土地を埋めて作ります。ポイントはできるだけ造成地の外へ土を出さないように、かつ全体の高低差が小さくなるように作ること。造成にかかる費用を抑えるためです。

ですから、この敷地のように造成後、周囲から低いところは、もとはもっと低かった土地を埋め立てて作っているのだろう、多分盛土で地盤は良くないのだろうと推測されます。柱状改良や杭が必要と考えて予算を見ておいた方が賢明だと思います。

排水については幸い(?)今日明日と台風の影響でかなり雨が降るようですので、危険でない範囲で雨の降っているときに見に行かれれば、実際の排水の状況がよくわかると思います。

ご連絡いただければ、ご一緒に見に行くこともできますよ。


※少し気になったのですが、奥に見えるフェンスのようなものは何でしょうか。道路の防音壁だとすると、夜間の騒音が心配ですが。
矢印
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ユーザーの返答

2011年07月21日

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ご回答ありがとうございました。

昨日雨ということで実際に土地を見に行って参りましたが
思ったほど大雨にならず、
少々の雨では排水に問題がないと確認できました。
(大雨だと“最悪の場合”が確認できるかなと思っておりましたので
 少し残念でしたが。。。)

また、地盤については「以前山だった場所」「粘土質」ということ以外わからず
あまり予算に影響してくるとは考えておりませんでしたので
そういった可能性があることがわかり勉強になりました。

ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2011年 7月20日
こんにちは。
かもめデザイン設計事務所 名古屋オフィス(南区)の雲井と申します。
遅くなってしまいましたがご相談を拝見しました。

私も写真をみたところ、
①盛土の可能性が高いため杭を考慮しなければならないこと
②場合によっては土地の造成、土地を平坦にするため擁壁を造る可能性が高いこと
(もちろん計画次第なところもありますが)
が気になる点です。
上記の二点は土地の価値に大きく影響があるかと思います。
例えばこの土地が1800万であっても、擁壁などで300万かかればこの土地の価格は2100万円とみなすべきではないでしょうか。
他の土地で2000万の土地があり平坦で擁壁が必要ないとすれば、その土地より費用がかかる土地とみるのも一つかと思います。
擁壁に費用がどの程度かかるかを先に検討しておくことが予算計画などの点でも良いかと思います。
杭は調査をしてみないとわからないので判断し難いですが、少なくとも盛土分はみたほうが良いかもしれません。

また皆さんがおっしゃるように採光や眺望などの他の面はとても良いと感じました。
土地に擁壁などの費用がかかったとしても、周辺環境の条件は良さそうかと思います。

敷地が当オフィスの近くかと思われますので、場所の詳細を教えていただければいつでも見に行くことができます。
よろしければ下記に住所などのメールを下さい。
kamome-design@hotmail.co.jp
メールを早く頂ければこの台風でたまった水も見れるかと思います。

土地の相談をしたからといって設計で必ずしも当事務所を選んで頂かなくとも結構ですのでご連絡いただければ幸いです。

かもめデザイン設計事務所 雲井

矢印
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ユーザーの返答

2011年07月21日

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ご回答ありがとうございます。

土地改良に関しての具体的方法・費用などを交えたご回答、
とても参考になりました。

立地(住みたい地域/南向き)以外になかなか配慮することが出来ず
考えなれれなならないことがたくさん有るんだなあと
改めて感じました。

また、
>また皆さんがおっしゃるように採光や眺望などの他の面はとても良いと感じました。
土地に擁壁などの費用がかかったとしても、周辺環境の条件は良さそうかと思います。
といった前向きな部分も有ることに少しほっとしました。

分かっているつもりではありましたが
土地選びから行き詰まってしまっている気がしてきていたので。。。

ご回答ありがとうございました!

星マーク
相談者が役に立った
2011年 7月22日
ちいさん。ちょっと私なりにもう一度回答をさせていただきます。

*土地の値段は不動産屋さんから買った値段が土地の単価です。
「例えば」
1)このような造成をしている場合はいちがいに言えないですが普通は20KN/m2(木造2階建て)ぐらいは地盤改良しているでしょうね。・・・今までの経験で・・・。
2)柱状改良杭を打っても80万~50万までで収まりまるでしょうね。(建築工事費坪当たり2万~3万円程度です。)
3)高低差を擁壁等などでイメージするのは平地で建築を考えているに過ぎないのではないでしょうか。ハウスメーカや工務店と同じです。「建築家は考えない!」


*土地を購入する条件はまず「自分の住みたいと思うところ・地域環境(気持ち)」が大切であります。

*そこで考えるのは!
1)擁壁等つくらないで法面して芝生等植えることも建築ではないでしょうか。
2)この高低差(段差)を面白いと考えるか。建築家の資質であると思います。

*最後に
1)この敷地は南面の公園や高低差はすばらしい環境条件であり変えることが出来ないこの土地の条件であります。・・・・
2)擁壁つくる事は技術的に解決でき、コストについてはお金で解決できます。・・・このようなことは無意識に解決できます。これはだれでもできます。

*この環境の街並みや建築デザインやコストをどう取り組みべきか、考えるのが建築家であり、このような考え方は建築家にとって普通であります。

ちいさん。自分を信じてを得てください。粘り強く頑張りましょう

矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2011年07月23日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

再度のご回答ありがとうございます!

家作り(土地探し)を始める前は、「信念をもってやっていこう!」と
意気込んで始めたものの、色々な情報を集めていくうちに
分からなり、また怖くなってきてしまい・・・自信をなくしておりました。。。

アドバイスいただき、はっと目が覚めましたw
とても力になるお言葉、ありがとうございました!!

納得できる家作りのため、粘り強くがんばっていきます^^

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