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家づくり相談

土地

回答 

8件

盛土した土地

土地購入から住宅建築を計画しているものです。土地を捜し始めて3年目でやっと理想の土地に出会う事が出来ました。
しかし、購入の前に不動産屋が土地を整理していると、元々は工場跡地であったため廃業の際の工場の建屋の瓦礫などを埋めてあった土地でした。地主は瓦礫を撤去する為に3メートル位、土を掘り起こしすべて撤去してその後、盛土をしてくれましたが、地盤沈下を恐れこの土地の購入は白紙にしました。
それ以降どうしてもこの土地以上の土地が見つかりません。
現況の締まり具合がわかり地盤沈下量がわかれば安心して購入できると思うのですが、現況の土地の締まり具合を知る方法はありませんか?
なを瓦礫撤去の為に3メートル下の地盤は確認できたのですが川沿いである為か良い地盤でした。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2011年 8月22日
はぁママさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

ご安心ください。
地盤改良を行へば問題ありません。杭工法も可能ですが、コス
トを考慮して、地盤改良がいいでしょうね。地盤改良後、地盤
調査をして、地耐力を確認すれば、安心できると思います。

それよりも今回の場合、土壌調査が必要です。工場跡地の場合
殆どが、土壌改良も必要になります。工場の種類にもよります
が、鉛等が出るケースが大半です。
しかし、ご安心ください。これも、売主責任になります。
必ず、売買契約には、特約条項として、瑕疵担保責任をつけて
ください。そうすれば、仮に、土壌改良が必要な場合でも、
全て売主負担で済みますよ。

なかなか理想の土地に巡り合うことが難しい現在、良い土地が
見つかり良かったですね。

家づくり、頑張ってください。

写真は、半地下スキップフロアーの家


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ユーザーの返答

2011年08月22日

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片瀬様 回答ありがとうございました。

3mの盛土なので地盤改良は無理ではないかと思っていました。
地盤改良は地表の1.5m位までだと聞いていたので。地盤改良は盛土が3mな場合どれくらいの深さまで改良しないといけないのでしょうか?
地業工事にお金がかかってしまい建屋の予算が減ってしまう事になったらと思うと不安です。

あと土壌は工場と言っても鉛等が出る種類の工場ではないので大丈夫だと思います。

すべての面において理想の環境なので、何とかここに家が建てられないものかともがいています。
 

2011年 8月22日
はぁママさん

はじめまして、神成と申します

3mの盛り土の土地ということですが、埋め戻し土の密度と埋め戻しの設定長期地耐力など分かれば参考になるのですが、どうもそんな感じでもなさそうですね。
とすれば必要な地盤調査(SW調査など)を行い、土質の把握と換算N値の算出および推定地耐力、水位まで把握した後で、設計者が設計プランに合わせて必要な地盤改良を検討すれば問題ないと思います。(RCなどでなければですが)

大きな分かれ目は液状化の恐れがあるところかどうか(役所などでおおよそ把握できます)で、その問題がなければ不動沈下の検討のみでよくなります。
3mも埋め戻してあるということであると一般的には表層改良は無理と思われますので(山留めにすごいコストがかかる)、比較的良質な砂層あたりまでの柱状改良(摩擦力での支持)が考えられるのではないでしょうか(600φ程度で基礎下部2mピッチくらい)。
必要なコストはざっくりSW調査に4万円くらい(5か所10m)、地盤改良に100万円くらい(20坪程度)では。
ちょっと高めですが、環境にやさしい砕石杭などというのもあるようです

最近この手の話が多く、ご参考になればと。

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ユーザーの返答

2011年08月22日

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神成様 回答ありがとうございました。

盛土が3mなので、建屋は杭か柱状改良でなければ無理だろうと思っていました。
しかし、建屋は杭や改良で沈下を防ぐ事は出来たとしても外構が沈下してしまうのも悩む所です。土地面積が90坪あり外構が広いので。建屋を先に建設して、沈下が落ち着いてから外構工事をすると言う方法もあるかと思いますが、工事途中で何年も過ごすのも残念だなと思うのです。
しかし、地盤調査をしてみるもの盛土後の現況把握ができ購入するか否かの判断材料にはなりそうですね。核心的な判断材料が欲しかったので地盤調査の方向で検討してみたいと思います。土地は知り合いの地主さんなので調査させてもらえると思います。アドバイスありがとうございました。

2011年 8月22日
はぁままさん

追記です。

盛り土の場合建物部分は上載荷重のために圧密沈下を起こすのですが、外構の場合はそれほどでもないので、十分に転圧すればあまり気にすることはないのではと思います。
土木工事の場合はプレロードといい土をのせて強制的に沈下を促進させますが、住宅ではとても無理ですよね。

一般的に盛り土の安定には30年かかるといわれていますので、外部も少しは下がると思います。なので例えば門や塀は重いものにせず安定した基礎の上にのせるとか、犬走りなどは砂利などを介すことで建物と接しないようにするとか。

デザイナーなので地盤はよくわかりませんという設計者が多いと思いますが、信頼できる設計者をお探しになり計画を進めることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2011年08月23日

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神成様、回答ありがとうございました。

外構は転圧すれば、それ程でもないのですね。でもやはり少しは下がりますよね。悩む所ですが、完璧な土地と言うのはなかなかないでものですね。
あと、もうひとつ教えていただきたいのですがSW調査と標準貫入試験ではどちらがいいでしょうか?コスト面でも違ってくるのでしょうか?ちなみに、1F床面積は30坪位になると思います。

たびたび質問ばかりですみません。

2011年 8月22日
はぁママさん

もう12年ほど経ちますが同じような状況で設計を行いました。私の事例は地下室のある古屋を解体撤去して3m程度埋め戻し、その後柱状改良の地盤改良にて建てました。地盤改良でも表層改良は1.5m程度までしかできませんが、柱状改良なら深くても可能です。費用は規模にもよりますが70~90万ぐらいです。川沿いですと地下水位が気になるので砕石柱状改良が液状化に強いのでお薦めします。

設計事務所匠拓 寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/
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2011年08月23日

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寺澤様 回答ありがとうございました。

表層改良はやはり1.5m程度ですよね。瓦礫撤去の際、3m位掘り起こしていたので表層改良では無理だと思っていました。しかし、杭等の地業工事はコスト面で高くなってしまうのではと心配でした。計画としては1F床面積が30坪位です。プランによって杭の数にもよると思いますがいくら位になるでしょうか?

2011年 8月24日
こんにちは

またまた回答です。

敷地の購入のご決断のためには安価なSW式調査で十分と思います。標準貫入試験(SW式の5倍程度)はサンプルもとれ深い位置までの調査が可能ですが、これを行うのはある程度設計が進んでから構造設計者が必要と判断してからで十分です。

必要となるのはRC造などで支持層を確認したい場合や、SW式では微妙でより詳細なデータが必要な場合、本気で液状化の検討を行う場合など。

SW式調査の場合は概ね建物の位置を考慮し、その4隅4か所深さ10m、中央のみ15mという程度でよいかと思います。

以上一般論ですので、場所や計画建物のイメージに合わせ設計者をお決めになり土地購入是非も含め相談されるのがよいと思いますよ。
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2011年08月25日

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神成さま、たびたびの回答ありがとうございます。

購入の為の検討なのでSW式で十分なんですね。
その方向で進めたいと思います。
建物は木造の在来工法を予定しています。

2011年 8月24日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 一般論としてお答えしますが、盛土には注意が必要ですが、造成地では、切土、盛土は避けられないのできちんと工事がなされていれば問題ありません。その確認として、耐力については地盤調査が必要となりますが、売主さんに地盤調査をしてもらいその結果を見せてもらう事が原則となります。但し、中小の売主の場合はそれを実施してくれない場合もありますので、その場合は売る主の許可を得て買い主側で調査する事をお願いすると良いでしょう。
 添付した写真の家はそのようにして建て主さんが地盤調査して、結果地耐力が不足していたので、地盤改良の相当費用の半額を土地価格から控除してもらいました。これからの交渉等は私は代理として行ないました。このように、土地購入に際しては建築家に不動産業者との交渉を依頼する事が安心出来る結果をもたらしてくれると思います。相談は無料ですのでよろしければご相談ください。
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2011年 9月 4日
適値コム(tekine.com)より

こんにちは。
土地購入で重要なのは以前の土地の使われ方です。
工場の跡地なので、危険廃棄物などが埋め捨てられている
可能性は多くあります。
土壌汚染を対応したことがありますが、古いビルなども廃棄物
が埋め捨てられて、後から大事になるということを経験しています。

まずは危険なものがないか。以前の建物の情報を入手してください。
その後、設計図で変電所などが地下にある場合など。
危険なものがあるか。専門家と相談するべきです。

また、土壌改良は多額な費用がかかります。
地盤の強度も含め、確認が必要と思われます。



困ったことがあれば・・・
まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。
http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

適値コム(テキネコム)
http://ameblo.jp/tekinecom/ (アメブロ)
http://tekine.com/ (officialブログ
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http://keikakuin.net/info/page3.html (計画院LLP

大連計画院諮詢有限公司:
http://keikakuin.net/info/page4.html (海外支店
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2011年09月08日

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大槻様 回答ありがとうございました。

お礼が遅くなり申し訳ありません。
この土地は、以前は陶器の原料である土工場でしたので危険廃棄物などは扱っていません。また、すべて廃棄物は撤去されています。近所なので撤去の様子からすべての状況を診てて盛土が3メートル近くあったので白紙にしました。
一度、地盤調査SW式をさせてもらって土壌改良方法によっての購入するか否かを決めたいと思います。

2011年 9月 9日
エム・エー建築デザインの増谷といいます。
以前、実際にはまだ着工されていないわけですが、町田の方の斜面で、近隣の住民が不用品を破棄していたらしく、どれだけの量が体積しているかもわからない、しかも湧き水まで流れている土地になんとか家を建てたいという話しがありました。
その際、検討したのがBH工法です。わかりやすく言うと、コンクリート杭を支持層まで現場打ちしその上に家を建てるというもので、どのような地盤でも建てることが可能です。ここの場合は斜面ですので半分宙に浮いたような形で検討していました。現在は、工法の問題ではなく土地取得のことでペンディングになっていますが・・・方法はあると思います。
気に入った土地に建てられるのがやはり良いと思います。
その現場近くに建てた家の写真を参考に載せておきます。
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2011年09月17日

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増谷様 回答ありがとうございました。

お礼の返事が遅れましてすみません。
家は一生の大きな買い物と言われるので、わかっていながら地盤の良くない土地を選択するのはどうかと、契約寸前まで行きましたが白紙にしました。
どうしてもこの土地で…と思えば色々な工法はあると思いますが、この盛土をした土地でも大丈夫と言う確信が欲しくて相談させてもらいました。

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