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42条2項道路について

今、購入ぎりぎりなんですが、前面道路が42条、2項道路で、左右から入れますが、家までの道のり、自分の持分はなしで、他の方の私道です。

ガス、上水道の掘削許可を貰ってからの契約、またはこれをもらえるという書類を頂かないと購入はやめた方がいいですよね?

この土地の場合、資産価値としては下がる。とどこかで見たのですが、やはりそういう認識がおありですか?ローンが組めないや、売るときに売りづらい等、問題が出ますか?

とても気に入っている土地なので困っています。教えてください。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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星マーク
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2011年 8月23日
おはようございますyouyouさん

お急ぎのようですから朝から、お答えいたします。

42条2項道路であれば、私道で、しかも他人の所有でも家は立ちます。この時、42条2項には必ず認定番号が付いておりますから、それを調べてもらっておくと良いですでしょう。
私道であっても、42条の認定が取れていれば、立派な道路として使えます。
上下水道及びガスの掘削については、私道の所有者の同意が必要です。そう言った面で資産価値をマイナスに捉えることはありますが、
家が立ってしまえば、問題ありません。
銀行融資は、建築確認さえ取れれば問題ありません。

ご回答が足りなければ、再度回答いたします。
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星マーク
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2011年 8月24日
youyouさん

前回も回答したマックスネット・コンサルタントの片瀬です。

大丈夫だろうと思い込んでしまうことが、一番危険です。

私道持分がない場合の売買契約には、必ず、通行承諾・掘削承諾
を取っておかないと、安心できません。

人の気持ちは変わるものです。ましてや、不動産の場合は、そ
の所有者も変わります。たとえ、どんな状況になろうとも、第
3者に対抗できなければなりませんので、必ず、承諾書の交付
を申し出てください。

交付して頂けない場合は、そのリスクをお考えの上、購入すべ
きですね。
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ユーザーの返答

2011年08月24日

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片瀬さん、照井さんありがとうございます。

まず、照井さん、間違えてお礼を消去してしまいましたので、こちらでお礼させていただきます。認定番号のこと、知らなかったので、聞いてみますね。ありがとうございました。

片瀬さん、契約のときは、通行承諾・掘削承諾を頂いてから判を押そうと思います。ありがとうございました。

不動産は本当に難しいですね。

たとえば、私が通行承諾・掘削承諾をお隣さんから頂いて、購入するとします。その後、{持ち主が変わった時も通行・掘削を承諾します。}という文面の通行承諾・掘削承諾をあらかじめ私道の持ち主さんから貰っておかないと、将来的に私がこの不動産を売るときに評価額が下がったり、買ってくれようとする方のローンが下りなかったりする可能性はありますか?

そういう危険を含んだ物件だったら、手を出さない方がいいのかなぁ。と悩んでいます。

簡単な買い物ではないので…。

でも、5年間待ってやっとこれだ!とおもった物件です。どうしたらいいか本当に難しいですね・・・。

星マーク
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2011年 8月24日
youyouさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

弊社の場合、取引先の大半がデベロッパーです。
勿論、土地から紹介し、設計監理まで手掛けております。

デベロッパーの考えは、リスク回避が前提です。
一般の人が、なんとかなるのでは・・・と考えるところも
必ず法務に確認し、第三者に対抗できる内容での取引となります。

今回の場合も、通行承諾・掘削承諾は必須です。また、必ず
youyouさんが譲渡する時も、上記承諾は継承されることを
記載してください。

上記承諾が得られない場合は、youyouさんのお考えの通り
「将来的に私がこの不動産を売るときに評価額が下がったり、
買ってくれようとする方のローンが下りなかったりする可能性
はありますか?」どころではなく、だれも買わないと思います。

但し、素人設計士の言うことを信じて購入してしまうケースが
ゼロではないと思いますが。


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ユーザーの返答

2011年08月25日

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なるほど!そうなんですね。
やはり私の考えが甘かったようですね。
では、不動産屋さんにその旨伝えてみます。
本当にありがとうございます!

星マーク
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2011年 8月24日
アーキネットデザインの市川均です。
 たいへん悩むお気持ちよく解ります。一般論としては持ち分のない私道はトラブルも多いです。私は都市計画もやりますので、そのような住宅地の私道問題の解決は日常的に係っております。
 但し、神楽坂の様な歴史的な密集市街地の場合は、その土地ならではのローカルルールの様な慣習があるのも事実ですので、私道所有者とのきちんとした協議をしてみる必要があります。不動産やさんまかせでなく建築家を交えてみるのも良いと思います。神楽坂は路地が大きな魅力ですが、現行の法律に適合していません。今これらを調整すべくまちづくりに取り組んでいるのですが、、。
 以前お話したNPOの事務所は、友人の事務所を借りているのですが、その友人は神楽坂のまちづくりに長年係っており土地の人たちと交流が深いので、よろしければご相談ください。無料でご相談には応じさせていただきます。
 余談ですが私が非常勤講師を勤める早稲田大学芸術学校では数年来神楽坂で路地の設計演習をしてきましたので、愛着ある土地でもあるのでうまく解決出来ることを願います。
以下連絡先です。
ふじみ野市うれし野1−3−14−2F
アーキネットデザイン 主宰 市川均
TEL:049-237-7670
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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ユーザーの返答

2011年08月25日

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その方、もしかして石〇さんかなぁ。間違っていたらごめんなさい。
私がまだ神楽坂に越す前に、近くに事務所のある建築家の方に神楽坂案内をして頂き、その時に神楽坂をさらに好きになったのです。違っていたらすみません^^;

路地の設計演習なんて素敵ですね。学生さんにコンペのように沢山の案を頂いて一番気に入ったので実際建てたりしたら学生さんは嬉しいでしょうね♪

でも、やはりプロの方の経験(過去の成功や失敗、実体験など)が無いと怖いですね^^;

ご連絡先、ありがとうございます。不動産屋さんと明日合うので、まずお願いしてみます。

またこちらでどういった感じか、皆様にご報告させて頂きますね。

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