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旗竿地の住宅建築について

東京都区内にある実家の敷地が奥行き21メートル、道路から離れた旗の幅が18メートル、接道した竿の幅が9メートルの旗竿地になっています。
旗の部分に13メートルかける9メートルの鉄筋コンクリート造の3階建てのアパート(階段と廊下が共用の共同住宅)が建っています。
1階と2階にそれぞれ4室ずつ賃貸があり、3階に私の両親と兄と祖母が住んでいます。

現在、竿の部分に私と妻が住む2階建てまたは3階建ての住宅を建築しようと考えています。
竿の部分は9メートルかける11メートルあります。
建ぺい率60パーセントと容積率150パーセントはクリアできそうですが、共同住宅の場合は接道の幅が4メートル必要との情報をインターネットで見ました。
もし接道の幅が4メートル必要であれば、建築できる住宅の幅が4メートル程になってしまうと思うのですが、この幅を広くすることは可能でしょうか?

また、建築する住宅と既存のアパートを繋いで1棟として、接道義務の問題を解決する方法はありますでしょうか?
アパートの1階には共用の廊下に繋がる入り口が2つあり、ほとんど使われていない方の入り口と建築する住宅の1階を繋ぐことは可能でしょうか?
また、同様に上記の入り口の真上にあたるアパート2階の壁にドアを付けて建築する住宅の2階と繋ぐことは可能でしょうか?ちなみにこのアパート2階の壁は階段の踊り場の横にあたり、2階の階段の踊り場から3階は実家の専用スペースとなっているため、実家と新築の住宅の間が屋内で行き来できるようになります。

どうぞよろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

星マーク
相談者が役に立った
2011年10月 5日
はじめまして、豊島区に事務所のある照井です。
東京都の安全条例では、路地状敷地の形の時10メーター以上の幅を
求めております。ですから4メーターの接道を残したとしても、既存不適格に成るのは避けられません。
どのみち、4メーター残したとしても今の共同住宅は、建て替え出きなくなります。増築もできません。
しかし、4m以下でも重層長屋なら、残った土地にたてられます。
どうでしょうか、今の共同住宅を将来重層長屋に建て替えられるように、家の 敷地分割を考えてみてはいかがでしょうか。
基本2m以上あれば良いのですが、路地状敷地のながさの限界がありますので、それに気をつけて決めれば良いと思います。
まあ、2・5mとったとしても家の敷地間口6・5m取れます。
今日丁度重層長屋をプランして居たので思いつきました。
それを前提にした敷地分割を考えて見ますので、また御回答申し上げます。
まだ疑問のあれば、こちらにメールを、、、
Terui.arc@nifty.com
照井信三建築研究所



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ユーザーの返答

2011年10月05日

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ご回答ありがとうございました。
長屋にすれば大丈夫なのですね。
メールアドレスにメールを送らせていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2011年10月 5日
kamigakaliさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

他社のいうように、既存不適格建築物だと思います。

但し、但し書き適用の場合は、この限りではありません。
周囲に安全な空地を設ければ、知事の判断で、敷地延長で
あっても、共同住宅等の特殊建築物が可能です。

しかし、現在の建物が適格としても、竿部分での住宅が可能
かの判断は、再協議が必要です。

敷地分割して、現在のものを長屋にリフォームし、残地に住宅
を建てれば、全て合法になるのですが、そのように変更するこ
とは、可能なのでしょうか。
各住戸に、専用階段を設けないとなりませんし、住戸プランの
変更も必要になります。
そこまで、コストを掛けることが可能なのでしょうか。

秘策がないわけではありませんが、公開はできませんので
直接、お問い合わせお願いいたします。

弊社HP:http://www.maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2011年10月06日

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ご回答ありがとうございました。
このアパートは築20年で、両親が土地とアパートを購入したのが6年前のため、このアパートが既存不適格がどうかを確認したいと思います。
直接メールを送らせていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2011年10月 5日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 私は様々なスタイルの低層集合住宅を多く手がけてきましたのでこれらについては詳しくお答え出来ると思い回答させていただきます。
 先ず、混同されている様ですので整理しますと、
1、建物は住宅であろうと共同住宅であろうとひとつの敷地に2つ以上の建物を建てる事は原則出来ません。今回の場合、旗竿敷地で敷地を2つに分割出来ないので、建物は1棟でなければなりません。ですので、これから建築する住宅は、今ある共同住宅につなげて増築する事になります。
2、旗竿敷地の竿の幅の制限(10以上)と建物から道路へ避難するための通路の幅とは別の問題ですので、混同しない様に気をつけてください。竿の幅については既に許可されているのであれば、今後の増築が出来るか否かは行政庁との協議によります。それがクリアされれば、後は道路への避難通路が3mなり確保出来るかの、配置設計の問題です。
 以上の事柄から、建築家に相談して、案を作成し、行政庁と協議すれば簡単にこの計画の可否は判断されます。
 よろしければ私の事務所でも相談は無料で対応出来ますので、よろしければメールいただければ幸いです。
 私は『タウンハウス』という長屋型集合住宅を多く経験していますのでそのノウハウでいろいろなアイデアは提案出来ると思います。現在建設中の共同住宅を添付します。
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ユーザーの返答

2011年10月06日

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ご回答ありがとうございました。
このアパートは築20年で、両親が土地とアパートを購入したのが6年前のため、このアパートが既存不適格がどうかを確認したいと思います。
直接メールを送らせていただきます。

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