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家づくり相談

土地

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4件

都内狭小地の難条件について

現在の住まいに近い場所で土地を購入して
マイホームを建てたいと思っています。
16.5坪の狭小地ですが、北側は幅10mの公道で
道に面した間口が10m強あります。
東西に長く三角形に近い台形(東6m・西3m)ですが
設計力でカバーできるのでは?と思ったのですが
問い合わせをしてみると建蔽率60%容積率100%
とのこと・・・

こうなると16.5坪の家しか建たないのですよね?
地下室はコスト面で無理だと思われます。
都心に良くある車庫を少し掘り下げる事で
延床面積を広くすることは可能なのでしょうか?

ちなみに道路より50センチ位高くなっています。
わかりにくい説明かと思いますが、どうぞ
よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2011年10月12日
半地下と言う方法が有ります。
地上の延べ面積の半分まで出きます。
約8坪までできます。
半地下の定義は、地下天井高の半分以上地中にはいっていることと、
地上に1メートル以上地下部分が出てはいけないことです。
半地下であれば、完全な地下より費用が少なくてすみます。
ご不明な点は、ご連絡いただければ、、、、
Terui.arc@nifty.com 照井まで
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ユーザーの返答

2011年10月15日

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照井様、ありがとうございます。

メッセージ送信させていただいたのですが
upされていないようなのでもう一度。

半地下という選択肢なのですね。
今の住まいの近くも小さな土地に建てられる家は
ほとんどがそのような建て方です。

大きな土地を購入できればよいのですが、
都心ではそれも難しく・・・
でも半地下には抵抗があって、なかなか決断できずにいます。

制限がきついせいか、まだ売れずに残っているようなので
もう一度検討してみようと思います。
ありがとうございました。

2011年10月12日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
1、駐車場については、掘り下げなくても、延べ面積の1/5までですが、容積率から除く事が出来ます。ただ、そのような例が都心に多いのは容積率でなく、高さの制限が厳しいので建物を掘り下げる事が多くなります。ですので、掘り下げなくても駐車場を含めれば、20坪程度の建物が建てられる計算になります。
2、住宅部分を半地下(法律上は地下扱いとなるように)にする場合も容積率に算入しなくてよい特典がありますので、その場合は計算上は24坪程度まで建てられます。私も港区でそのような半地下の建物を設計しています。
 1と2のいずれにしても、土地が道路より高い事を鑑みると、可能性はありますので、土地の購入前に特定の建築家に相談し、間取りを検討する事をお勧めします。よろしければ、私もご協力出来ますので、よろしければメールなどでご相談ください。相談は無料ですのでお気軽にどうぞ。

アーキネットデザイン
TEL:049-237-7670
E-mail:archi@js7.so-net.ne.jp

新宿区の15坪の土地に建つ住宅の写真を添付します。ここは1階を車庫にしています。
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ユーザーの返答

2011年10月15日

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市川様ありがとうございます。

掘り下げずなくても駐車場分については1/5まで容積率から
除けるのですね。これは添付してくださったお写真のような
ガレージでも同じなのでしょうか?

ただ60/100と厳しい上に高さ制限もあるようで
ガレージを含めて20坪は、これからずっと暮らしていく上で
きついような気がしてしまうのですが・・・

週末もう一度現地に足を運んでみようと思います。
取得の方向になりましたら、ご相談させていただくかもしれません。
その際はどうぞよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

2011年10月12日
gokuraku-chanさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルをしている
片瀬と申します。

一番安く、広さを大きく確保するには、やはり半地下でしょうね。

記載内容に間違いがなければ、最大29.7坪可能ですよ。

但し、地下部分の防水処理は、完全防水にしましょう。
一般的な方法では、必ずカビが発生しますので、注意してください。
一度、カビが発生すると、換気だけしても、臭気で住めなくな
りますので、注意したいところです。

写真は、完全防水の半地下スキップフロアーの家
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ユーザーの返答

2011年10月15日

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片瀬様ありがとうございます。

29.7坪可能ですか?
それだけの広さが確保できるのであれば
とても嬉しいのですが
半地下への抵抗が払しょくできずいます。

完全防水処理が必須なのですね。
古い家のカビ臭いにおいがとても苦手なので
トラブルが発生することは避けたいです。

スキップフロアーという選択肢も含めて
もう一度考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

2011年10月13日
はじめまして。豊田和久建築工房と申します。

 まず、延べ床面積16.5坪でも家族構成、空間の造り方によっては十分住みやすい家になると思います。さらに、容積緩和を用いたらいかがでしょうか?

 たとえば駐車場は延べ面積の1/5までは容積率対象面積から除外できます。単純に計算しますと面積は10.9㎡。幅を2.5mとすると奥行は4.36mですので車種によっては車の頭が少し出る格好です。『駐車場を要求する明確な文章はありませんでしたが・・』

 ロフトはロフトに出入りする階の面積の1/2までは容積対象面積から除外出来ます。たとえば1階からのロフトと2階からのロフトを設ければ、合わせてほぼ8.25坪(約27㎡)のロフトが出来ます。『天井高は1.4mまでですが・・』

 住宅部分は半地下にしますと同じく容積から除外できますがGOKURAKUーchanさんが記載している通りコストアップにつながります。

 最後に、半地下であっても昨今の集中豪雨などを考えると建築場所によっては危険性が増します。施工技術だけではカバーできないことがあります。建築地は高台でしょうか?総合的に判断してみてください。
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ユーザーの返答

2011年10月15日

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豊田様ご丁寧に説明していただき
ありがとうございます。

駐車場は必須なのです。
現在毎月35000円かかっていますので、この部分も
削りたくてマンションではなく戸建てを・・と
考えるようになりました。

容積率緩和の手段としてロフトですね。
実は以前ミ○ワホームだったと思うのですが
天上高制限のある「蔵」?という発想を何かで
見たことがあり、収納スペースをひとところに
まとめてしまうことで居住スペースを広くできるのではと
考えていました。
ただこの部分も他と同じように建築コストがかかって
しまうのですよね?

あと、おっしゃるように集中豪雨などを考えると
半地下にすることに抵抗をぬぐえずにいます。
建築地は、道路より少し盛り土がされていて50cm位
高くなっていますが高台ではありません。

不動産屋さんにせかされると焦ってしまうのですが
総合的な判断が一番大切ですよね。
ありがとうございます。

後悔だけはしたくないので、もう一度細かい点を聞いて
自分なりに調べて検討してみたいと思います。
ありがとうございました。


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