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家づくり相談

土地

回答 

6件

土地の購入で迷っています。

千葉県船橋市で土地の購入から自宅の建設を考えています。
予算は土地、建物、諸経費込みで総額3500万。
候補地は南斜面地232㎡(平坦地142㎡、法面90㎡)、1600万を検討しています。
法面の角度は約26度、地盤調査のデータはまだ未確認ですが、既存の地山を切土した造成地です。
また、周辺の土地の値段の相場は坪40万です。
メリットは日当たり、眺望、最寄り駅から徒歩圏内、割安感。
デメリットはRC擁壁ではなく法面での段差処理、道路から玄関までの階段アクセス、建設費のコストアップ。
メリット面に魅力を感じ購入を検討していますが、
デメリット面に不安があり迷っています。
法面傾斜地、全体のコストバランス、玄関まで階段でのアクセスによる使い勝手について、アドバイスをお願いします。

追記
敷地は数十区画の新設分譲地で造成工事(切土や擁壁工事)が終わった後の土地購入となります。
ですので、造成工事は予算3500万の範囲外です。
説明不足で申し訳ないです。
  • 土地の購入で迷っています。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2012年 2月12日
けんみりさん、はじめまして。

南向きに間口が広く、明るい住まいが出来そうな場所ですね。

さて、法面の処理ですが30度以下であれば緑化して植物の根で
土を流れないようにすれば、見た目にもきれいです。
もし、擁壁をつくるとしても階段部分だけL字型に囲って造成してなるべく土を掘らないような工夫をしてみるといいと思います。
擁壁の基礎の底盤から30度の範囲以下に建物の基礎を深くすれば、土を留める擁壁には負担がかからず、その基礎のレベル差を利用してスキップフロアにして、住まいを計画する手もあります。
ただ、詳しいことが分からないので、ある程度基礎部分に予算の余裕をみたほうがいいとは思います。どのくらいの広さの
上物、住まいの規模をお考えかによりますが、延べ30坪は厳しいかと考えます。
坪75万×20坪(約70㎡)で1500万ぐらいの住まいなら余裕がありますが。残り10坪分のご予算を、擁壁と住まいのどちらに費用をかけるか、重点を置くかで変わってくると思います。
写真の家は、前面道路と平坦部分が1.8メートルの段差があります。奥行き3メートルの法面に平坦部分が3メートル、住まいが奥行き6.3メートルです。ホームページの表紙の家です。ご参考まで。http://www.ksekkeishitsu.jp/
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ユーザーの返答

2012年02月13日

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早速の回答ありがとうございます。
添付の物件、非常にイメージの参考になります。
基礎を深くするなどの方法をとる場合、基礎部分でどの程度金額的に余裕をみた方がいいでしょうか?
また、全面道路と敷地に高低差がある場合、工事費でもコストアップを考えておくべきでしょうか?

2012年 2月13日
けんみりさん

千葉市で設計事務所を主催する飯沼です。
さてこの様な段差が大きい土地を購入する場合は、早い段階で専門家に相談した方が無難です。

ざっと見た限り、建物本体を+3500レベルに計画でき、道路からの斜面を触らないのでしたらいいのですが、駐車スペースを作るなどの条件があると、外構工事にかなり費用が掛かります。

また購入金額を何処まで折衝して落とせるか、これも大きな判断材料になります。

とにかく、専門家に一度相談されて、思い通りのプランとそれを可能にする金額を想定してもらい、建設可能かどうか見極めることをお勧めします。

上手くいけば、陽当たり十分で、素晴らしい眺望の住まいが
実現可能です。

楽しい住まいづくりができます様に!


アトリエ24一級建築士事務所
phone:043-238-5095 / fax:043-238-5464
mail:t.iinuma@atelier24.jp
url :http://www.atelier24.jp
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ユーザーの返答

2012年02月13日

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アドバイスありがとうございます。
HP拝見しました。
具体的に検討を進めていく上で
またご相談させて頂く際はよろしくお願いします。

2012年 2月13日
こんにちは。

この敷地は宅地造成規制法の範囲内でしょうか?
その場合、2mを超える切り土による擁壁の設置には、行政の許可が必要になり、頑丈な擁壁の設置が求められますので、擁壁を簡易にし基礎のほうを工夫して、擁壁が崩れても大丈夫なように設計するというのは難しくなりますね。図面を見ると1.9mなのでギリギリ大丈夫ですが。

駐車場部分の必要最低限のみ切り土・擁壁を設置し、残りは斜面のまま残しておくのが予算的にもベストでしょう。この方法ですと後の資材搬入などにも支障がないので、工程を工夫して擁壁工事と基礎工事を同時に行うなど、何らかのコストダウンが可能なはずです。

ただ、基礎の工夫にどれくらいの予算が必要かとか、擁壁にどれくらいの予算が必要かなどは、ケースバイケースで振幅が大きいので、現時点では誰も答えられないと思います。

あと、建築工事でのコストダウンというのは、ほんとうに大変です。あらゆる減額方法を考えたうえで、さらに最後にやっぱり予算が足りなくて、さらに100万どうしても減らさなければいけないとか、フツーにあります。乾いた雑巾を絞るようなものです。それにくらべて土地を値切るほうがはるかにエネルギーが必要ないので、どんな手段を使ってでも笑、どれだけ時間をかけても笑、土地は出来る限り値切ってください。それがわれわれ設計者からの必死のお願いです。

いずれにせよ、土地に1500万程度使うと、上物は2000万。木造しか有り得ませんし、設計料も外構工事も込みだと、やはり最大で30坪。実際にはもう少し小さくなると思います。

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ユーザーの返答

2012年02月13日

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詳しいアドバイスありがとうございます。やはり予算的に25〜30坪を念頭に計画を進めた方が良さそうですね。土地の値引き交渉、頑張ってみます!

2012年 2月13日
けんみりさん、こんにちは。

基礎を深くする場合、基礎と土留めなどの仮設を合わせて、メートルあたり4~5万ほど見ておけば、よいと思います。

工事費ですが、今は建て方や基礎を掘るのも重機を入れて行いますから、格段のアップは考えなくてもいいでしょう。ただ、経費を5%ぐらい余裕みておけば、のちの対応に困らなくていいと考えます。

では、よい家づくりを。
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ユーザーの返答

2012年02月13日

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たび重なる返信ありがとうございます。金額のニュアンスが掴めました。斜面地ということで建設費がどのくらいアップになるかかなり心配だったので、とても参考になりました。

2012年 2月13日
けんみりさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

良さそうな土地ですね。
デメリットよりメリットの方が高いと思います。
交渉目安は、1300万~1400万でしょうね。
但し、交渉方法を熟慮してから行わないと、足元を見られます
ので、注意してください。必ず、ご夫婦で出向いてください。
交渉術は、・・・

地盤も切土のようですので、安心できそうですね。
近隣のボーリングデーターは、お持ちでしょうか。
また、造成工事を行っているのであれば、事業主が、この地
のボーリングデーターを持っていると思いますので、不動産
屋さんに、問い合わせてください。

工事費のコストアップは、仕方のないところでしょう。
土地代が安いので、我慢するところです。
40坪程度の住まいが、十分、予算内で建築可能ですよ。
但し、各部の仕様や設備・外構仕様により、想像以上のコスト
アップも予想できますので、安心はしないで、コストコント
ロールをしながら設計を進めましょう。

下記まで直接メールを頂き、各部屋の詳細条件を伺えれば、
ラフプランニングと工事費概算書を作成します。
また、近隣ボーリングデーターもお送りいたしますので、
ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp

写真は、擁壁下のハイブリッド住宅です。
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2012年 3月 7日
けんみりさん初めまして、環境創作室杉です。
船橋市内はこういった土地が多いですね。地山を切土した土地との事ですが、擁壁付近は埋め戻し土で軟弱なことが多いので注意が必要です。その他は個人的にはデメリットを感じません。土地の形状を活かせれば気持ちの良い家が造れそうですね。是非ご相談を!
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