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家づくり相談

土地

回答 

6件

道路より低い土地

土地を探しています。
今の住まいが住宅密集地なため、眺望がよい場所で、
ガーデニングや野菜作りを楽しみたいと思っています。
今、気になっている土地について相談させてください。

東道路(道幅4メートル)で南北に隣家、西(崖地)に富士山が見える
見晴らしのよい土地ですが、道路より1階分土地が低くなっています。
古家があり、玄関は階段で下ります。駐車場は道路面から入れます。

今後、購入にあたって注意することや建築に関してアドバイスいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
  (土地の所在地は東京都多摩地区です。)
  

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2013年 1月14日
チョビ さん

高田馬場で設計事務所と不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

多摩地区で、ご自宅用地の購入を検討しているのですね。

現在弊社でも、文京区にて、道路面より1階分低い土地でも賃貸併用
住宅の設計をしており、三浦市でも、同じような地形の設計監理経験が
あります。

ご購入を検討している敷地の場合、道路より西側が低く、富士山が見える
のですね。
この場合、2階を玄関にするのが一番です。
1階に寝室等の居室を配置し、2階をLDKにすれば、構造的にも安定し
耐震性の高い住まいができます。

木造住宅の場合は、1階の外壁を道路より50センチ以上は離して
ください。通風・湿度の問題がでますので、これは必須です。

上記が難しい場合は、1階をコンクリートにしましょう。
又は、完全密閉工法を採用すれが、湿度・カビを気にしないで生活できますよ。

詳細は、調査をしないと解りませんが、文面から判断すると、地山の上を
切り出した地形のようですので、木造住宅の場合は、地盤は、それほど
問題ないと思います。しかし、地盤調査は確り行ってください。

古家の解体費用は、35坪程度であれば、約100万程度になります。
今回は、更地条件でしょうか。
現況有姿の場合は、土地価格から、解体費用は、必ず引いて貰いましょう。

土地価格交渉は、必ず、二人以上でいきましょう。
どちらかは、反対意見を言って、他にも候補用地があることを匂わせ
徹底的に行ってください。最低でも、15%は下がるハズです。

上記表示や測量図を下記までお送り頂ければ、無料ラフプランを作成
いたしますので、ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/
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ユーザーの返答

2013年01月14日

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具体的なアドバイスありがとうございます。

土地の交渉にも策はあるのですね。
購入時から一緒に相談にのってもらうのも
安心材料のひとつかもしれませんね。

回答いただいて、リビングから富士山を
見ている自分たちの姿が浮かびました。
実現したいです。


2013年 1月15日
こんばんは。以前大工工事を施工した現場で傾斜地の雛壇の土地だったのですが、擁壁(土地をくずれないようにする下の土地との境の壁 石垣やコンクリートでできています) が古い大谷石で お施主さんの強い要望で擁壁寄りの配置にしたところ2m近くの深基礎にするように条例で指導されたようでそのように基礎を作っていたことがあります。擁壁が信用薄いので基礎で持たせるということだと思います。隣地との高低差にもよると思いますがそんなことがありました。あと下水の高さ関係もあってポンプアップの設備の費用がかかってしまったりとかもありますね。 でもそこの現場も眺望はよかったです。
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ユーザーの返答

2013年01月16日

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私たちは、西(南)側をなるべく広くしたいと思っているのですが、
建物の位置で、基礎の施工方法が違ってくるのですね。
参考になりました。
ありがとうございました。

2013年 1月15日
チョビ様
今井智彦建築設計事務所の今井と申します。

道路と高低差がある土地という事ですが、みなさん書かれているように地盤と排水の状況は確認できればしたいところですね。
それと道路との段差の処理(擁壁)の安全性などもわかると良いと思います。

眺望の良く、富士山の見える土地。素敵ですね。
土地の条件も特殊なので面白いですね。

では、良い家づくりを楽しんで下さい。

何かお手伝いできることがあればご連絡ください。

今井智彦
今井智彦建築設計事務所
[email]
office@tia-a.com
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ユーザーの返答

2013年01月16日

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地盤と排水、擁壁の安全性はとても大事なことなのですね。
ありがとうございました。

2013年 1月16日
チョビさん
同じように道路から一段下がった見晴らしの良い土地で建てた事があります。「岡崎の家」として掲載していますので、よろしければご照覧ください。

http://www.syotaku.jp/gallery/2011/08/post.php

たぶん、ひな壇の住宅地と思いますが、注意点は道路側の雍壁がきちんとしているか、お隣との高低差で雍壁があるか、その雍壁もひび割れなどないかチェックしてください。排水がどういう経路で流れているかも調べたほうがいいです。地盤が盛り土かどうか、西の崖の高さ、傾斜、湧き水があるかも確認してください。深基礎か鋼管杭で支える必要があるかもしれません。工事費を考慮して土地の費用も十分検討してください。

ざっと思いつくまま書きましたが参考になれば幸いです。
良い家作りになりますように。
一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠拝 WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2013年01月16日

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今度、現地に行って、確認したいと思います。

2013年 1月16日
適値コム(tekine.com)よりお知らせ致します。

住宅コストを研究しています。

コスト面で言えば、解体が発生すること。
段差などがある場合に搬入などで費用面でコストアップする
可能性があります。

既に擁壁などで段差部分を構築されていると思いますが
古い家が存在する場合はその擁壁の状態を確認される方が
良いでしょう。
地震時などに影響が無いか。チェックする必要があると思います。

設計時では平均地盤などで高さなどの条件が変わりますので
その用途地域などの諸条件によって建物のボリューム(容積)
が変化します。

個人的には段差がある土地は高齢になると大変になることなど
出来るだけ平地が好ましいのではと思う次第です。

ご質問などはメールにて対応致します。

info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当
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ユーザーの返答

2013年01月16日

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平地はもちろん良いのですが、
眺望の良さも捨てがたいですね。

2013年 1月31日
こんなイメージ浮かんじゃいました、、、、、、
下のグランドで土いじり、ピロティで野良仕事そのまま作業小屋へ出入り。道路レベルにお野菜持ち込んでお料理、野菜ばんざーイ!
夕方お風呂に浸かりながら富士山を見て、星空見ながらビール片手に屋上テラスでお星様に乾杯!!!
矢印
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