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リノベーション or 建て替え

Junya Kimuraのプロフィール写真
Junya Kimura
東京都
こんにちは。
現在、2018年1月頃に向け、実家(都内・土地面積36坪)を二世帯住宅で立て直すことを検討しています。
築60年経つ木造2階建は、1階の8割が工場となっていて、基礎はコンクリートではなく、数十センチの石の上に建物が乗っているような状態。36年間には近所の川が氾濫し、1階が床上浸水したことがあります。
ここ十年くらいで建物が傾き、主に2階で生活していると、ボール状のものが自然と動いていくような状況です。
このような状態の建物を二世帯住宅に変える際、立て直しするか、リノベーションするか悩んでいます。リノベーションであれば、今の建ぺい率を維持しながら、新しく出来るのではないか?というところに可能性を感じています。(立て直しをしてしまうと、建ぺい率が60%に下がってしまう)
費用、工期、耐久性の観点で見た際、リノベーションと立て直しでのメリット、デメリットを教えていただければと思います。
ご教授のほど、よろしくお願い致します。

専門家の回答

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星マーク
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2016年 3月14日
Junya Kimura様
初めまして、大阪で設計事務所を営んでいます
アンダーコンストラクションの溝口と申します。
一般的なお話しになりますが、
コメントから考えますと、建替えをお勧めします。

これから2世帯で将来にわたり、大切なご家族と過ごす住宅として、まずは、安全性の確保が最優先と思います。

築年数、基礎の状況から、将来にわたり安全性を確保するのは難しいと思います。

もちろん、構造補強程度にする考えもあると思います。
リノベーションで、構造補強程度とする場合は、現状の面積は確保出来ると思いますが、
新築よりコストは安くなると思いますが、
現行法規レベルの安全性は確保出来ないため、
安全性に不安が残り、デメリットが大きいと思います。
建物への愛着もあると思いますが、あまりお勧めはしません。
コスト安、安全性低い。

リノベーションで、現行法規レベルに近い安全性を
確保する場合、基礎、柱、梁など主要構造部
全ての改修になりますので、コストが新築以上に高くなると思います。確認申請も必要となり、現行法規が適用されますので、建築面積も減るため、減築が必要となります。
コスト高、安全性は現行法規より下がる。

建替えの場合は、コストは大きい、建築面積は減る、とデメリットも有りますが、コストに見合う安全性の確保が出来る。
建築面積が減っても、3階建てなど床面積を増やす事が出来る可能性がある。
メンテナンス費用が少なくて済む。
などのメリットがあります。
コスト高いが適切、安全性高い。

Junya Kimura様のお考えによりますが、
安全性、将来にわたるコストを考えますと
新築の方が良いと思います。

一般的なお話しになりますが
ご参考まで。
また、よろしければ
何でもお問い合わせ下さい。

アンダーコンストラクション 溝口
HP under-c.com
MAIL osamu19631220@yahoo.co.jp
携帯 090-1914-2927
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星マーク
相談者が役に立った
2016年 3月14日
リノベーションは既存の建物が構造的に問題がないか、一部手を加えれば問題を解決できるときの選択肢として考えていただいた方が良いと思います。
2世帯ということは子の世帯はこれから何十年と住むことを想定しているはずですが、一番の問題は基礎がないということです。建物を支える土台部分が欠落している点では、安心して住む環境ではないと思います。基礎を付け足すことは可能ですが、あくまで補強ですので、根本的な解決ではありません。
費用は立て直し、リノベーションともあまり変わらないか、少しリノベーションが安い程度だと思います。
工期は変わらないと思います。場合によっては立て直しの方が早いともいえます。
耐久性は断然立て直しの方が良いでしょう。
ご参考までに。

星野尚紀建築事務所 / 星野尚紀
352-0002 埼玉県新座市東1-5-1
Phone/Fax 048-478-6019
E-mail nh-aa@ae.auone-net.jp
URL http://www.nh-aa.com/
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星マーク
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2016年 3月14日
Junya Kimura様
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。

築60年の木造住宅ですか。
しかも8割は工場・・、何か、とても面白そうな建物ですね。
お金に余裕があれば、石積みの基礎と工場の小屋組みを利用して
楽しい建築をしてみたい気もしますが。
現実的にはほかの方がおっしゃっている内容が賢明だと思います。

60%の建蔽率ですと、多分容積率は200%でしょうか。
36坪⇒119㎡、119㎡×0.6=71㎡(最高建築面積)
道路斜線等がクリアーできて、三階建てを建てれば119㎡×0.6×3
=214㎡(≒64坪)の家が建ちます。
60坪以上の床面積の家でしたら、十分に2世帯は可能かと思います。

法律の建蔽率というのは、人間が衛生的な生活を送るという基準の
元にできています。
土地の有効利用からすると損のような気がしますが、土地に「空き」
が出来ることによって、家の中に風を入れたり、火事の延焼を遅らせ
たりと、メリットの部分も多くあります。
「安全で風の通る気持ちのいい生活」というのも重要だと感じます。
矢印
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