レッドゾーンに指定されてしまった土地にある古民家のリノベーション

jiuchan様

初めまして。
東京大田区のアトリエ スピノザの井東と申します。
増築を行わなければ、確認申請は不要で、jiuchan様のお考えの通りと思います。

当事務所ではリノベーションの設計も多く手がけております。
HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ　井東
〒146-0082 東京都大田区池上6-10-6-302
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
（HPのCONTCTの頁からメール送信できます）

古民家改修の相談を拝見しました。
こちらは横浜市中区に事務所がある一級建築士事務所 感共ラボの森と申します。
築１００年の古民家改修（高断熱高気密化）の経験もあるのでお返事します。

１，２０２５年の法改正
２０２５年に法改正があり、２階建て木造住宅の大規模改修や改築でも確認申請が必要になります。２００㎡以下の平屋でしたら確認申請不要です。

２，スケルトン、躯体を浮かしてべた基礎改修、高気密高断熱化リノベ
用途は一戸建ての住宅、増築なし、建物高さを高くしない、という前提であれば確認申請不要です。カフェやシェアスペースがあるなと特殊建築物の用途がるときはその面積により判断が分かれます。

ECショップサイト
https://kanlabono.com/products/
事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
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一級建築士事務所　感共ラボの森
代表　森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
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工事費を度外視すれば、仰る方法で修理して住み続けることは可能です。
実際、歴史的建造物などはそうした方法を用いて確認申請の適用範囲外で修繕し続けてきています。
注意点がいくつかありまして、
・増築を行わない
・主要構造部の過半を変更（修繕）しない
・用途変更は規模に注意
などに留意する必要があります。

ご参考にされてください。

確認申請対象外となる改修工事であれば、今後も住み続けて頂くことも可能です。しかし、この対象外とできるか否かは、大規模な改修でないことや、増築しない、用途変更しない等に注意いただく必要があります。特に、スケルトン状態にまでする場合、「大規模の修繕・模様替え」に該当しないか注意を頂く必要があります。
また、コメントの様に大々的に改修するご予定であれば、同時にレッドゾーン特有の地盤等調査・対策も踏まえて、計画をしておくことも、安心のためには良いかもしれません。
古き良き古民家ということで、宮大工などのネットワークもありますので、宜しければ、下記からお問い合わせください。

近藤建築環境設計
近藤
URL：https://kae-de.com/contact/

初めまして。鎌倉で個人住宅を設計しているクラシック一級建築士事務所の山本です。レッド、イエロー問題は自身の仕事で長年かなり身にしみております。また鎌倉では今後もレッドは増えていき昨今の集中豪雨による崖崩れも無視はできないとは思います。リフォームについても大規模修繕に該当すれば確認申請には該当しますが、そこはうまく調整できるところでもあるのかなと思います。古民家を大切にすることはこれからの時代では当然の選択肢になり住まい手がそうした意識を持たれていることは非常に素晴らしいことだ思います。鎌倉の高い湿気や台風なども考慮すると高気密高断熱化も良いですが高断熱高調湿で相対湿度を緩和するのも一つかと思います。いずれにしてもお客様と一緒にトライさせていただければ幸いです。
https://www.clachic.casa/　
https://note.com/clachiccasa

川崎・武蔵小杉で設計事務所を構えて約３０年になります。
これまで全国で２００件以上のプロジェクト（個人住宅や集合住宅など住宅系が７割）を実現してきました。

これまで築１５０年以上の古民家のリノベーションも何軒か計画してきました。

他の多くの設計事務所の方が言ってるように、増築をしないで大規模な改修をしなければ、jiuchanさんのおっしゃってるようにできます。

ただ、どのような建物かわかりませんが、古民家を高断熱化することはできても、高気密化するのは大変です。どの程度のこだわりか分かりませんが、新築並みの高気密化を求めなければ可能ではないでしょうか。

私のHP（http://www.naya1993.com）にはSuMiKaに掲載してない事例がたくさん出ています。
よろしかったら見てください。

鎌倉市在住の菅原浩太建築設計事務所代表菅原浩太と申します。
既存不適格建築物は違反建築物ではありませんので住み続けることは可能ですが、法的に遡及されるようなリフォームの場合は難しくなります。
耐震改修工事も同時にご検討されると良いと思います。

ラウムアソシエイツ一級建築士事務所の宗本順三です。
ごもっともなお考えで、当事務所では、千葉で10年前にそのような工事を行って、200年前の農家をリニューアルししました。交際結婚された娘さんご夫妻と同居されています。
古民家を屋根と壁を残して、2mほどジャッキアップして、30ｃm厚のベタ基礎にジャッキダウンします。これで不等沈下していた石場建ての基礎を修理します。耐震性は、床下、壁、小屋裏などで耐震補強を行います。同時に、腐った部分等交換を行います。
新築渡道程度の費用はかかりますが、空間のクオリティは格段に良いものになります。
必ずしも、全面ジャッキアップの必要はないのですが、不等沈下がひどい場合や、部分的ジャッキアップ箇所が多い場合は、曳き屋の技術で全面ジャッキアップの方が、工事費が安いでしょう。
ご参考までに
当方のHP,やFBをご覧いただけると幸甚です。

Jiuchan様

初めまして。
ご質問についてですが、「大規模の修繕・模様替え」に該当する可能性があり、その場合は、確認申請が必要となるので、気をつける必要があります。
「大規模の修繕・模様替え」については、解釈にグレーな部分があり、また、建築家によっては、勘違いしている場合もありますが、基本的には、主要構造部の過半を変更する場合は、「大規模の修繕・模様替え」になります。この主要構造部について、いくつかのリノベーションの際に、異なる自治体に問い合わせましたが、その見解を総合すると以下のような感じでした。

・主要構造部とは、柱、梁の構造だけではなく、その建物が火災や災害などの際に、焼け落ちたり、倒壊したりしないようにし、避難するための部分も含んでいるので、延焼の怖れある部分に含まれる外壁や屋内階段も対象となる。外壁の塗装の塗り替えは問題ないが、外壁材の変更は、対象となる。
・過半とは、面積の過半ではなく、１箇所しかない階段をつくり直すのであれば、それだけで、過半に該当する。組み合わせではなく、一つの要素で過半に該当するものがあれば、「大規模の修繕・模様替え」に該当する。
・延焼の恐れある部分にある防火設備の窓は、グレーな部分とは思いますが、こちらで確認した自治体では、部署での協議の結果、それも主要構造部に該当するという回答が来ました。

今回は、まず、スケルトンにすることについては、建物の外壁については、延焼の恐れある部分に含まれておらず、耐力壁も変更しないで、外装の直しだけであれば、対象を外れるのではないかと思いますが、床は主要構造部なので、法的には「大規模の修繕・模様替え」に該当し、躯体を浮かして、ベタ基礎に改修すること、あるいは、間取りを変えて、耐力壁の位置を変えるのであれば、これも該当し、現在の建築基準法上の基準に合致することが求められます。
ただし、実際には、お書きになっているような方法で、建物をジャッキアップして、基礎をつくり直すことは、京都の古い民家の改修で、よく行われており、改修後も、以前の歴史的な外観を維持している場合は、黙認される地域もあるようです。
こちらでリノベーションした物件では、結局、「大規模の修繕・模様替え」に該当すると、外壁のつくり直しや、条例により、3000万円以上の個人負担で道路に面した擁壁のつくり直しが要求されたケースがあり、「大規模の修繕・模様替え」に該当しない形で、リノベーションを行なっています。
いい形で、鎌倉の古民家が維持されることを願っています。

今さら災害なんてと言うならやれば良いと思います！今さら人に聴くまでもないでしょう！動画の建築家に頼めば文句無しとなるでしょう！

初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。私は早稲田大学では伝統的建造物群の保存再生の研究と実践、アーキネットデザインとしては事務所を１５年川越に置き、蔵造り建物群の保存再生の設計監理を３０年以上続けていますので、おそらく経験値は最も高いと思います。現在も明治期の町屋（店、離れ、蔵）をリノベーションしています。ただし、これらの設計監理はコスト管理が非常に難しいです。ノウハウと経験を積まないとコストセーブは出来ません。簡単に言うと、完全なスケルトンにする手法は設計者も施工者としては簡単ですが、コストはそれなりに掛かってしまいます。それは現代工法の新築住宅の２〜５割増の工事費になります。重ねて、木材や鉄筋の建設資材の高騰をどこまで抑えられるかも設計と施工の技術にかかります。伝統的な大工や左官、建具の工法、木材、左官材、それら全てが知見と経験が必要になります。繰り返しになりますが、簡単ではありません。
もし、本気で取り組む以降であれば遠慮なくお問い合わせください。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師　市川均